“我的酒店到底幾年能回本？”

本文是酒店投資測算系列的第2篇。首發(fā)于酒店觀察網(wǎng)。

本次分享的測算方法，長這樣子~~~~

評論區(qū)回復(fù)“1019”，索取Excel電子版，內(nèi)置計算公式，直接更換數(shù)字，即可測算自己酒店的投資回報率。

本表適用于：

租賃物業(yè)類型的酒店；經(jīng)濟(jì)型、中端、中高端有限服務(wù)酒店；委托和特許經(jīng)營模式的酒店；新建酒店項目或接盤項目等。

表格僅代表蘇菡個人理解，如有不當(dāng)之處，歡迎大家留言、討論、批評、指正：）

投資測算表

這個表格怎么用呢？

我們分三步來講清楚：

講明白與投測相關(guān)的概念

包括兩類概念：

一是財務(wù)概念如ROI、總投入、營業(yè)稅金及附加等

二是酒店行業(yè)的專有概念，例如：平均房價ADR、房間數(shù)、入住率Occ、客房收入、餐飲收入、工程投入、前期加盟費、一次性投資成本、融資成本等。

拎出其中易被忽略、忽悠的關(guān)鍵點

按公式填入相應(yīng)數(shù)據(jù)生成投測結(jié)果

相關(guān)概念

投資回報率是衡量企業(yè)經(jīng)營水平的重要指標(biāo)，當(dāng)我們拿物業(yè)時，需要計算其結(jié)果，橫比行業(yè)情況，或在多個酒店項目進(jìn)行對比，以確定到底拿不拿這個項目。

ROI的計算方法以估算為主，計算公式為：

投資回報率ROI=利潤/投資總額*100%

假設(shè)你開了一家酒店：總投資額：2000萬；每年凈利潤：200萬，酒店投資回報率：200萬/2000萬*100%=10%。（利潤/投資總額*100%）

計算投資回報率，首先要搞清楚利潤和投資總額是多少。

第一篇文章我們已經(jīng)介紹了“收入”、“運營成本”，、“固定成本”等，本篇接著來講。

復(fù)習(xí)第一篇請戳：“你的酒店到底多久能回本？”（附投資回報測算excel表 1）

（1）工程投入

工程投入=改造工程投入+裝修工程投入

裝修工程投入：是指在“理想物業(yè)狀態(tài)”下，按品牌標(biāo)準(zhǔn)施工的造價。

所謂“理想物業(yè)狀態(tài)”是指一些改造工程少的物業(yè)：拆除費僅估算常規(guī)零星拆除，無須改造物業(yè)結(jié)構(gòu)、外立面、外窗、同層排水、電梯及電梯井道等，直接就可以按品牌方標(biāo)準(zhǔn)施工。

這種情況多見于一些新的定制酒店物業(yè)，是我們租賃時首選。

裝修工程投入=單房造價成本×房間數(shù)量。

單房造價，投資人可以直接問品牌開發(fā)。

但能聽信多少，需要根據(jù)品牌實力來調(diào)整：

頭部品牌歷經(jīng)多年沉淀，又有成熟的供應(yīng)鏈保障，實際投入有可能控制在造價范圍內(nèi)。

其實，往往是微多一點。

小品牌受供應(yīng)鏈和籌建團(tuán)隊所限，有些難以保證。

所以，有些特別想做成品牌的新生品牌，就勇敢地推出對賭機(jī)制，以吸引投資人加盟。如早期的喬治莫蘭迪就差將造價簽入合同中：如投資人在實際施工時，造價超出10%的部分，由品牌方來出資。

是早期哈，現(xiàn)在不知道還有沒有這種政策了。

現(xiàn)在是存量改造時代，我們能拿到的項目大多是翻新、改造項目，需要通過不同程度的拆除、鋼結(jié)構(gòu)加固、外窗增改、外立面/屋頂修繕、同層抬高、電梯及電梯井道增改等一系列的“改造”，才能達(dá)到“理想”的施工條件。

所以需要了解一個概念“改造工程”，品牌方的單房造價中，是不包含這種非標(biāo)的改造項目的。

改造工程投入=拆除投入+加固投入+外窗投入+同層抬高投入+電梯及電梯井道投入+化糞池改造投入+屋頂保溫防水投入+……

這個改造工程投入差距極大，視物業(yè)具體情況，從幾萬到幾千萬都有可能，有時大到超出投資人的想象力。（這正是我們在物業(yè)坑中提及的坑）

物業(yè)坑復(fù)習(xí)：物業(yè)坑| 缺少這些證照的物業(yè)，別碰?。ǜ胶诵淖C照清單）

（2）前期加盟費

前期加盟費=加盟費+工程服務(wù)費+系統(tǒng)安裝費等（不同品牌名目不一，詳詢品牌方）

加盟費是業(yè)主加盟一個品牌必須支付的費用，為一次性付費。

一般來說，酒店品牌公司按每間客房多少錢來計算加盟費，有時也會在某些區(qū)域按最低標(biāo)準(zhǔn)收費。如：2500元/間，最低15萬。

各品牌取費標(biāo)準(zhǔn)不一，取決于各自品牌影響力的大小。

投資人可以直接問品牌開發(fā)。很多品牌有優(yōu)惠政策，或減或免等。

不要為省一點加盟費而選一個品牌！

重要的事說3遍，選品牌的邏輯和品牌坑我單獨聊，此處不展開。

工程服務(wù)費：

對酒店品牌而言，無論委托管理還是特許經(jīng)營模式，酒店要實現(xiàn)的硬件標(biāo)準(zhǔn)、為客戶提供的入住體驗、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是一樣的。因此，投資人在建造品牌酒店時，必須執(zhí)行品牌標(biāo)準(zhǔn)。

大品牌有一個專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊，來指導(dǎo)業(yè)主按品牌的建設(shè)、機(jī)電、內(nèi)裝、樣板間要求進(jìn)行建造。

工程服務(wù)費就是這種服務(wù)費：品牌方監(jiān)督酒店籌建過程中，各項施工是否達(dá)到品牌方指定標(biāo)準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量，為開業(yè)后運營的流暢度保駕護(hù)航。

工程服務(wù)費也是一次性付費。不同連鎖品牌收費標(biāo)準(zhǔn)不同，如：5萬/個、1萬/月等，各家對工程的質(zhì)量監(jiān)管力度也大不相同，有的貼身相助，有的只是走個過場。

系統(tǒng)安裝費：

這個系統(tǒng)是指酒店前臺使用的PMS系統(tǒng)。有的品牌方系統(tǒng)是自主研發(fā)，有的是購買的第三方系統(tǒng)。

對自主研發(fā)的系統(tǒng)而言，此項費用屬于“知識產(chǎn)權(quán)性”費用；

對購買的第三方系統(tǒng)的，此項收費屬于“分銷性”收費，品牌方有可能會賺取“中間商”差價。

系統(tǒng)安裝為一次性付費，從幾千到幾萬不等。但安裝之后，還需要持續(xù)性支付“系統(tǒng)使用費”，即：系統(tǒng)的售后服務(wù)。一般為按月支付，如800元/月。

前期加盟費用的明細(xì)和費用，各品牌名目不同、收費標(biāo)準(zhǔn)不同，投資人可以咨詢品牌開發(fā)，是一個相對固定、透明的費用，所占比例也不高。

（3）一次性投資成本

一次性投資成本=設(shè)計成本+開辦費用+廣告成本+運營開辦成本

設(shè)計成本含客房、公區(qū)、門頭方案和施工圖；
開辦費用含酒店證照費用、空氣治理、開業(yè)保潔費；
廣告成本含酒店門頭店招；

運營開辦成本含首次開店客戶床品布草、酒店運營用品。

（4）融資成本

融資成本：如果籌建期有借款，還需加上利息成本。

未完待續(xù)

算賬是拿項目的卡尺，連賬都算不明白就敢去租樓干酒店，真是無知者無畏。

本節(jié)內(nèi)容節(jié)選自《酒店投資88個坑》（有改動），想了解更詳細(xì)全面的內(nèi)容，購書系統(tǒng)性閱讀，更好的識坑、避坑。

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（1）工程投入

（2）前期加盟費

（3）一次性投資成本

（4）融資成本