恒隆地產(chǎn)“及格”的半年業(yè)績背后是一場以調(diào)整之名的防守戰(zhàn)。
文 | 頭條君（Dtoutiao）
還記得香港回歸20周年前夜，在香港恒隆集團會議室，我們曾向主席陳啟宗提出了一個問題，“如何評價恒隆這25年在內(nèi)陸的表現(xiàn)？”
他的回答異常冷靜，“長遠來說，商業(yè)消費一定會越來越好，不過剛度過五年寒冬期，所以言之過早，但我想，恒隆是及格的?！?/span>
時隔近一個月后，7月27日，恒隆地產(chǎn)公布了2017年度中期業(yè)績。公告顯示，截至2017年6月30日止六個月，主要由于物業(yè)銷售收入上升，恒隆地產(chǎn)有限公司及其附屬公司（的總收入增長1%至港幣63.58億元，總營業(yè)溢利上升5%至港幣45.41億元。
其中，物業(yè)銷售收入上升5%至港幣25.23億元。物業(yè)租賃的租金收入減少2%至港幣38.35億元；倘撇除期內(nèi)人民幣兌港元較上年同期貶值5%的影響，則租金收入上升1%。
盡管各項業(yè)績指標增幅并不那么明顯，但終是一種“復蘇的跡象”，也符合陳啟宗對恒隆的評價“及格”。
當然，面對內(nèi)陸8個恒隆廣場中的5個租金收入同比下滑的事實，外界不禁對“及格”這一評價表示質(zhì)疑。但陳啟宗卻認為，這恰好是恒隆邁出“調(diào)整”步伐的好時機。
“經(jīng)濟疲軟不是賺錢的時候，而是防守，剛好用來調(diào)整自己?！边@場防守戰(zhàn)中的成功案例則是去年3月進行地庫翻新的上海恒隆廣場，其今年首六個月整體零售額較去年同期大幅增長29%。
01
一份“及格”的成績單
恒隆地產(chǎn)公告顯示，在63.58億港元中期總收入中，物業(yè)租賃收入為38.35億港元，物業(yè)銷售收入為25.23億港元，二者的占比分別為60.32%、39.68%。
▲ 恒隆地產(chǎn)2017上半年收入及營業(yè)利潤（資料來源：企業(yè)年報）
從上圖可看出，今年上半年恒隆的物業(yè)租賃總租金收入同比下降2%。其中，香港租賃物業(yè)組合收入增加 1%；內(nèi)陸物業(yè)組合租金收入下降 4%，按人民幣計值則上升 1%。
“期內(nèi)于上海的港匯恒隆廣場、香港的銅鑼灣及山頂廣場展開的物業(yè)優(yōu)化工程，對租金收入造成短暫影響，而人民幣貶值 5%亦對綜合業(yè)績構(gòu)成壓力?！焙懵∮诠嬷兄赋?。
雖然內(nèi)陸物業(yè)租金總租金同比微跌，但恒隆于中期報告中明確指出，“內(nèi)陸整體購物商場組合的租金收入增長2%至人民幣13.38 億元?！?/span>
▲ 恒隆地產(chǎn)2017上半年內(nèi)陸物業(yè)租賃組合（資料來源：企業(yè)年報）
其中，由于地庫完成優(yōu)化工程后重新開業(yè)以及營業(yè)租金上升，上海的恒隆廣場租金收入增長23%。此外，去年9月9日開業(yè)的大連的恒隆廣場上半年租金收入同比增幅高達44%，截至6月底的出租率為64%。
可上述項目所帶來的租金收入增長，大部分被上海的港匯恒隆廣場因進行資產(chǎn)優(yōu)化工程而租金收入減少及上海以外的部分購物商場租金下調(diào)所抵銷。
具體看，上海港匯恒隆廣場的租金收入因優(yōu)化和翻新工程同比下降 7%；且上海以外的六座購物商場總租金收入減少3%。其中降幅最大的是沈陽市府恒隆廣場，達到28%。
香港方面，雖然今年首五個月整體零售額較去年同期減少1%，倘撇除受資產(chǎn)優(yōu)化工程影響的地區(qū)，包括銅鑼灣FashionWalk最后階段及山頂廣場第一期的優(yōu)化工程，恒隆的租賃物業(yè)組合的零售額期內(nèi)錄得7%增長。
而香港商鋪組合租金收入則下降 1%至港幣11.18 億元，倘剔除銅鑼灣和山頂廣場因優(yōu)化工程而關(guān)閉的面積，租金收入則上升2%。截至2017年6月底的整體租出率為93%。
如果僅從業(yè)績主力租金收入來看，恒隆交出的這份半年報似乎不能達到陳啟宗所言的“及格”水平，因港島樓市止跌反升帶來的物業(yè)銷售收入的增長無疑在某種程度上扮演著“救火”的角色。
頭條君從恒隆2017中期年報獲悉，期內(nèi)，受惠于售價上升及不同的產(chǎn)品組合，公司物業(yè)銷售溢利增加18%至港幣16.42億元，整體邊際利潤率為65%。
於2017年6月30日，可供銷售的住宅物業(yè)的賬面總值為港幣18.44億元。這些物業(yè)包括16座藍塘道23-39半獨立式大宅及39個浪澄灣單位。
02
租金微增背后的防守戰(zhàn)
過去5年，陳啟宗公開場合反復強調(diào)說“中國市場降溫”。直到2016年中旬，這種說法卻發(fā)生了些微變化。
“2016年中旬我開始說，好像有點復蘇的跡象，到今年，我就更有把握了?！标悊⒆谠诮邮芪覀儗ＴL時表示。
而這種“把握”離不開恒隆近些年進行的“內(nèi)外調(diào)整”?！敖?jīng)濟疲軟不是賺錢的時候，而是防守，剛好用來調(diào)整自己。”
早前4月12日，恒隆地產(chǎn)集團董事陳家岳曾公開對媒體表示，自2012年起，集團分階段投入逾20億港元，改善及翻新香港及上海項目，而香港項目占4億港元，其余則用于上海兩個大型廣場。
陳家岳預計，整個資產(chǎn)優(yōu)化工程優(yōu)化完成后可為公司帶來平均約30%的資金收入增長，回本期平均為3年。
而在恒隆地產(chǎn)2017中期業(yè)績報告中，“優(yōu)化工程”“翻新工程”亦是高頻詞匯，代表項目包括恒隆廣場·上海、港匯恒隆廣場·上海、銅鑼灣商鋪·香港、山頂廣場·香港等。
▲ 恒隆廣場商場調(diào)整一覽表（資料來源：企業(yè)年報）
其中，恒隆廣場·上海是這場調(diào)整防守戰(zhàn)一大成功案例。整個地庫自2016年3月關(guān)閉以進行翻新工程，并于2017年1月起分階段重開，現(xiàn)已有超過30名租戶進駐。
雖然翻新工程在一段時間內(nèi)給上海恒隆廣場的租金收入帶來負面效應，但從恒隆半年報給出的數(shù)字來看，結(jié)果無疑是好的?！?strong>租金收入增長23%，整體零售額較去年同期大幅增長29%。”
上海恒隆廣場地庫重新開門納客后不久，上海的港匯恒隆廣場便啟動大型優(yōu)化工程分期進行，至2019年年中完成。對此，恒隆方面表示，這項精心籌劃的資產(chǎn)優(yōu)化工程將提升商場的長期競爭力及盈利能力。
無論是上海恒隆廣場還是香港銅鑼灣商鋪，它們都有風光滿滿的過去，只不過瞬息萬變的市場需要其做出改變。而沈陽市府恒隆廣場開業(yè)伊始便困難重重，“出現(xiàn)了很多失誤的地方，比如地磚搞得一塌糊涂，要重新再來。錢還是小問題，最缺是時間”。
陳啟宗指出，沈陽恒隆廣場2011年開業(yè)，這是上海之外第一個商場，也是二線城市第一個項目開業(yè)時剛好撞上市場下行的時候。
“當時全世界剛度過經(jīng)濟危機進入緩沖期，團隊構(gòu)建比我們想象的困難；市場仍舊低迷，政府通過加大基建力度來托舉中國經(jīng)濟，導致建筑成本大幅攀升。”
這類項目無疑是恒隆防守戰(zhàn)持續(xù)改造的對象。根據(jù)恒隆2017中報，市府恒隆廣場表現(xiàn)受優(yōu)化租戶組合以替換表現(xiàn)欠佳的租戶的影響，租金收入減少28%，租出率減少七個基點至77%。
但隨著更多新租戶進駐商場以及辦公樓租出率上升，恒隆預計齊表現(xiàn)將逐步改善。另外，項目辦公樓最頂?shù)?9個樓層正在改建為康萊德酒店，預計于2019年開業(yè)。
“追求規(guī)模是傻的，有一些東西是要規(guī)模，有一些是不能追求規(guī)模。”陳啟宗說，香奈兒玩的就是限量。的確，未來為了保持著與香奈兒同樣的品味，恒隆并不會大規(guī)模擴張，而調(diào)整防守戰(zhàn)將是其一項不可獲取的終極任務。
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