互學(xué)互鑒、互利共贏
論房地產(chǎn)開發(fā)成本管理
【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)成本項目劃分為：
土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及預(yù)備費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理不僅是財務(wù)概念，更是戰(zhàn)略概念，成本管理已經(jīng)從核算型、控制型模式轉(zhuǎn)為價值創(chuàng)造型的模式。
成本核算和成本控制是基礎(chǔ)，價值創(chuàng)造是核心。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)成本;成本管理
成本管理是財務(wù)概念，更是戰(zhàn)略概念-----低成本優(yōu)勢與差異化結(jié)合戰(zhàn)略是企業(yè)保持競爭力的有力保障。成本管理已經(jīng)從核算型、控制型模式轉(zhuǎn)為價值創(chuàng)造型的模式。成本核算和成本控制是基礎(chǔ)，價值創(chuàng)造是核心。
房地產(chǎn)開發(fā)成本項目劃分為：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及預(yù)備費用，從土地取得前期到方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、項目施工、項目竣工決(結(jié))算各階段，分別通過不同時點的成本控制表進(jìn)行成本動態(tài)指導(dǎo)和控制。
通過細(xì)分成本構(gòu)成，分解到具體的項目執(zhí)行部門，進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任控制制度。
根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營目標(biāo)情況，對目標(biāo)地塊在進(jìn)行市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地成本測算，并提交給相關(guān)決策部門進(jìn)行決策。土地成本測算包含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、投資估算表、投資利潤表、土地競價表、項目現(xiàn)金流量預(yù)測表。根據(jù)需要，規(guī)劃設(shè)計部需要提供三種以上的概念方案供測算參考，并根據(jù)測算需要提供規(guī)劃方面的技術(shù)支持。
土地取得后，根據(jù)土地取得相應(yīng)的價格，在相應(yīng)概念方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場情況，進(jìn)行方案的深化，在方案確定時，應(yīng)有工程、經(jīng)濟(jì)人員的參與并征求相關(guān)經(jīng)濟(jì)專業(yè)人員的認(rèn)可，保證方案在滿足公司戰(zhàn)略、市場定位的前提下能達(dá)到經(jīng)濟(jì)最優(yōu)化。
在方案確定后，成本控制部門根據(jù)方案情況對總投資估算進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)調(diào)整的估算下達(dá)初步設(shè)計限額設(shè)計指標(biāo)及其他配套指標(biāo)作為前期工程各項費用的控制標(biāo)準(zhǔn)。
初步設(shè)計、施工圖設(shè)計階段，在確定的方案以及調(diào)整后的總投資估算表下，通過設(shè)計合同約定的方式強(qiáng)制要求設(shè)計單位進(jìn)行控制目標(biāo)范圍內(nèi)的限額設(shè)計，設(shè)計單位在接到限額設(shè)計指標(biāo)的基礎(chǔ)上，可以通過投資總額控制、工程量分解的方式進(jìn)行限額設(shè)計。
在限額設(shè)計的期間，預(yù)算部要在結(jié)構(gòu)形式、建筑材料設(shè)備選用等重大節(jié)點上參與測算與控制，規(guī)劃設(shè)計部必須全程參與。在設(shè)計基本確定時，成本控制部門根據(jù)節(jié)點情況重新調(diào)整投資總體控制標(biāo)準(zhǔn)，為項目下一步進(jìn)展提供控制標(biāo)準(zhǔn)。
總投資控制目標(biāo)、預(yù)算標(biāo)底作為合同價的最高限額，不得突破。在必須突破的情況下，必須經(jīng)過相關(guān)流程批準(zhǔn)。
材料招標(biāo)：首先在設(shè)計階段確定甲方采購材料、材料規(guī)格型號、采購標(biāo)準(zhǔn)，在不低于三家材料供應(yīng)商的前提下，通過競爭優(yōu)選出資金雄厚、質(zhì)量過硬、價格適中的材料供應(yīng)單位?？偼顿Y控制目標(biāo)中材料采購總價標(biāo)準(zhǔn)作為合同價的最高限額，不得突破。在必須突破的情況下，必須經(jīng)過相關(guān)流程批準(zhǔn)。在公司業(yè)務(wù)擴(kuò)大的基礎(chǔ)上建立集團(tuán)采購模式，并建立關(guān)鍵材料、大宗材料的長期合作伙伴和資料庫。
配套工程招標(biāo)：該部分屬于政府控制內(nèi)容。首先應(yīng)同相關(guān)政府機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，能減免的費用爭取最大幅度的減免，不能減免的考慮緩交，爭取同政府關(guān)聯(lián)施工單位簽訂合同，引入競爭機(jī)制。
項目施工階段，在項目施工前及時確定項目詳細(xì)成本控制表，作為項目控制標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，并制定相關(guān)責(zé)任控制部門;預(yù)算部作為工程類成本總體監(jiān)控部門，隨時監(jiān)控工程成本的動態(tài)發(fā)生情況，重大變動情況隨時報告成本總控部門。項目動態(tài)成本控制表作為項目成本的控制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，必須得到嚴(yán)格重視，在執(zhí)行過程中不得隨意突破，所有成本控制流程必須嚴(yán)格執(zhí)行。
期間費用控制，項目費用占總投資的比例較大，因此必須重視期間費用的控制，管理費用應(yīng)該進(jìn)行單項目核算，項目管理費用由財務(wù)編制項目管理費用清單，進(jìn)行單項目單獨財務(wù)核算;財務(wù)費用根據(jù)項目貸款額度、使用周期以及項目現(xiàn)金流的實際情況，進(jìn)行嚴(yán)格的費用核算;營銷費用根據(jù)項目銷售推廣計劃、傭金比例、管理費用等提出營銷費用清單，列入成本控制范圍，不得隨意突破;期間費用的變動超支必須經(jīng)過審批流程批準(zhǔn)后，才能列支到成本中。
控制機(jī)制，以月報的形式，對每月成本的發(fā)生、變動情況及時上報相關(guān)部門，對特殊項目、重大成本變動項目的情況，隨時上報決策部門。
歡
