錦江酒店（中國(guó)區(qū)）旗下的7天酒店，是國(guó)內(nèi)少有的，既關(guān)注消費(fèi)者所看重的產(chǎn)品體驗(yàn)，也關(guān)注投資人核心訴求的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌，這也讓7天酒店在當(dāng)下激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中擁有更多的競(jìng)爭(zhēng)力。
“平替”熱潮下的新機(jī)遇
7天酒店·上海陸家嘴世茂濱江花園店門頭【新7天】
在18周年活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，中飯協(xié)酒店數(shù)字化專業(yè)委員會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)&盈蝶咨詢CEO胡升陽針對(duì)“存量改造新模式”主題發(fā)表了精彩觀點(diǎn)，“從人口收入、消費(fèi)需求和行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟(jì)型酒店的投資機(jī)遇遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>
最容易踩的雷
但目前市面上很多酒店給出的指導(dǎo)價(jià)與最終落地的價(jià)格差異很大，導(dǎo)致酒店業(yè)主在裝修過程中花出了超過預(yù)算的費(fèi)用。
某位華南三線城市的投資人楚先生就曾透露，原本他的酒店預(yù)測(cè)的投資額為1600萬元，單房造價(jià)13萬元+，實(shí)際落地后，總投資額達(dá)到了1800萬元，單房造價(jià)15萬元+；還有一位龍姓的投資人表示，在投資酒店時(shí)原本預(yù)計(jì)的單房造價(jià)在8-10萬元，但最終實(shí)際的單房造價(jià)成本去到了13萬元，這還不包含租金。
站在行業(yè)的角度來看，酒店物業(yè)在裝修、翻新過程中會(huì)涉及到軟裝配飾、電器設(shè)備、基礎(chǔ)建設(shè)、布草用品以及客房用品共5大類別，而這5大類又可以進(jìn)一步細(xì)分為15個(gè)小類，再進(jìn)一步還可以細(xì)分為41個(gè)小項(xiàng)——也就是說，老店裝修并不是簡(jiǎn)單的施工翻修，里面涉及的細(xì)節(jié)很多，而正是這些細(xì)節(jié)，讓酒店裝修改造的成本從預(yù)期到落地，出現(xiàn)了很大的差距。
舉幾個(gè)具體的例子：
上述楚姓投資人酒店投資成本的提升，與酒店物業(yè)的關(guān)系莫大。該物業(yè)是樓齡高達(dá)30余年的老舊物業(yè)，施工時(shí)發(fā)現(xiàn)該原物業(yè)的墻壁并非實(shí)心墻，因此需要對(duì)墻面進(jìn)行重新修砌；而且由于該酒店靠近汽車站，因此品牌方要求客房的玻璃窗要使用三層夾膠玻璃，才能達(dá)到其隔音標(biāo)準(zhǔn)。
此外也有酒店投資人投資酒店時(shí)主動(dòng)選擇高配方案，致使成本提升。比如上述龍姓投資人就是為打造當(dāng)?shù)氐钠炫灥?，在裝修標(biāo)準(zhǔn)上均選用了高配，最終導(dǎo)致結(jié)果成本攀升，卻并沒有為自己酒店業(yè)績(jī)帶來太大的提升。
也有酒店投資人因?yàn)閷?duì)酒店裝修流程不了解，沒有做好充分的準(zhǔn)備，致使工期拉長(zhǎng)從而使成本提升。有投資人表示，他的項(xiàng)目之所以開業(yè)晚了，就是因?yàn)闆]有提前預(yù)留好采購(gòu)到貨的周期，導(dǎo)致需要的家具遲遲未到。后來他才知道，固裝家具都是一間房一個(gè)尺寸，做好測(cè)量后，一般至少要預(yù)留45天的加工周期。
最后也有可能是酒店開發(fā)人員的評(píng)估失準(zhǔn)導(dǎo)致?，F(xiàn)在有很多開發(fā)人員在評(píng)估測(cè)算時(shí)，只計(jì)算了按照品牌標(biāo)準(zhǔn)的裝修價(jià)格，卻隱藏其他部分的成本，以至于實(shí)際投入會(huì)比預(yù)算高很多。
對(duì)于大部分酒店投資人來說，酒店裝修的水很深，一不小心就會(huì)掉入“陷阱”。但面對(duì)后期突然多出來的成本，投資人也不得不妥協(xié)繼續(xù)砸錢，否則前期在酒店上投入的成本，就變得毫無意義。
不過，對(duì)于酒店品牌而言，行業(yè)的亂象也意味著機(jī)遇，若有酒店品牌能夠給到投資人更貼近實(shí)際的工程報(bào)價(jià)，這將極大地增加酒店品牌在投資人心中的好感，為酒店品牌樹立良好的形象，從而無形中驅(qū)動(dòng)酒店項(xiàng)目的簽約落地。
不要迷信品牌指導(dǎo)價(jià) 而要看實(shí)際落地價(jià)
而福建省龍巖中山路步行街的7天酒店則需要中度的升級(jí)改造，單房造價(jià)略有提升為2.4萬元（含公區(qū)），但改造后的月度出租率達(dá)到了134%，月度的RevPAR則提升了69元；
南京玄武門地鐵站湖南路的7天酒店的升級(jí)改造則是重改版本，花了3.8個(gè)月的時(shí)間，平均下來的單房造價(jià)為4.5萬元（含公區(qū)），改造后的月度RevPAR也提升了43元。
而位于廣州東站的沙河服裝城的7天酒店，它的改造升級(jí)方案是拆改，但折算下來的單房造價(jià)也只要6.0萬元（含公區(qū)），前后加在一起的籌建周期只需要3.2個(gè)月，改造完成后，該酒店的月度出租率提升了20%，月度的RevPAR則提升了51元。
總而言之，7天酒店對(duì)存量物業(yè)的改造，對(duì)酒店物業(yè)的裝修投資測(cè)算是去到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察之后根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況給到的針對(duì)性的解決方案，而非只是給到投資人一個(gè)ppt，看一個(gè)千篇一律的造價(jià)模型——這是7天酒店與其他酒店品牌的不同之處。
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