引自 曹毅 鉑諾客過程咨詢
0 / 引子
我們總結(jié)高端五星級(jí)酒店建設(shè)的四大”痛點(diǎn)“ 以及三大”核心”：
1. 四大痛點(diǎn)
機(jī)電技術(shù)的復(fù)雜性
專業(yè)顧問的多樣性
建設(shè)過程的特殊性
系統(tǒng)最終的落地性
2. 三大核心
一次機(jī)電
二次機(jī)電
測試調(diào)試
1 / 顧問聘用的管控
大多數(shù)業(yè)主在開發(fā)籌建酒店時(shí)，均會(huì)存在如下的問題：
我們有設(shè)計(jì)院，為什么還需要顧問？
酒店項(xiàng)目，需要哪些顧問？
如果一定需要顧問，在項(xiàng)目發(fā)展的什么時(shí)間階段聘用顧問最為合適？
不同的顧問都做什么，顧問工作的界面是什么？
我們在下圖中表明了酒店項(xiàng)目各個(gè)專業(yè)顧問的類別，以及他們的專業(yè)研究方向。高端酒店是一種特殊兼顧功能、美學(xué)以及安全的服務(wù)于特定人群的建筑產(chǎn)品，酒店各專業(yè)顧問的工作方法是通過研究酒店的運(yùn)營及用戶的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，而非僅僅執(zhí)行國家規(guī)范，這一點(diǎn)對于大多數(shù)國際酒店管理公司異常重要。
同時(shí)，隨項(xiàng)目進(jìn)度的發(fā)展以及基于最為保守的顧問介入時(shí)間，我們亦建議在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段，最早地引入關(guān)鍵顧問，如建筑顧問、機(jī)電顧問，以及對于度假型酒店非常重要的景觀顧問。顧問的提前介入所給項(xiàng)目帶來的價(jià)值，是顯而易見的，無論在設(shè)計(jì)理念及細(xì)節(jié)的把握方面，還是在幫助項(xiàng)目有效控制成本方面。
對于顧問聘用的控制環(huán)節(jié)，其涉及到文檔管理、目標(biāo)管理、界面管理、合約管理以及組織管理。比如：
文檔管理 - 業(yè)主需要建立起完整的各類專業(yè)顧問的信息庫；
目標(biāo)管理 - 根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，結(jié)合設(shè)計(jì)進(jìn)度、招標(biāo)采購進(jìn)度以及施工進(jìn)度，確定各類專業(yè)顧問聘用的最晚時(shí)間；
界面管理 - 建立各個(gè)專業(yè)顧問的明確的工作界面表，工作內(nèi)容清單以及工作流轉(zhuǎn)程序；
合約管理 - 建立對各個(gè)專業(yè)顧問的評估及聘用體系，根據(jù)有效的各顧問工作界面及工作清單進(jìn)行顧問合同的簽訂；
在許多項(xiàng)目中，很多項(xiàng)目未及時(shí)聘用顧問或聘用了不合格的顧問，均源于上述內(nèi)容在項(xiàng)目籌建過程中未得到有效重視。同時(shí)，由于缺乏對于專業(yè)顧問技術(shù)能力評價(jià)的量化指標(biāo)（即明確的顧問工作界面表及工作內(nèi)容清單），從而業(yè)主往往更多依靠形式評審及價(jià)格評審，忽略了對候選顧問團(tuán)隊(duì)實(shí)際的技術(shù)能力、服務(wù)能力、溝通能力有效的評審。
下圖，簡要說明了顧問聘用環(huán)節(jié)的閉環(huán)關(guān)系。
2 / 酒店標(biāo)準(zhǔn)貫徹及應(yīng)用的管控
存在的問題：
執(zhí)行國家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)就行了，為什么還要執(zhí)行酒店管理公司設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)？
顧問只要執(zhí)行好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)就行了，不用考慮招標(biāo)及施工的實(shí)施？
事實(shí)上，酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)的宗旨在于：
安全性原則- 應(yīng)充分考慮酒店具備前期建設(shè)過程 及后期 運(yùn)行過程 的高度安全性。這里的高度安全性，意旨通過對包括機(jī)電系統(tǒng)本身的安全運(yùn)行、機(jī)電系統(tǒng)對建筑物的安全保護(hù)、機(jī)電系統(tǒng)自身可安全以及方便的維護(hù)等，以最終實(shí)現(xiàn)對酒店客人人身安全的保護(hù)，以及對酒店員工的最大限度的保護(hù)；
可靠性原則- 酒店在運(yùn)營期間，其機(jī)電系統(tǒng)應(yīng)具備足夠的可靠性。除受到不可抗力影響外，在可接受的故障及檢修時(shí)段內(nèi)，系統(tǒng)應(yīng)能夠維持酒店在允許程度上的正常經(jīng)營；
可持續(xù)原則- 需充分考慮酒店在其運(yùn)營的“壽命周期”內(nèi)，機(jī)電系統(tǒng)可以在一定的可預(yù)見的技術(shù)發(fā)展條件下以及市場需求條件下，具備充分的先進(jìn)性；或有條件在未來的某些時(shí)刻通過方便的改造進(jìn)行系統(tǒng)的升級(jí)
充分理解酒店標(biāo)準(zhǔn)的宗旨，有利于不同設(shè)計(jì)方案確定時(shí)的靈活篩選和比對，從而快速做出對于不同方案選擇的決策，以及在項(xiàng)目管理實(shí)踐中對于方案評審的組織。
同時(shí)，酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)，包含兩個(gè)層面的意義：一方面，我們稱之為”狹義“的標(biāo)準(zhǔn)，即對技術(shù)細(xì)節(jié)、參數(shù)規(guī)定等方面的規(guī)定。其在范疇上，除指導(dǎo)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)外，亦涉及到對產(chǎn)品材料、施工工藝、調(diào)試驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)規(guī)定。
另一方面，我們稱之為“廣義”的標(biāo)準(zhǔn)，即對報(bào)審程序、報(bào)審文檔等流程化文本化的標(biāo)準(zhǔn)化。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的意義在于一定程度上規(guī)范化了酒店建設(shè)過程的游戲規(guī)則及管控流程，但往往在項(xiàng)目實(shí)踐中被忽視。
下圖清晰的表明在項(xiàng)目管理中對于酒店標(biāo)準(zhǔn)貫徹應(yīng)用的流程和方法。其涉及到文檔管理，安全管理、目標(biāo)管理以及組織管理等方面。
3 / 酒店各階段工作深度的管控
很多業(yè)主即使聘用了顧問，但不會(huì)用好顧問，他們存在的問題包含：
顧問應(yīng)該完成什么樣的成果？
成果的深度符合要求嗎？
下圖清晰的表明在項(xiàng)目管理中對于各個(gè)階段工作成果管控的方法。其涉及到文檔管理，目標(biāo)管理、界面管理、合約管理以及組織管理等方面。
對于顧問工作成果的管控，是項(xiàng)目管理過程中的關(guān)鍵要素。簡單的控制方法為：
文檔管理 - 建立成果文件的標(biāo)準(zhǔn)化審查清單及審核要點(diǎn)列項(xiàng)，且這些清單與合同管理中與顧問的聘用合同中進(jìn)行約束
目標(biāo)管理 - 根據(jù)總體進(jìn)度計(jì)劃以及設(shè)計(jì)各個(gè)階段的二級(jí)設(shè)計(jì)計(jì)劃，管控成果完成進(jìn)度。符合要求的成果回歸到文檔管理進(jìn)行存檔
組織管理 – 通過有效的組織管理組織各個(gè)顧問的有效工作開展，并以合約管理及界面管理為基礎(chǔ)，明確各個(gè)顧問各自的成果完成目標(biāo).
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