房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成及成本控制
| 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成及成本控制 |
一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金，而投入的資金是否能得到回報(bào)，獲取利潤(rùn)，即一個(gè)項(xiàng)目是否能運(yùn)作成功，項(xiàng)目的前期決策有關(guān)鍵的作用。項(xiàng)目的前期決策包括很多方面，最重要的就是對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)確定位，對(duì)項(xiàng)目作出合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估計(jì)，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確分析。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成
1.1土地費(fèi)用。包括：（1）土地使用權(quán)出讓金，征地費(fèi)；（2）城市建設(shè)配套費(fèi)；（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
1.2前期工程費(fèi)。包括：規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)。
1.3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。包括：（1）建安工程費(fèi)；（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
1.4管理費(fèi)。指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。
1.5銷售費(fèi)用。是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。
1.6財(cái)務(wù)費(fèi)用。指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.7其他費(fèi)用
1.8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
1.9稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金
2 實(shí)例
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，地塊位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)四方坪地段，土地的凈用地面積為75畝，設(shè)計(jì)規(guī)劃中的一些綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：
針對(duì)此設(shè)計(jì)方案及長(zhǎng)沙市周邊樓盤(pán)的情況，做出如下投入產(chǎn)出分析
銷售收入： （在此暫作住宅與商鋪為能全部銷售完、地下車庫(kù)能銷售 50%考慮）
(131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380車位×5.5萬(wàn)元/車位×1/2
（住宅） （商鋪） （地下車庫(kù)）
=33339.88萬(wàn)元+1600萬(wàn)元+1045萬(wàn)元
=35984.88萬(wàn)元
總投入：總計(jì)31610.79萬(wàn)元
2.1土地費(fèi)用，共4477.23萬(wàn)元
2.1.1土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)：3352.23萬(wàn)元
2.1.2土地出讓金及契稅75畝×15萬(wàn)元/畝=1125萬(wàn)元
2.2前期費(fèi)用，共2167.65萬(wàn)元
2.2.1國(guó)土局辦調(diào)查紅線、《國(guó)有土地使用證》，規(guī)劃局辦總圖報(bào)批等25萬(wàn)元
2.2.2報(bào)建費(fèi)132880m2×131.3元/m2+4000×172.5元/m2=1813.71萬(wàn)元
2.2.3 勘探費(fèi)用13棟×6點(diǎn)/棟×20m/點(diǎn)×100元/m=15.6萬(wàn)元
2.2.4 放線費(fèi)及現(xiàn)狀地形圖測(cè)繪費(fèi)
13棟×1000元/棟+4萬(wàn)元（測(cè)繪費(fèi)）=5.3萬(wàn)元
2.2.5 設(shè)計(jì)費(fèi)用（含總規(guī)設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、管線綜合設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)）
150330m2×16.5元/m2=248.044萬(wàn)元
2.2.6建現(xiàn)場(chǎng)辦公室20萬(wàn)元，售樓部40萬(wàn)元
2.3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：共計(jì)20801萬(wàn)元
2.3.1建安工程費(fèi)，共計(jì)18213.38萬(wàn)元
①、±0.00以上工程（含土建安裝及電梯）930元/m2×136880m2=12729.84萬(wàn)元×1.12=14257.42萬(wàn)元（注：采取住宅節(jié)能措施，將使造價(jià)提高12%左右）
②、地下車庫(kù)（含土建及安裝）1600元/m2×13450m2=2152萬(wàn)元
③、樁基礎(chǔ)及地下室土方等120元/m2×150330m2=1803.96萬(wàn)元
2.3.2配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：合計(jì)2587.62萬(wàn)元
①、給水、排水（含設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)費(fèi)、消防設(shè)施等）
38元/m2×150330m2=571.26萬(wàn)元
②、強(qiáng)電（雙電源） 700萬(wàn)元
③、道路工程
75畝×666.67m2/畝×（1-40%-24%）×150元/m2=270萬(wàn)元
④、綠化景觀工程（含綠化、水系水景、園林小品等）
75畝×40%×666.67m2/畝×180元/m2=360.00萬(wàn)元
⑤、弱電，共計(jì)259.87萬(wàn)元
電視、電話、數(shù)據(jù)寬帶：921戶×650元/戶=59.87萬(wàn)元
小區(qū)智能化系統(tǒng)200萬(wàn)元
⑥、煤氣管道：921戶主×2500元/戶包干=230.25萬(wàn)元
2.4其它費(fèi)用，共計(jì)548.069萬(wàn)元
2.4.1工程交易費(fèi):8萬(wàn)元
2.4.2投標(biāo)代理費(fèi):10萬(wàn)元
2.4.3工程監(jiān)理費(fèi)18213.38萬(wàn)元×0.8%=145.71萬(wàn)元
2.4.4環(huán)保費(fèi)150330m2×1元/m2=15.033萬(wàn)元
2.4.5造價(jià)咨詢費(fèi)：20310.88萬(wàn)元×15%×2%=60.93萬(wàn)元
2.4.6樁基檢測(cè)費(fèi)：13棟×6萬(wàn)元/棟=78萬(wàn)元
2.4.7教育基金：50萬(wàn)元
2.4.8其它雜項(xiàng)（審圖費(fèi)、核面費(fèi)、防雷費(fèi)等）150330×12元/m2=180.396萬(wàn)元
2.5銷售費(fèi)用(含廣告費(fèi)及銷售提成等)35984.88×3%=959.52萬(wàn)元
2.6財(cái)務(wù)費(fèi)用，合計(jì)663.6萬(wàn)元
2.6.1利息支出：5000萬(wàn)元×5.76%×110%×2年=633.6萬(wàn)元（注：此為按單利粗略估計(jì)）
2.6.2手續(xù)費(fèi)及評(píng)估費(fèi)（含項(xiàng)目評(píng)估及資產(chǎn)評(píng)估）：30萬(wàn)元
2.7管理費(fèi)[㈠+㈡+㈢+㈣+㈤+㈥]×2%=29385.12×2%=587.7萬(wàn)元
2.8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（以上各費(fèi)用的3%）29972.82萬(wàn)元×3%=899.18萬(wàn)元
2.9營(yíng)業(yè)稅：35984.88萬(wàn)元×5.6%=2015.15萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)
35984.88（銷售收入）－32887.16（總投入）=3097.72萬(wàn)元
3 成本控制
從以上分析可看出，在房屋售價(jià)一定的情況下（銷售具有很大的技巧性，這里不作討論），如何控制好成本，是項(xiàng)目盈不盈利的關(guān)鍵。在以上各項(xiàng)成本中:
（一）土地費(fèi)用是一很大成本，但土地是賣(mài)方市場(chǎng)，不能以買(mǎi)方意志為轉(zhuǎn)移，所以基本上不能控制。
（二）前期費(fèi)用中，多為政策性的收費(fèi)項(xiàng)目，是不能隨意取舍與降低的，比如前期費(fèi)用中的報(bào)建費(fèi)等，報(bào)建費(fèi)1813.71萬(wàn)元是成本中不可忽視的一部分，折合為130元/m2多，占總成本31610.79萬(wàn)元的6%左右，但此部分費(fèi)用是政策規(guī)定，很難減免。
（四）其他費(fèi)用548.069萬(wàn)元，占總成本的比例不大，且有些也是政策性的收費(fèi)項(xiàng)目，如工程交易費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、教育基金、審圖費(fèi)、核面費(fèi)等，雖要控制，但對(duì)項(xiàng)目總的影響不大。
（五）銷售費(fèi)用計(jì)算以銷售收入為基數(shù)，3%為長(zhǎng)沙市目前的最普遍的一般商品房銷售行情，有些銷售費(fèi)用高的甚至達(dá)到10%左右。此項(xiàng)費(fèi)用可據(jù)銷售難易程度而定。
（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用，利率是中央銀行規(guī)定，無(wú)法隨意降低，所以也無(wú)多少控制辦法。
（七）管理費(fèi)與（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，是間接費(fèi)用，是一機(jī)動(dòng)指標(biāo)，控制得好可轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，但這是要以前幾項(xiàng)直接費(fèi)用控制的好壞為前提的。
（九）營(yíng)業(yè)稅稅率是國(guó)家規(guī)定，不能更改。
除以上幾項(xiàng)外，房地產(chǎn)最大的成本在第（三）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)，共計(jì)20810萬(wàn)元，占總成本的65.8%。此項(xiàng)成本控制中有很大的潛力可挖，特別是建安工程費(fèi)，可從如下幾方面控制成本：1、優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。我們搞房屋建設(shè)，安全是必要的，但過(guò)于保守的設(shè)計(jì)只能使成本徒勞地增加，比如在含鋼量上，含鋼量70kg/m2與50kg/m2相比，相差20 kg/m2，那么此項(xiàng)目中，成本將相差136880 m2（±0.00以上）×20 kg/m2×3.800元/kg=1040.29萬(wàn)元 2、在保證質(zhì)量的同時(shí)，多采用價(jià)廉物美的建筑材料，降低成本。3、嚴(yán)格隱蔽工程驗(yàn)收制度，在工程量等現(xiàn)場(chǎng)簽證上嚴(yán)格把關(guān)。
以上是針對(duì)長(zhǎng)沙市現(xiàn)行政策規(guī)范下所作的一些成本分析，當(dāng)然，各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多，不確定性大，尤其是由于不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型的特點(diǎn)不同，其成本費(fèi)用構(gòu)成存在較大的差異，我們要因項(xiàng)目而異地作出準(zhǔn)確的估算，并在估算基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，使項(xiàng)目運(yùn)作獲得最大利潤(rùn)，這也是我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本分析與控制的最終目的。
作者單位:湖南富湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
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