錦江酒店（中國區(qū)） · 2021-06-24 10:13:13
憑借“強包容高適配”的特點，全新升級的維也納酒店V5.0正成為投資人的優(yōu)質(zhì)選擇。
據(jù)文化和旅游部公告稱，2021年端午節(jié)假期三天全國國內(nèi)旅游出游8913.6萬人次。據(jù)飛豬數(shù)據(jù)顯示，除廣東外，全國各地端午周邊游需求較高，酒店預(yù)訂量同比漲超90%。面對這波全球獨特的行情，各大酒店集團紛紛瞄準(zhǔn)“廣袤且資源豐富”的中國酒店存量市場，使出渾身解數(shù)，期望分得一杯羹。誰能撬動？有酒店品牌已率先提交戰(zhàn)績。
RevPAR高出同城門店
煥活不同類型存量物業(yè)
隨著中國酒店行業(yè)從增量時代進入存量時代，設(shè)施老舊、風(fēng)格過時、經(jīng)營不善的一二線城市核心地理位置的存量物業(yè)亟需通過市場重新定位和產(chǎn)品優(yōu)化，提升收入能力并更好地匹配其地段價值；三四線城市的單體酒店渴望通過連鎖化品牌的運營以及酒店集團的賦能，提升市場競爭力。
維也納酒店深圳南山科技園店（圖片來源于維也納酒店）
以維也納酒店深圳南山科技園店為例，項目前身是廠房，位于南山科技園經(jīng)濟中心區(qū)黃金地段，交通便利，地理位置優(yōu)越，經(jīng)維也納酒店V5.0改造，變身為配備134間客房，會議室、健身房、自助洗衣房以及餐廳的酒店。據(jù)悉，維也納酒店深圳南山科技園店RevPAR高達500，高出同城門店25%。
維也納酒店成都會展中心銀泰店（圖片來源于維也納酒店）
維也納酒店成都會展中心銀泰店則是由單體酒店翻牌而來。據(jù)投資人介紹，這個項目是一個綜合型物業(yè)，雖然地理位置優(yōu)越，但因物業(yè)本身存在復(fù)式結(jié)構(gòu)層高較低等硬傷，再加上周邊酒店林立，所以經(jīng)營數(shù)據(jù)表現(xiàn)較差。投資人告訴邁點，加盟維也納酒店V5.0后，數(shù)據(jù)有明顯好轉(zhuǎn)，RevPAR高達380，高出同城門店21%。
維也納酒店章丘大學(xué)城店（圖片來源于維也納酒店）
而位于濟南章丘青年創(chuàng)業(yè)孵化園內(nèi)的維也納酒店章丘大學(xué)城店，原本也是一個非獨棟的小型的商業(yè)辦公樓，屬于靈巧型物業(yè)。就此，維也納酒店V5.0團隊就根據(jù)其特色為之量身定制了加盟方案，開業(yè)運營后，RevPAR高達300元，高出同城門店15%。
閑置廠房、經(jīng)營不善的單體酒店、小型的商業(yè)辦公樓，雖然每個項目的物業(yè)條件都不盡相同，且處于不同城市，但依托維也納酒店3600家（截止2021年Q1數(shù)據(jù)）酒店項目開發(fā)經(jīng)驗，維也納酒店V5.0結(jié)合不同的情況，靈活變通，為投資人提供了最優(yōu)解。
這背后折射了維也納酒店V5.0對于維也納酒店一直以來的高回報/高入住率/高收益率的產(chǎn)品、完善且極具競爭力的管理運營系統(tǒng)、一站式加盟服務(wù)優(yōu)勢的傳承，但更多的是其憑借物業(yè)選擇以及投資方案靈活性，對于不同類型存量物業(yè)生命力的煥活。不論是一線城市深圳的項目，還是新一線城市成都的項目，甚至于下沉市場濟南章丘的項目，都獲得了高出同城門店的運營數(shù)據(jù)。這對于在存量市場中“煎熬”的投資人而言，無疑是一劑強心劑。
存量物業(yè)投資人正尋找投資靈活的酒店品牌
對于存量物業(yè)投資人來說，除了向品牌要效益之外，他們特別注重所加盟的品牌對現(xiàn)有物業(yè)的改造程度——是必須要完全敲掉重做，還是只需局部翻新改造，抑或輕改造就行，能否根據(jù)不同項目情況進行靈活的按需定制。因為這背后是巨大的成本投入及其對于現(xiàn)有經(jīng)營收益的影響。
回顧酒店行業(yè)發(fā)展，早期，酒店品牌，尤其是國際酒店品牌在品牌加盟上擁有絕對話語權(quán)，制定了諸多條條框框?qū)椖课飿I(yè)條件以及改造標(biāo)準(zhǔn)進行硬性限制。而今，隨著酒店市場回歸理性，酒店品牌日益增多，話語權(quán)及選擇權(quán)逐漸移交到投資人手上。掌握決定權(quán)的投資人希望為自己的項目找到“良配”，兩者相濡以沫，攜手共贏。
提升酒店運營期資產(chǎn)管理效果的重要手段主要有收入驅(qū)動以及成本管控。受限于整個經(jīng)濟大環(huán)境、市場供需發(fā)展等因素影響，收入增長是個循序漸進的過程，且存在一定的瓶頸期。但成本管控卻可以通過各種手段進行有效降低。這其中，酒店裝修成本便占據(jù)一定比重。如果投資人只需投入少量成本就能完成項目改造，對于他們來說，是莫大的利好，不但能減輕其資金壓力，還能有效縮短項目的投資回報周期。
強包容高適配
維也納酒店V5.0提供多重選擇
結(jié)合當(dāng)下不同酒店市場、不同物業(yè)項目以及投資個體的需求，全新升級的維也納酒店V5.0深化提煉了一個核心亮點——強包容高適配，良好的解決了存量物業(yè)投資人的核心痛點。這主要表現(xiàn)在投資市場覆蓋范圍的擴大、加盟模式更為靈活以及非房盈利產(chǎn)品的自助選配。
在投資市場范圍上，以往，維也納酒店聚焦一二線城市，而今維也納酒店V5.0的投資模型可以覆蓋1-5線城市，且在區(qū)位布局上，也正往西部等區(qū)域不斷擴大，以最大程度的覆蓋全國，深入下沉市場。
在加盟模式上，傳統(tǒng)酒店的強制投資人投入成本進行標(biāo)準(zhǔn)化改造的加盟模式已被擯棄，維也納酒店V5.0提倡的是根據(jù)投資人需求進行升級改造。基于這樣的定制化轉(zhuǎn)變，維也納酒店V5.0創(chuàng)新性的提出了輕改造、翻牌改造以及毛坯店新建三種不同的加盟模式。
（圖片來源于維也納酒店）
其中“輕改造”適用于1-3年內(nèi)保養(yǎng)良好的存量酒店物業(yè)，僅進行門樓、招牌、大堂以及核心部分的改造，目前已在多個城市落地。相較于以往一刀切的形式，輕改造成功縮減了成本，滿足投資人以最低成本獲取最大收益的需求。據(jù)透露，該模式下，均攤單房造價1.5-2萬元。
而對于存量項目中較為老舊但希望升級為全新維也納酒店V5.0的投資人而言，翻牌改造則更為合適。以已經(jīng)成功升級翻牌改造落地上海虹橋國展中心店為例，均攤單房造價3-3.5萬元。
第三種則是毛坯店新建，這主要適用于增量市場新建以及十分老舊的存量市場改建。從零開始，全方位按V5.0標(biāo)準(zhǔn)落地。在天津濱海新區(qū)高新店毛坯新店的成功案例中，總成本1345萬元，均攤單房造價8.97萬元。
這些靈活的加盟模式，一來節(jié)省投資人的成本，縮短回報周期，二來直接縮短了項目的改造周期，加快開業(yè)進度，提升項目投資回報率。
此外，基于為客戶創(chuàng)造價值的利他性原則，維也納酒店V5.0在非房增收上也為投資人提供了多樣性的選擇，投資人可以根據(jù)不同地域城市消費者的生活行為習(xí)慣、客群流量特點以及物業(yè)本身的特性，按需選配。以維也納酒店深圳南山科技園店為例，因為地理位置以及周邊商圈主要接待商務(wù)客群，它就選配了健身房、自助洗衣房，既能更好服務(wù)客群，又能提升酒店收益。
（圖片來源于維也納酒店）
綜合以上市場分析，對于存量酒店而言，誰能讓投資人以更靈活的方式，更低成本撬動更多的消費客群，獲得收益，誰就能獲得更多的青睞。憑借“強包容高適配”的特點，全新升級的維也納酒店V5.0正成為投資人的優(yōu)質(zhì)選擇。再搭配維也納酒店29年的品牌積淀，深厚的酒店品牌運營管理經(jīng)驗 ，維也納酒店V5.0已經(jīng)成為存量市場連鎖酒店品牌不可忽視的投資利器。據(jù)透露，未來三年，維也納酒店品牌將繼續(xù)在一二線城市重點發(fā)展旗艦店項目，在三至五線城市保持一定速度的下沉擴張，同時借力產(chǎn)品升級激活存量市場。
