前篇文章講到一個(gè)投拓狗應(yīng)當(dāng)具備的一些素質(zhì)當(dāng)中，著重強(qiáng)調(diào)了測(cè)算能力。鑒于有很多朋友在問(wèn)到測(cè)算的事情，特開專篇講一下測(cè)算的事情。分為兩篇，第一篇將靜態(tài)測(cè)算，第二篇講動(dòng)態(tài)測(cè)算。
房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)測(cè)算成果與動(dòng)態(tài)測(cè)算成果兩種：
靜態(tài)測(cè)算，是以某一年，某月的固定生產(chǎn)要素成本（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)，所計(jì)算出來(lái)的地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的瞬時(shí)值。通俗點(diǎn)講，就是不考慮各項(xiàng)變量，將成本、售價(jià)、成本均錨定在某一固定值，從而得出的測(cè)算結(jié)果。
動(dòng)態(tài)測(cè)算，是指在靜態(tài)投資測(cè)算基礎(chǔ)上加入資金時(shí)間價(jià)值等重要變量因素，得出的地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。
靜態(tài)測(cè)算評(píng)價(jià)關(guān)注的重點(diǎn)在項(xiàng)目的靜態(tài)回收周期、銷售利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)率。而動(dòng)態(tài)測(cè)算則看重項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（即大名鼎鼎的IRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收周期。
下面步驟講解一下靜態(tài)測(cè)算關(guān)注的各項(xiàng)指標(biāo)情況：
1、銷售利潤(rùn)率：即項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)與凈銷售總額的比值。銷售利潤(rùn)率是衡量項(xiàng)目銷售收益水平高低的財(cái)務(wù)指標(biāo)。
2、凈利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率），指的是項(xiàng)目利潤(rùn)與項(xiàng)目成本投入的比值。凈利潤(rùn)率是初步評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行的一個(gè)重要指標(biāo)。
凈利潤(rùn)率=（銷售總收入-總成本-各項(xiàng)稅費(fèi)總額）/總成本*100%
3、靜態(tài)投資回收期，指的是項(xiàng)目不考慮資金的動(dòng)態(tài)成本情況下，項(xiàng)目以靜態(tài)收益來(lái)抵償全部投資所花的時(shí)間。通俗點(diǎn)講就是，項(xiàng)目上馬到現(xiàn)金流量為零所花費(fèi)的時(shí)間。
用公式簡(jiǎn)單表達(dá)就是：
下面通過(guò)一個(gè)案例來(lái)講解一下，如圖所示的一個(gè)項(xiàng)目
通過(guò)計(jì)算，它的投資回收周期為：（5-1）+192/864=4.22年
下面來(lái)講一下測(cè)算當(dāng)中一些要素的構(gòu)成，房地產(chǎn)開發(fā)總成本當(dāng)中包含開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用兩大類。
開發(fā)成本包含土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安成本、公共配套建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)、其他費(fèi)用等九大類。
開發(fā)費(fèi)用包含財(cái)務(wù)成本、管理成本、銷售費(fèi)用三項(xiàng)。
1、土地費(fèi)用。包括土地出讓金、拍賣服務(wù)費(fèi)、土地契稅印花稅、指標(biāo)費(fèi)。
2、前期工程費(fèi)。主要包括前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、地質(zhì)水文勘測(cè)勘察，以及三通一平的費(fèi)用：
表格是作者多年前整理，圖片中內(nèi)容僅供參考
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，也稱為小市政，即項(xiàng)目紅線內(nèi)以及紅線外2米內(nèi)需要接駁的管線、道路等配套建設(shè)費(fèi)用。
主要包括供水、供電、弱電、天然氣、排污、園林、道路、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)置等費(fèi)用。
4、建筑安裝費(fèi)用，指的是純粹的細(xì)分到單棟建筑的工程成本。主要的成本分列標(biāo)準(zhǔn)如下：
表格是作者多年前整理，圖片中內(nèi)容僅供參考
現(xiàn)在的很多一二線城市都要求做裝配式建筑，按照裝配比例的不同，建筑成本會(huì)增加80-300元不等的成本。這個(gè)要參照各地裝配式的市場(chǎng)價(jià)格綜合考量。
5、開發(fā)間接費(fèi)用，這個(gè)主要是指項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)在管理中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本，一般來(lái)說(shuō)測(cè)算當(dāng)中會(huì)與不可預(yù)見費(fèi)用一起加入測(cè)算，大致比例在項(xiàng)目總成本的1-3個(gè)百分點(diǎn)。
6、管理費(fèi)用。管理費(fèi)用可按項(xiàng)目總投資或者前述1-5項(xiàng)成本的一定比例計(jì)算，比例范圍在2-3個(gè)百分點(diǎn)較為合適。
7、財(cái)務(wù)成本主要是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中為項(xiàng)目融集資金產(chǎn)生的費(fèi)用?，F(xiàn)在的情況下主要為圍繞前融和開發(fā)貸產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、利息成本等。前融成本視城市不同而不同，具體而言優(yōu)質(zhì)的一二線城市在融資金額的12%左右。開發(fā)貸一二線城市能做到8-10%的利息成本，三四線城市在12%及以上。融資的金額為項(xiàng)目總成本金額4-7成，城市等級(jí)越高，融集的資金比例越高。
融資成本=總成本*前融比例*融資時(shí)間*利率+總成本*開發(fā)貸融資比例*融資時(shí)間*利率
總的來(lái)講，財(cái)務(wù)成本可以按照純建安費(fèi)用的65%，或者按動(dòng)態(tài)資金缺口計(jì)算。
8、銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括項(xiàng)目銷售過(guò)程中以及銷售現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的費(fèi)用。綜合起來(lái)，有以下三類：
1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般占銷售總收入的1%-2%；
2）銷售代理費(fèi)用，一般占銷售總收入的1.5%-2%；
3）其他費(fèi)用，一般占銷售總收入的0.5%-1%；
以上項(xiàng)目合計(jì)，銷售費(fèi)用占總銷售收入的3%-5%。當(dāng)然，有的品牌房企成本控制得比較好的，通過(guò)建立自己的App，全民營(yíng)銷等渠道，能做到2%左右。
我們隨便舉個(gè)梨子，以某64畝住宅地塊作為標(biāo)本。測(cè)算各個(gè)分項(xiàng)，我們可以列個(gè)表格，如下
序號(hào)
項(xiàng)目名稱
計(jì)算方法
計(jì)算基數(shù)
單價(jià)(元/㎡)
金額(萬(wàn)元）
一
土地成本
13260
1.1
土地成交價(jià)
實(shí)際成交價(jià)
42912
3000
12874
1.2
補(bǔ)交政府收益
新增經(jīng)營(yíng)性面積*單價(jià)
——
——
——
1.2
契稅
土地成交價(jià)格3%
12874
3%
386
二
前期工程費(fèi)
建安工程費(fèi)的3%
14850
446
三
建安工程費(fèi)
14850
3.1
地上建筑面積
建筑面積*單價(jià)
64368
1600
10346
3.1.1
住宅(地上面積)
建筑面積*單價(jià)
63180
1600
10109
3.1.2
配套（商業(yè)、會(huì)所等）
建筑面積*單價(jià)
1188
2000
238
3.2
地下庫(kù)房、人防面積
建筑面積*單價(jià)
13320
2000
2664
3.3
下躍面積
建筑面積*單價(jià)
9200
2000
1840
四
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用
2811
4.1
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
地上建筑面積*單價(jià)
64368
300
1931
4.2
室外道路費(fèi)用
道路占地面積（用地的15%）*單價(jià)
6437
200
129
4.3
室外綠化費(fèi)用
綠化占地面積（用地的35%）*單價(jià)
15019
500
751
五
開發(fā)間接費(fèi)用（不可預(yù)見費(fèi)）
（一~四之和）3%
31366
3.0%
941
六
開發(fā)期間費(fèi)用
3912
6.1
管理費(fèi)用
（一~五之和）3%
32307
3.0%
969
6.2
財(cái)務(wù)費(fèi)用
實(shí)際發(fā)生額
46536
1256
6.3
銷售費(fèi)用
銷售收入3%
56220
3.0%
1687
七
銷售稅費(fèi)
銷售收入5.5%
56220
5.5%
3092
八
項(xiàng)目總投資
（一~七）之和
39312
靜態(tài)利潤(rùn)測(cè)算過(guò)程及結(jié)果如下：
序號(hào)
項(xiàng)目
金額
計(jì)算方法
1
項(xiàng)目開發(fā)成本
32307
2
開發(fā)期間費(fèi)用
3912
3
銷售稅費(fèi)
3092
4
銷售收入
56220
5
利潤(rùn)
16908
(4)-(1)-(2)-(3)
6
銷售利潤(rùn)率
30.07%
(5)/(4)
7
投資利潤(rùn)率
43.01%
(5)/{(1)+(2)+(3)}
8
成本利潤(rùn)率
52.34%
(5)/(1)
9
扣除項(xiàng)目金額
45773
(1)*1.2+(2)+(3)
10
增值額
10447
(4)-(9)
11
增值額占扣除部分的比例
22.82%
(10)/(9)
12
增值稅適用稅率
30.00%
13
速算扣除系數(shù)
0.00%
14
增值稅應(yīng)納稅額
3134
(10)*(12)-(9)*(13)
15
扣除增值稅后的利潤(rùn)
13774
(5)-(14)
16
扣除增值稅后的成本利潤(rùn)率
42.63%
(15)/(1)
總的來(lái)講，我們?nèi)≈形粩?shù)水平，高層清水除掉土地和融資、稅收以外綜合成本在4100元上下，洋房在4500元上下。簡(jiǎn)單初判一個(gè)項(xiàng)目的測(cè)算，如果一個(gè)項(xiàng)目的土地樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的價(jià)差沒有超過(guò)5000元，或者說(shuō)房?jī)r(jià)低于6000元的城市，基本上存在算賬困難的情況。
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