酒店開發(fā)成本過高是導(dǎo)致酒店行業(yè)整體投資回報低的最主要原因。在酒店投資的過程中，應(yīng)該怎樣合理地控制開發(fā)成本是我們需要思考的問題。我們在上一篇文章中已介紹酒店投資開發(fā)成本包括的費用。除了土地費用以外，占比最大的是酒店建造成本，即主體建筑安裝（裝修）工程費、園林景觀工程費、配套設(shè)施費等。酒店建造成本約占總投資額（不含土地投資）的70%至86%不等。接下來我們看一下怎樣控制好酒店開發(fā)成本？一、酒店開發(fā)成本除了對比不含土地的開發(fā)成本，還需要對比酒店客房和公共區(qū)域的裝修成本是否合理
目前酒店行業(yè)在投資開發(fā)過程中，行業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)通常是以不含土地每平米的造價來衡量對比酒店投資額。
以上數(shù)據(jù)來源于威寧謝公司，造價不含地下室，不含土地投資、場地平整費用、專業(yè)顧問費、開業(yè)籌備費用和運營物資、財務(wù)和法律費用。但是在酒店項目實際操作過程中，這一數(shù)據(jù)還不能支撐投資預(yù)算。還需要進一步對比客房、公共區(qū)域（大堂、餐廳、宴會區(qū)、娛樂區(qū)）、后勤區(qū)域的裝修造價，特別是客房和公共區(qū)域的裝修造價（含硬裝和軟裝）對比。例如投資一家五星級酒店，選擇某一個酒店品牌預(yù)計不含土地為1.5萬每平米，如果要評估預(yù)算是否合理，還需要進一步了解1.5萬每平米中，酒店的客房裝修造價是多少錢每平米，需要估算多少錢一間客房（單算客房），再估算公共區(qū)域（大堂、餐廳、宴會區(qū)、娛樂區(qū)）、后勤區(qū)域的裝修造價，同時對比市場上同檔次酒店的上述指標，最終才能準確地做出合理的投資預(yù)算。酒店開業(yè)后，在酒店業(yè)主方在做工程決算時，也需要工程造價人員精準地計算出酒店客房、公共區(qū)域（大堂、餐廳、宴會區(qū)、娛樂區(qū)）、后勤區(qū)域的裝修造價，需要把酒店籌建過程中的裝修合同也進行歸類核算，按統(tǒng)一的口徑進行對比分析，對酒店項目進行總結(jié)回顧。造成酒店主體安裝工程成本較高的主要原因是酒店品牌標準、產(chǎn)品檔次的提高，導(dǎo)致單方造價增加。例如強電工程中，招標選用進口品牌高壓發(fā)動機比國產(chǎn)發(fā)動機差距較大；空調(diào)采用單冷系統(tǒng)和冷暖系統(tǒng)差距較大；排氣扇和燈具選用進口品牌和國產(chǎn)品牌差距較大；還有一個常見的情況是因功能要求不清晰而致使設(shè)計圖紙深度不足，從而在合同實施過程中增加各類變更簽證，也會造成額外成本的增加。有的五星級酒店是聘請國外著名的設(shè)計師來設(shè)計，這些設(shè)計師通常是工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計師，在設(shè)計過程中會要求業(yè)主使用很多他自己設(shè)計的產(chǎn)品，例如酒店所有的家具、燈具、龍頭五金等都是設(shè)計師的產(chǎn)品，因此造價會增加。有的五星級酒店在設(shè)計上對工藝和材料質(zhì)量要求很高。例如客房門窗為斷熱型材提升推拉門系統(tǒng)，門窗每平米造價在4000以上；有的設(shè)計師要求材料樣品與眾不同，要求材料質(zhì)感，不能有仿木人造的東西；有的要求工業(yè)產(chǎn)品，或者要求一些比較少見的新材料，特別是一些技術(shù)專利或者供應(yīng)商很少的材料。如果全部按照設(shè)計師的要求，甚至是做原版，會造成業(yè)主投資標準較高,投資額較大。酒店品牌標準有高也有低，因此在籌建的過程中業(yè)主方需要跟酒店管理方和設(shè)計師進行充分溝通，在裝修中合理使用同等可替代產(chǎn)品，否則就容易出現(xiàn)投資額超標的情況。當然酒店裝修造價得以控制也需要業(yè)主有很好的內(nèi)外部資源整合能力、集團供應(yīng)商資源采購能力等。酒店投資開發(fā)的成本管控需要參考酒店行業(yè)經(jīng)驗做法和數(shù)據(jù)，根據(jù)統(tǒng)一口徑的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來指導(dǎo)擬建酒店項目。有的業(yè)主方酒店項目前期開發(fā)和后期運營屬于兩批人來負責(zé)，因此酒店開發(fā)運營的數(shù)據(jù)未能實現(xiàn)全部打通，了解前期開發(fā)的團隊不了解運營，熟悉運營的團隊不了解前期開發(fā)，導(dǎo)致每家酒店的數(shù)據(jù)和資料不夠全面和完整。我們建議酒店業(yè)主方在投資過程中合理控制成本，并且能夠做好酒店前期投資開發(fā)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析工作，從而做好酒店項目的全過程成本管控。
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