作者：黑天鵝
“本人從事房地產(chǎn)逾40年，從未見過如此混亂的時期......然而，眼前的危機尚有一絲曙光?！?/span>陳啟宗在2020中報恒隆集團致股東函中寫道。
疫情的裹挾下，風雨飄零，店鋪倒閉、關張。黑夜給了恒隆一雙黑色的眼睛，恒隆卻敏銳地用它來尋找光明。
曙光來自內(nèi)陸租金收入。這在恒隆2020年度財報中也有所顯現(xiàn)。
2021年1月28日，恒隆率先發(fā)布了業(yè)績報告，成為了第一家公布2020年全年業(yè)績報告的房地產(chǎn)企業(yè)。
根據(jù)報告顯示，恒隆地產(chǎn)報告期內(nèi)的總收入增長了1%，為89.73億港幣（折合人民幣約74.76億元），并且總營業(yè)溢利與去年持平，為64.81億港幣（折合人民幣約54.00億元）。
來源：恒隆2020全年業(yè)績報告
核心物業(yè)租賃業(yè)務收入?yún)s按年增加了4%，增長為89.11億港幣（折合人民幣約74.25億元），并且其中有59%來自內(nèi)陸業(yè)務，內(nèi)陸分部貢獻占比首次超過香港。內(nèi)陸租賃物業(yè)以人民幣計值的收入按年錄得16.1%的增長。
與內(nèi)陸相比，由于香港零售市場在過去一年備受打擊，物業(yè)租賃組合下跌9%。
整體而言，幸運的恒隆得益于內(nèi)陸租金增長，2020年內(nèi)陸商場總收入上升了16.1%，達到了52.77億港幣（折合人民幣約44億元）。
上海兩座恒隆系商場貢獻了64.51%的租金收入，是內(nèi)陸租金收入的主力軍。上海港匯恒隆廣場的租金收入為9.84億元，上海恒隆廣場的租金收入為20.32億元。
危機面前，逆風翻盤的恒隆究竟做對了什么？
提前布局內(nèi)部高端市場
戰(zhàn)略對了
“自2005年起，我們幾乎只投資內(nèi)陸，而且態(tài)度進取，尤其集中于高端購物商場。在現(xiàn)時的情勢下，最有利的正正是這個市場?！?/span>陳啟宗在2020年中報恒隆集團致股東函中寫道。
有先見之明的決策對了，高端商場乘著奢侈品消費回流的東風，一路高漲。
上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場確是搖錢樹，單單上海兩座商場，就貢獻了64.51%的租金收入。
來源：恒隆2020全年業(yè)績報告
上海港匯恒隆廣場：租金收入9.84億元
2020年11月，上海港匯恒隆廣場完成為期三年半的大型資產(chǎn)優(yōu)化計劃。
優(yōu)化后的上海港匯恒隆廣場，以主題品牌系列為主的經(jīng)營組合，進一步鞏固其高端定位。商場匯集多個國際高端品牌，包括Bottega Veneta、Burberry、Cartier、Fendi、Gucci、Louis Vuitton、Tiffany、Van Cleef & Arpels等，場內(nèi)近400家特色專賣店分布于各樓層主題區(qū)域內(nèi)。據(jù)中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計，港匯恒隆的重奢品牌數(shù)量已躍居全市商場第三。
2020年第三季度完成資產(chǎn)提升的上海港匯恒隆廣場，全年租金收入增長10%，錄得9.84億元。商場收入提升15%，零售額也增加了42%。
上海恒隆廣場：租金收入20.32億元
根據(jù)財報，上海恒隆廣場去年總收入大幅增長20%至20.32億元，其中商場租金收入增幅達34%，零售額亦較2019年增加60%。
同時自去年5月1日開始，上海恒隆廣場成為全國首個離境退稅即買即退集中退付點。
界面時尚此前曾報道，Louis Vuitton路易威登上海恒隆店8月的銷售業(yè)績預計在1.5億元左右，創(chuàng)下該品牌在中國單店月銷售額最高紀錄。
今年1月，上海恒隆廣場的GUCCI男裝店全新開張，CELINE上海恒隆旗艦店揭幕。
上海之外，其他幾座五星級商場表現(xiàn)也很亮眼。根據(jù)財報，恒隆旗下五星級商場2020年下半年的零售額升幅達到98%，“升了一倍之多”。
無錫恒隆廣場總收入增長達到26%，商場收入和零售額分別上升30%及72%；2019年開業(yè)的昆明恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場去年表現(xiàn)也很不錯，后者全年收入升幅也達到16%。
而其余四個四星級項目表現(xiàn)稍弱。
其中，沈陽皇城恒隆廣場整體收入下跌10%至1.75億元，零售額也同比減少了15%；濟南恒隆廣場全年收入也減少了8%，零售額跌幅達18%；天津恒隆廣場同期商場收入下跌10%至1.68億元，零售額亦減少23%；大連恒隆廣場收入下跌了11%，零售額就減少了18%。
恒隆“后浪”
第三代掌門人陳文博預上位
策略對了是成功要素之一，團隊實力也不容小覷。
2020年9月，既定的家族掌舵人陳文博上位，擔任恒隆集團及恒隆地產(chǎn)的副董事長。
來源：百度圖庫
回顧他的履歷，求學于美國大學，畢業(yè)后在北京進修并在紐約市一家非牟利機構(gòu)工作過一段日子，不久赴上海加入畢馬威會計師事務所，后來又為匯豐銀行效力直至2010年回到香港加入恒隆集團。
陳啟宗曾直言，以后不會把資產(chǎn)留給陳文博，并且也不會在公司給他開綠燈。
慶幸的是，在父親光環(huán)的籠罩下，從基層做起的陳文博并未讓父親陳啟宗失望。
陳文博從基層做起，最初在租務管理部門任職，負責集團位于內(nèi)陸的在建項目工程后，逐年升遷為行政助理、高級經(jīng)理、助理董事等。
直到2016年，陳文博被選舉為執(zhí)行董事正式進入核心管理層。
在進入核心管理層后，陳文博開始密集增持恒隆地產(chǎn)。從2016年底至2018年，陳文博持續(xù)增持恒隆地產(chǎn)二十多次，根據(jù)18年恒隆地產(chǎn)發(fā)布的財報顯示，陳文博已經(jīng)擁有恒隆地產(chǎn)58.25%的股權。
來源：陳啟宗2017年《致股東函》
而在2017年陳啟宗發(fā)表的《致股東函》中，明確的提出了“公司內(nèi)部面對更迫切的挑戰(zhàn)是管理層繼任的問題”，并已經(jīng)流露出把陳文博推到前臺的跡象：“本人的兒子文博是少數(shù)接納本人勸勉的人之一，他現(xiàn)時是本公司一位能干的執(zhí)行董事?！?/span>
近些年來，陳文博也越來越多代表恒隆管理層出席活動，種種跡象在表明，陳啟宗意欲逐步退居幕后，恒隆將邁入第三代掌門人時代。
反周期高手：
熊市狩獵
人人對牛市趨之若鶩，但懂得欣賞熊市的人卻少之又少。
恒隆是為數(shù)不多能賞識熊市的伯樂。
“沒有熊市，何來英雄？”這是恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的名言，“只有在熊市來臨時，才能買到的土地。這樣下來，才會成功。”
來源：騰訊視頻
恒隆只有在熊市時才會拿地。熊市時競爭對手少，拿地成本才會相對較低。在土地市場行情高漲時，恒隆絕不會出手拿地。
實際上，恒隆進入的內(nèi)陸城市中，沈陽、濟南、大連等城市的地塊都是在土地市場低潮期獲取的。
真正讓業(yè)界刮目相看的是他的“知止”。
在1997年亞洲金融危機全面來襲之前，多數(shù)香港地產(chǎn)商還在積極樂觀地高價囤積土地，恒隆卻從1995年就早早徹底停止了買進。
“從1995年3月開始，直至1999年3月，我共有4年不買地?！标悊⒆谡f，“1995年到1997年是覺得市場瘋了，1998年覺得市場死了?！?/span>
不但如此，恒隆還在1996、1997兩年，抓住亞洲金融危機前最后的繁榮機會兩次出售所持有的物業(yè)，套現(xiàn)二十多億港元，成為隨后的金融危機中持有穩(wěn)定凈現(xiàn)金的少數(shù)贏家之一。
而在1999年，恒隆又先一步判斷危機結(jié)束，再度出手。他說，“1999年買地，一直買到2000年。隨后20到21個月里賣了君臨天下、浪澄灣、碧海藍天……賺了幾百億港元。到2005、2006年，沒人去買最好的商業(yè)土地，又是我們?nèi)ベI?！?/span>
難能可貴的是，恒隆懂得在順應市場操作的時候，有時逆勢而行一下。
2020年，在其他房企賣地自救的時候，恒隆還與凱悅攜手，在昆明開設全新豪華君悅酒店。昆明君悅酒店將進一步鞏固昆明恒隆廣場的奢華定位。
來源：格隆匯
據(jù)陳啟宗介紹，對于高端項目而言，土地成本一般在30%-50%，而恒隆的項目，土地成本不到20%。
正是這樣的拿地策略，使恒隆獲得了“熊市狩獵者”之稱。
然而要狩獵熊市，除了需懂得把握時機，還要隨時保證彈藥充足。恒隆“零負債”的財務風格要求保持手中現(xiàn)金始終大于銀行借貸。
未來，恒隆仍以一二線城市為主導，暫時不考慮三四線城市。
武漢恒隆將于2021年一二季度開業(yè)，杭州恒隆廣場于2020年2月復工，預計在2024年開業(yè)。
恒隆善于像鱷魚一樣蹲守，等待周期底部的出手機會。從長期看，這是恒隆能夠一次次扛過經(jīng)濟低谷的法寶。
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