前言
本篇文字有感于最近與一個(gè)業(yè)主團(tuán)隊(duì)的交流，巧合的是，原本的計(jì)劃，也是要開始酒店成本的部分。
酒店籌建的成本管理，及如何進(jìn)行精細(xì)化的管理，是一個(gè)非常大的課題，后續(xù)會(huì)陸續(xù)分享我們自己及業(yè)內(nèi)造價(jià)與成本大咖的一些思考，來與大家充分討論。
正文
01 酒店的總投與建造成本
酒店的建造成本的管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是一個(gè)董事長(zhǎng)工程（老板工程）。在我們的認(rèn)知體系里面，多少錢造，永遠(yuǎn)重要過造一個(gè)什么樣的東西，盡管大多數(shù)的老板們都面上不表達(dá)，但對(duì)成本的考量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過于其他的東西（所以，成本總監(jiān)的薪水也會(huì)很高，呵呵）。
酒店的建造成本與投資成本不一樣，我們不拘于泥具體的定義，可以通俗的進(jìn)行歸結(jié)為：酒店的總投=地價(jià)+前期開辦+建安及配套+開業(yè)籌備及采購(gòu)+財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用。
其中：
地價(jià)，大多數(shù)在項(xiàng)目確立前就已經(jīng)確定；
前期開辦：政府規(guī)定的報(bào)批報(bào)建的各項(xiàng)費(fèi)用及項(xiàng)目設(shè)計(jì)顧問的費(fèi)用（包括勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、顧問及酒店管理公司的技術(shù)服務(wù)費(fèi)用等），各項(xiàng)目出入不太大（因?yàn)榛鶖?shù)較?。罄m(xù)有機(jī)會(huì)再與大家再討論。
建安及配套：土建、機(jī)電及裝飾，相關(guān)之水電氣之配套工程，基數(shù)大，變化多，會(huì)是我們關(guān)注的重點(diǎn)。
開業(yè)籌備及采購(gòu)：酒店管理團(tuán)隊(duì)開業(yè)準(zhǔn)備之人員、管理、OSE等設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)費(fèi)用，在目前的情況下，盡管基數(shù)不太大，但有較大的提升空間，我們另行分享。
財(cái)務(wù)及管理成本：這個(gè)因項(xiàng)目、業(yè)主管理模式而定，我們暫不做探討。
在項(xiàng)目實(shí)踐過程中，我們一直試圖用單間客房的收入來反推演每間房的建造成本，從資本投入的回報(bào)率角度來推演成本投入的邊界條件，進(jìn)而對(duì)酒店籌建的各個(gè)單項(xiàng)成本來考量項(xiàng)目投入資本的效率，這一部分，我們會(huì)單獨(dú)的成文與大家分享我們的一些看法。
02 項(xiàng)目實(shí)踐
說說前面談及的項(xiàng)目及這個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，此項(xiàng)目位于華東區(qū)域，近上海，外資品牌的五星級(jí)酒店（Upscale），超高層，成建制的房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，工程設(shè)計(jì)成本合約部門一應(yīng)俱全。交流過程中，業(yè)主方強(qiáng)調(diào)：1）酒店管理公司對(duì)于各項(xiàng)系統(tǒng)、品牌有規(guī)定，且指定。2）酒店管理公司強(qiáng)調(diào)，包括業(yè)主自己去考察已建成的項(xiàng)目（與業(yè)主方交流），類似的項(xiàng)目建安成本應(yīng)在12000左右一平方。
湊巧的是，我們?cè)谂R近區(qū)域剛剛完成一個(gè)類似的項(xiàng)目，相同的品牌，類似的建筑高度、形態(tài)與規(guī)模。在后續(xù)的交流中，自然就成本問題，進(jìn)行了深入的交流。有意思的是，業(yè)主團(tuán)隊(duì)尤其是成本總對(duì)于我們所完成的這個(gè)項(xiàng)目成本存疑（項(xiàng)目的建安竣工結(jié)算成本少于10000元每平方米），認(rèn)為：絕無可能用這樣的成本做出這樣品牌檔次的酒店產(chǎn)品。
我們無意怎樣，只是覺得有必要進(jìn)行正本清源的強(qiáng)調(diào)如下：
1）所謂酒店管理公司指定某某品牌、系統(tǒng)之說，絕無僅有。管理公司僅僅從后期酒店建成運(yùn)營(yíng)管理的便利性，酒店產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)性，營(yíng)造的空間效果與酒店品牌的契合度來對(duì)酒店的各項(xiàng)系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備提供建議，自主權(quán)全部在于業(yè)主方面。酒店管理公司提供的一定是功能性的描述，而非某個(gè)具體的產(chǎn)品型號(hào)與參數(shù)。
2）造價(jià)與成本的管理，酒店產(chǎn)品效果的控制，責(zé)任在于業(yè)主自身，酒店管理公司無權(quán)也不會(huì)進(jìn)行這方面的專業(yè)管理。
回過頭，我們所經(jīng)歷的酒店項(xiàng)目的實(shí)踐，如何來控制成本，大致的路徑如下：
1）從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，確保收益性的功能面積，降低非收益性面積。也就是不掙錢的面積，盡量少，能掙錢的功能，強(qiáng)化并做到規(guī)模與效益平衡。如康體水療，大體量的餐飲設(shè)施，后臺(tái)支持的洗衣房等等。-控制單間房/單把鑰匙的所占建筑面積。
2）合理控制客房面積規(guī)模，在空間效果的營(yíng)造上與成本進(jìn)行嚴(yán)格的平衡。研究客房面積與規(guī)劃設(shè)計(jì)的效率，確保舒適性即可（我們自身的研究表明，38~50平方米的標(biāo)準(zhǔn)客房，只要規(guī)劃設(shè)計(jì)適當(dāng)，是能夠做出非常好的客房產(chǎn)品的，完全不需要增大客房面積來強(qiáng)調(diào)客房的特點(diǎn)，且市場(chǎng)對(duì)此不敏感，客房收益邊際效益非常低）。-控制單間房/單把鑰匙的所占建筑面積。
3）建筑方案（建筑、結(jié)構(gòu)、幕墻、機(jī)電方案優(yōu)化）的選擇與優(yōu)化。重視在項(xiàng)目的方案前期階段，對(duì)這類的方案進(jìn)行全面的比選，優(yōu)化與修整，并要求造價(jià)顧問/成本專家對(duì)各階段的技術(shù)成果，進(jìn)行量化成本的研究，并制定嚴(yán)格的目標(biāo)成本控制線。-控制單位面積的建造成本。
4）裝飾材料及機(jī)電設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)控制。這一塊，是大頭，可以延伸聊到很多內(nèi)容。我們都知道，國(guó)內(nèi)的酒店建設(shè)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了這么多年，在裝飾材料、機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備與材料的選擇上，已經(jīng)有非常多的選擇性。結(jié)合設(shè)計(jì)效果，適當(dāng)控制進(jìn)口材料的使用場(chǎng)所與使用規(guī)模，主要通過設(shè)計(jì)的創(chuàng)意，來體現(xiàn)空間之效果，而非簡(jiǎn)單的通過材料材質(zhì)的堆砌來實(shí)現(xiàn)。機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)，國(guó)內(nèi)的機(jī)電產(chǎn)品（合資品牌及優(yōu)質(zhì)國(guó)內(nèi)品牌）均能夠完全滿足我們所知的酒店管理公司的使用功能要求。-控制單位面積的建造成本。
5）做好項(xiàng)目策劃，嚴(yán)格項(xiàng)目管理目標(biāo)（時(shí)間、成本），少折騰，少進(jìn)行三邊甚至五邊工程。
6）承包商選擇、合同架構(gòu)、標(biāo)段、模式的合理規(guī)劃，確保有競(jìng)爭(zhēng)性的商務(wù)報(bào)價(jià)。這個(gè)后續(xù)談。
7）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施階段，變更的處理，深化設(shè)計(jì)的處理等等。這個(gè)后續(xù)談。
上述的1）~7）是我們從項(xiàng)目管理的角度去看待成本控制的一些基本思路與方法，其中最最重要的，我們認(rèn)為是，第一，三，四?？刂坪昧?，管理好了設(shè)計(jì)的成本，基本上解決了成本的80%的問題，這也是我們?yōu)槭裁磳⒊杀镜氖虑榉旁诹嗽O(shè)計(jì)管理階段來進(jìn)行分享的原因。
03 限額設(shè)計(jì)
順便接著上一期的設(shè)計(jì)師與設(shè)計(jì)方案的選擇，我們一直認(rèn)為，好的設(shè)計(jì)方案是管理出來，合適的溝通，嚴(yán)格的成本預(yù)期輸入，有經(jīng)驗(yàn)的酒店設(shè)計(jì)與顧問單位是能夠根據(jù)業(yè)主的期望來進(jìn)行方案的創(chuàng)作，而非一個(gè)簡(jiǎn)單的“畫圖匠”。
更加直白的表述是：什么樣的業(yè)主管理水平，一定會(huì)帶來同樣水平的設(shè)計(jì)/顧問公司的輸出成果的質(zhì)量水平。也就是說，業(yè)主管理水平高，設(shè)計(jì)師也會(huì)做出同樣水平的設(shè)計(jì)方案。自己管理混亂，設(shè)計(jì)/顧問公司肯定不會(huì)用心來做，肯定應(yīng)付了事。這樣的事情，各位可看看左右、經(jīng)歷的一些項(xiàng)目，是不是如此的境況。
這一過程中，有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主單位都會(huì)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，并將限額設(shè)計(jì)的要求寫入到設(shè)計(jì)任務(wù)書之中，但實(shí)際項(xiàng)目情況來看，好像效果一般。分析原因，可能有如下情況：
第一，限額設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，限額多少，沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，或高或低，高或低都沒有具體的指導(dǎo)作用。
第二，限額設(shè)計(jì)的過程如何把控，實(shí)操性問題？尤其是但老板認(rèn)為這個(gè)方案好，如何進(jìn)行成本的優(yōu)化沒有對(duì)策，如何引導(dǎo)設(shè)計(jì)師進(jìn)行這方面的考量，比較少，在出現(xiàn)上述的情況時(shí)，往往項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)會(huì)妥協(xié)，結(jié)果自然是失控。
受制于篇幅，這一次，我們可能只能做一些裝飾標(biāo)準(zhǔn)方面的闡述，我們放兩張表，僅闡述我們的一些成本的立場(chǎng)與基本方法。
附表一裝飾成本控制模型
A客房標(biāo)準(zhǔn)控制價(jià) 房間凈面積 46平方米
一
硬件裝修成本
19.69萬元
電梯廳平方米價(jià)4850元
二
F&E采購(gòu)項(xiàng)目
走道平方米價(jià) 4300元
潔具
1.960萬元
燈飾
0.152萬元
窗簾軌道
0.348萬元
電子鎖
0.2075萬元
活動(dòng)家俱
1.6833萬元
藝術(shù)品
0.1135萬元
標(biāo)牌
0.1137萬元
床墊
0.3815萬元
多媒體控制系統(tǒng)
0.8020萬元
小計(jì)
6.2541萬元
三
合計(jì)
25.64萬元/間
B公共區(qū)域，每?jī)裘娣e單價(jià)
大堂區(qū)域
9400元/m2
全日餐廳
11690元/m2
風(fēng)味廳
6500元/m2
中餐廳
5710元/m2
中餐VIP
6600元/m2
酒廊
11002元/m2
會(huì)議中心
5773元/m2
多功能大廳
6040元/m2
康體中心
7784元/m2
備注：
1）此裝飾成本模型是引用行業(yè)中一位老法師的數(shù)據(jù)，實(shí)際表明，這些數(shù)據(jù)是有非常大的普遍適應(yīng)性。凈面積的計(jì)算各個(gè)區(qū)域有不同的計(jì)算方法，但是折算到總建筑面積的裝飾單方成本約3500~4500之間。我們的一些項(xiàng)目同等品牌標(biāo)準(zhǔn)的基本差不多。
2）因?yàn)楦黜?xiàng)目的具體情況千差萬別，下述表格中，我們認(rèn)為客房的成本價(jià)具有更強(qiáng)的指導(dǎo)意義，其他公共區(qū)域的僅供參考，此項(xiàng)目的數(shù)據(jù)為一個(gè)upper upscale的上海酒店項(xiàng)目，地標(biāo)，超高層項(xiàng)目，業(yè)主成本投入較高。
3）一般而言，五星級(jí)（Upper Upscale/Upscale）檔次，單間房（per bay）的裝修成本（加上部分運(yùn)營(yíng)設(shè)備）約22萬到32萬之間，視房間大小，設(shè)計(jì)方案而定。當(dāng)然luxury hotel 不在此范圍內(nèi)。
附表二客房成本控制目標(biāo)
在實(shí)際項(xiàng)目中，我們比較多用如下的表格，來進(jìn)行客房成本的分析與控制。
當(dāng)我們將客房的成本控制住了后，應(yīng)該說酒店的成本大頭基本已經(jīng)把握住了。其它區(qū)域的指標(biāo)成本，及后續(xù)招投標(biāo)階段、施工階段的成本控制，會(huì)比較理順成章，且易于執(zhí)行。
關(guān)于成本，我們未完待續(xù)。
“高申工程咨詢”是高申工程咨詢公司申請(qǐng)注冊(cè)的商標(biāo)。
高申工程咨詢專注于新建及改擴(kuò)建酒店、文體建筑、醫(yī)療衛(wèi)生建筑、甲級(jí)辦公樓、綜合商業(yè)中心等建筑工程的咨詢顧問服務(wù)，在工程前期策劃、設(shè)計(jì)管理、施工管理及全過程的工程項(xiàng)目管理、機(jī)電顧問服務(wù)中，專業(yè)、精細(xì)、全心服務(wù)業(yè)主。
高申工程咨詢?cè)谏虾?、湖南、浙江、海南、廣東等地設(shè)立了分公司及聯(lián)營(yíng)公司，為我們的客戶提供服務(wù)。
特別備注：文中內(nèi)容，不做正確性承諾，為作者的所思所想，僅作探討之用。
