隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。“利潤＝銷售收入－成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平？明源根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。以下就這四個步驟做詳細(xì)的分析：
1.制定目標(biāo)——目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。
許多項(xiàng)目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時，這個“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。
目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因
1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊：基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無法對目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算。
另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式。
“欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯的效果。
2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測算體系：從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。
規(guī)范的目的：
保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。
實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對比分析，可以及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免犯重復(fù)錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。
規(guī)范的方法：
建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合公司開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。
建立規(guī)范的流程：定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對“估算成本”進(jìn)行測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個階段完成對目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用的使用與管理。
2.明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系
“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價(jià)其職責(zé)履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？
做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評價(jià)？
“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價(jià)指標(biāo)、評價(jià)部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。
責(zé)任成本范圍：
“責(zé)任成本體系”的目的是保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡單的說，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)構(gòu)樹”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個分支都作為“責(zé)任范圍”來看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評價(jià)指標(biāo)、評價(jià)部門。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進(jìn)行定義并加以實(shí)施。
作業(yè)過程管理：
明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門/崗位對其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時重點(diǎn)定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個層面實(shí)現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。
3.跟蹤執(zhí)行——動態(tài)成本法
經(jīng)過前兩個步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。
全動態(tài)成本：
動態(tài)成本的核心是實(shí)時性，動態(tài)指的是在項(xiàng)目整個生命周期的任一時間點(diǎn)，都能實(shí)時掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？
我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過程中”能對項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對項(xiàng)目成本控制卻沒有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時，木已成舟，談控制為時已晚。
如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本的測算？——一個中心，三條主線
動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。
三條主線：“動態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”。“動態(tài)成本”反映任意時段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布：“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度：“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。
成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動態(tài)成本的重要工具
動態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時得到動態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個能夠?qū)崟r反映出項(xiàng)目成本的信息平臺，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實(shí)時查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過即時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競爭力。
4.業(yè)績評估——優(yōu)獎劣罰，拿數(shù)據(jù)說話
制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關(guān)的業(yè)績進(jìn)行評估。
將項(xiàng)目最終的“動態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對比，我們可以評價(jià)整個項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進(jìn)行評估，并真正做到“優(yōu)獎劣罰”拿數(shù)據(jù)說話。
成本數(shù)據(jù)庫的建立：
在我們完成對業(yè)績評估的同時，還必須對整個項(xiàng)目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時的總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫”。通過“成本數(shù)據(jù)庫”的建立，所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來，并對未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。“成本數(shù)據(jù)庫”的建立充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個新的臺階。
“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢！
一、
房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測分析
成本預(yù)測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來成本水平的定量描述和邏輯推理。成本預(yù)測是企業(yè)經(jīng)濟(jì)預(yù)測的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟(jì)
活動實(shí)觀事前控制管理的重要手段。成本預(yù)測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。
成本預(yù)測方法很多。從成本預(yù)測的進(jìn)行時間上來劃分，可分為先期成本預(yù)測和期中成本預(yù)測兩類。
先期成本預(yù)測所謂先期成本預(yù)測分析，就是在編制成本計(jì)劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測。一般來說，先期成本預(yù)測包括兩方面內(nèi)容。其一是新
項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測，如新的
土地開發(fā)項(xiàng)目、新的綜合開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行可行性研究時，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預(yù)測出項(xiàng)目的開發(fā)成本，以便根據(jù)
銷售收入估算出項(xiàng)目的收益，為項(xiàng)目決策或項(xiàng)目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前，對計(jì)劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測算。這種預(yù)測過程實(shí)際上就是測算成本指標(biāo)與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。這’且主要介紹第二項(xiàng)內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前的成本水平預(yù)測。關(guān)于開發(fā)
項(xiàng)目的成本預(yù)測留待以后討論。
從方法論的角度而言，成本預(yù)測又可按其是否主要依賴于數(shù)學(xué)模型分為定性預(yù)測和定量預(yù)測兩類。定性預(yù)測是利用直觀材料，憑借預(yù)測者個人的主觀判斷和推理的能力，對未來成本狀況進(jìn)行的預(yù)測分析。定性預(yù)測法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中長期成本預(yù)測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測中，多用此法。但定性預(yù)測法在很大程度上受制于預(yù)測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。定量預(yù)測依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型，由數(shù)據(jù)的運(yùn)算結(jié)果對未來作出估計(jì)。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測的結(jié)果就有很高的可信度。因而，
房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測分析應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測方法。
房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動成本兩類。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。相對穩(wěn)定的成本。變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費(fèi)，就屬于變動成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費(fèi)就越高。
顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會有較大的變動。只要設(shè)法分離出企業(yè)的固定成本和變動成本率（變動成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計(jì)劃期的開發(fā)工程量計(jì)劃或房大經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)測出成本總額。因而，
房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測關(guān)鍵就是固定成本與變動成本的分離。
（1）固定成本與變動成本的分離實(shí)際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。
①費(fèi)用分解法即按成本
項(xiàng)目的性質(zhì)逐項(xiàng)歸類的分離方法。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)屬固定成本。建筑工程費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、場地平整費(fèi)等屬變動成本。
房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、稅金等屬變動成本；管理費(fèi)則屬固定成本。
費(fèi)用分解法一般都是按上一年度的成本實(shí)際發(fā)生值進(jìn)行逐項(xiàng)歸類分解，準(zhǔn)確度較高，能客觀地反映真實(shí)情況，但計(jì)算麻煩，一般在預(yù)測分析中用得不多。
②統(tǒng)計(jì)分析法當(dāng)無法獲得成本實(shí)際發(fā)生值的
項(xiàng)目分類資料，或是預(yù)測結(jié)果的精度要求不十分高時，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計(jì)分析法分離固定成本與變動成本。常用的統(tǒng)計(jì)分析法有高低點(diǎn)分析法和回歸分析法兩類。
A．高低點(diǎn)分析法高低點(diǎn)分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個時期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個時期的成本變動差額與工程數(shù)量變動差額，求出單位工程量的變動成本，即變動成本率。然后分別計(jì)算固定成本總額與變動成本總額。計(jì)算公式如下：
變動成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100%
變動成本總額=變動成本率*工程數(shù)量
固定成本總額=成本總額-變動成本總額
為了便于統(tǒng)計(jì)分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價(jià)值）指標(biāo)來代替。
二、
房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區(qū)情況不同，因此，其預(yù)算內(nèi)容也有所區(qū)別。一般包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：
1．
土地開發(fā)預(yù)算（也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算）
土地開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。
（1）征地補(bǔ)償費(fèi)
征地補(bǔ)償費(fèi)是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征
土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補(bǔ)償費(fèi)，包括：
①土地補(bǔ)償費(fèi)。它是指國家征用集體所有的土地時，直接對土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對
土地收益的補(bǔ)償。
②青苗補(bǔ)償費(fèi)。它是指對征用
土地上種植的作物的補(bǔ)償費(fèi)用。
③安置補(bǔ)助費(fèi)。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“
土地補(bǔ)償費(fèi)”和“青苗補(bǔ)償費(fèi)”之外，支付給被征地單位的安置補(bǔ)助費(fèi)用。
④農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費(fèi)。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由用地單位負(fù)責(zé)安置或委托
其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補(bǔ)助費(fèi)及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動力工資差額補(bǔ)貼費(fèi)。
⑤ 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費(fèi)。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補(bǔ)助費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)，轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)孛裾块T負(fù)責(zé)管理
⑥新菜田建設(shè)基金。它是指由用地單位按有關(guān)規(guī)定繳納新菜田建設(shè)基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設(shè)費(fèi)用。
（2）新菜地開發(fā)建設(shè)基金
新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財(cái)政部門繳納的費(fèi)用，不屬于征地補(bǔ)償費(fèi)中的“新菜田建設(shè)基金”。
（3）拆遷及安置費(fèi)用（包括建設(shè)場地各障礙物拆遷、處理費(fèi)）拆遷及安置費(fèi)用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費(fèi)用，以及障礙物拆遷、處理費(fèi)。其中包括：
①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費(fèi)或購買商品房的費(fèi)用。
②拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費(fèi)和征地費(fèi)。
③拆除地上物的補(bǔ)償費(fèi)，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機(jī)井等的拆除費(fèi)及補(bǔ)償費(fèi)。
④
其它費(fèi)用。指安置房的房租、維修費(fèi)、取暖費(fèi)、居民搬家費(fèi)、臨時周轉(zhuǎn)房費(fèi)等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費(fèi)用。
（4）七通一平費(fèi)。七通一平費(fèi)是指為了滿足建設(shè)的需要，對被征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。“七通”包括道路通、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整
土地。
（5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
勘察設(shè)計(jì)費(fèi)指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗(yàn)、鑒定、研究和綜合評價(jià)等工作發(fā)生的費(fèi)用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計(jì)所發(fā)生的費(fèi)用。
2．建筑安裝工程預(yù)算
建筑安裝工程預(yù)算的內(nèi)容包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金四部分
（1）直接費(fèi)
直接費(fèi)是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費(fèi)用的總和。它是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施
工機(jī)械使用費(fèi)和
其它直接費(fèi)組成。直接費(fèi)的內(nèi)容如下：
①人工費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。
工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，內(nèi)容包括：
A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補(bǔ)貼、煤糧差價(jià)補(bǔ)貼、上下班交通補(bǔ)貼等）；
B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務(wù)時間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補(bǔ)助費(fèi)等；
C．生產(chǎn)工人工資附加費(fèi)，指按國家規(guī)定計(jì)算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會經(jīng)費(fèi)；
D．生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費(fèi)，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動保護(hù)用品的購置費(fèi)、
修理費(fèi)和保健費(fèi)、防暑降溫費(fèi)等。
②材料費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的
攤銷量按相應(yīng)的預(yù)算價(jià)格計(jì)算的費(fèi)用。
③施工機(jī)械使用費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的施工機(jī)械臺班量按相應(yīng)機(jī)械臺班費(fèi)定額計(jì)
算的建筑安裝工程施工機(jī)械使用費(fèi)，施工機(jī)械安、拆及進(jìn)出場費(fèi)和定額所列
其它機(jī)械費(fèi)。
④
其它直接費(fèi)，是指概預(yù)算定額分項(xiàng)定額規(guī)定以外發(fā)生的費(fèi)用，內(nèi)容包括：
A．冬雨季施工增加費(fèi)； B．夜間施工增加費(fèi)； C．流動施工津貼；
D．因場地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費(fèi)；
E．生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購置。攤銷和維修費(fèi)，以及支付給工人自備工具的補(bǔ)貼費(fèi)；
F．檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)所耗用的材料和化學(xué)藥品費(fèi)用等，以及技術(shù)革新和研究試驗(yàn)費(fèi)。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)和建設(shè)單位要求對具有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗(yàn)、對構(gòu)件破壞性試驗(yàn)及
其它特殊要求檢驗(yàn)試驗(yàn)的費(fèi)用；
G．工程
定位復(fù)測、工程點(diǎn)交、清理場地費(fèi)用。
其它直接費(fèi)可直接計(jì)入預(yù)算定額分項(xiàng)中，也可按不同類型工程以費(fèi)率計(jì)取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計(jì)取，但不得重復(fù)計(jì)算。
（2）間接費(fèi)
間接費(fèi)由施工管理費(fèi)和
其它間接費(fèi)
對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在問題的思考
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發(fā)表論文 職稱論文發(fā)表摘 要:文章對我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的通病進(jìn)行了分析論述,指出當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的要求。并對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前、實(shí)施過程中、收尾階段的項(xiàng)目管理內(nèi)容及工作進(jìn)行了研究、總結(jié),并提出了可行性的建議。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是至關(guān)重要的,開發(fā)商前期的策劃、市場調(diào)研、可行性論證、經(jīng)濟(jì)分析評價(jià),以及后期的營銷策劃,最終都必須通過由項(xiàng)目管理全過程制造出的最終產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)。然而,由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理歷史較短、經(jīng)驗(yàn)缺乏,尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在諸多病癥。本文試對該病癥進(jìn)行分析,提出房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)對策,以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理概述
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是一門新興的管理科學(xué),它是指在一定的時期內(nèi),為了完成房地產(chǎn)企業(yè)[一個或多個并行)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo),通過項(xiàng)目管理的運(yùn)行機(jī)制,達(dá)到對房地產(chǎn)企業(yè)的有限資源進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、控制從而實(shí)現(xiàn)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的一種系統(tǒng)管理方法。首先,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是為了成功實(shí)現(xiàn)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo);其次,這個既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要受到工期、預(yù)算及其他條件的限制。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的通病及分析
(一)缺乏可行性研究,投資決策倉促盲目
可行性研究是指在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行進(jìn)行全面的分析論證。而有些開發(fā)商以“市場變化不定”為借口,忽視前期的項(xiàng)目可行性研究,導(dǎo)致項(xiàng)目市場定位不準(zhǔn)確,浪費(fèi)了項(xiàng)目的時機(jī)、時間。而由于沒有詳細(xì)可行的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,往往導(dǎo)致決策高層在項(xiàng)目初始時猶豫不決,一段時間后又匆忙決策,造成項(xiàng)目產(chǎn)品不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面,也不完全可行,致使在后期項(xiàng)目實(shí)施過程中給項(xiàng)目管理帶來諸多困難。
(二)設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失
由于對設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時無法跟上,造成在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題較多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。
(三)利益沖突
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地資源的稀缺和買房市場需求的快速增長,造成了房地產(chǎn)商品的短缺和價(jià)格快速增長,使開發(fā)商成為設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場主體追逐的目標(biāo),形成市場的強(qiáng)勢主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場,實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目自主式、封閉式管理,房地產(chǎn)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的信息出現(xiàn)嚴(yán)重不對稱。
(四)項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控
項(xiàng)目運(yùn)行過程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。
(五)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體質(zhì)量不高
高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)是房屋設(shè)計(jì)科學(xué)合理、功能齊全、結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量可靠、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、節(jié)能環(huán)保、技術(shù)先進(jìn)、售后服務(wù)及時,而現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目上追求的是概念、外在吸引力等,在設(shè)計(jì)、施工、售后服務(wù)等方面存在較大問題。
三、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理要求
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與一般項(xiàng)目相比,有以下特點(diǎn): (1)地域性。即要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、周圍市場情況、區(qū)位情況; (2)前瞻性。即房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性; (3)市場性。即房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要適應(yīng)市場的需求; (4)創(chuàng)新性。即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)思要追求新意、獨(dú)創(chuàng); (5)可操作性。即在實(shí)際市場環(huán)境中,項(xiàng)目要具有市場條件的可操作性,在具體的實(shí)施上有可操作的方法,構(gòu)思方案要易于操作,容易實(shí)施; (6)多樣性。即房地產(chǎn)開發(fā)方案應(yīng)多種多樣,應(yīng)揚(yáng)長避短,擇優(yōu)選擇。項(xiàng)目構(gòu)思方案也要根據(jù)市場環(huán)境的變化調(diào)整和變動。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目這些不同于一般項(xiàng)目的特點(diǎn)。決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也有著與一般項(xiàng)目管理不同的要求:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更強(qiáng)調(diào)程序與流程管理,這也是大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用鏈條式(職能式)管理方法的原因;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更強(qiáng)調(diào)靈活與應(yīng)變;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更強(qiáng)調(diào)時間與質(zhì)量管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一籌劃與協(xié)調(diào)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對策建議
針對上述房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的通病及當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理要求,為提高開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率,提出以下五大應(yīng)對措施:
(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式,企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。具體表現(xiàn)在: (1)職能部門之間的溝通。如營銷策劃部通過其獲得的市場信息、為投資發(fā)展部提供決策支持;財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資,做好資金流的保障工作,同時控制工程、營銷等等費(fèi)用;人力資源部則根據(jù)需要為整個組織提供人力保障等?！?2)應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。如在工程施工中,承包商、監(jiān)理單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商之間的溝通對于工程項(xiàng)目的順利實(shí)施至關(guān)重要。
(二)加強(qiáng)項(xiàng)目前期市場調(diào)研,發(fā)揮工程管理人員在決策咨詢中的作用
房地產(chǎn)進(jìn)人營銷時代,開發(fā)商的項(xiàng)目調(diào)研是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出,必須掌握足夠的商業(yè)情報(bào),如消費(fèi)者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等。只有加強(qiáng)了前期的項(xiàng)目可行性研究,工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理才能有章可循。加強(qiáng)項(xiàng)目的前期可行性研究工作,就要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時間的科學(xué)投人;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu),收集、整合決策支持性資源;完善決策程序,提高決策水平和效率,使項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。另外,在決策階段的可行性研究過程中,開發(fā)商應(yīng)積極引導(dǎo)工程技術(shù)、工程經(jīng)濟(jì)等專業(yè)的人員對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性,項(xiàng)目概念規(guī)劃方案的合理性等重大事項(xiàng),提出大膽設(shè)想、縝密求證。并提出優(yōu)化意見和建議,集思廣益,提高開發(fā)商項(xiàng)目決策的質(zhì)量,提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功率。
(三)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制
根據(jù)國內(nèi)外的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明,雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占項(xiàng)目總投資的比例不到1%,但對項(xiàng)目投資的影響程度達(dá)到75%,而施工階段影響投資的可能性只為5%一20%,顯然,必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制?？蓢L試推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方法,把設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方法調(diào)整為:設(shè)計(jì)費(fèi)額=概算數(shù)額×基本費(fèi)率+(概算數(shù)額一預(yù)算數(shù)額)×獎勵費(fèi)率。在方案的確定過程中,運(yùn)用價(jià)值工程方法把工程的功能和成本兩個方面綜合起來對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比選,促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員想法降低工程造價(jià)。開發(fā)商可以從銷售角度出發(fā),要求設(shè)itA員在材料設(shè)備、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給排水、供電等方面下工夫,優(yōu)化每個配套系統(tǒng)方案,從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)效益。
(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制
1.質(zhì)量控制,就是要重視事前質(zhì)量策劃,明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃,就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。質(zhì)量在資金使用的限制下,達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn),而制定好的標(biāo)準(zhǔn)也為合同的簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時,還要注意加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn),提高全員質(zhì)量意識。并要完善質(zhì)量管理體系,建立健全完善的質(zhì)量管理制度,加強(qiáng)過程檢驗(yàn)。
2.成本控制的具體措施如下: (1)降低資金成本。一是加強(qiáng)現(xiàn)金管理,制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃,壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量;二是要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理,盡快收回賒銷賬款,減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)?！?2)控制工程成本。首先,做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù),也是進(jìn)行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)。其次,設(shè)計(jì)階段一是要引入競爭機(jī)制,爭取多個設(shè)計(jì)單位投標(biāo);二是實(shí)行設(shè)計(jì)審核;三是建立獎懲制度。
(五)重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作
在項(xiàng)目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時機(jī)構(gòu),與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作,共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。因?yàn)榭陀^條件的限制,往往在工程實(shí)踐中不可能等所有標(biāo)段都定標(biāo)后再開工建設(shè),而是在土建總承包單位確定后即進(jìn)人工程施工的實(shí)施階段,為此,業(yè)主應(yīng)采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的方法。分期分批進(jìn)行招標(biāo)。同時,在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確能由總承包商完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包商組織施工。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理要點(diǎn)
成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項(xiàng)目(如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國際公寓)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。
一、臺同管理
公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實(shí)的平臺。
1．合同匯簽與分類。
合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。
結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。
2．合同的錄入與執(zhí)行。
將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會計(jì)要盯住每一次付款時點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。
3．報(bào)告。
按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。
二、工程預(yù)算及資金管理
參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。
1．工程預(yù)算的編制、錄入。
工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報(bào)表中。此時須注意會計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動提取實(shí)際發(fā)生額時，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。
2．工程款支付。
各用款部門填寫用款單時，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細(xì)項(xiàng)目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)。
工程款支付操作流程圖
如此，成本會計(jì)將各部門資金申請單的相關(guān)情況與賬務(wù)記錄及預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對照，產(chǎn)生了相關(guān)信息。因?yàn)榻Y(jié)合了財(cái)務(wù)軟件的電算及報(bào)表功能，故這類信息流的產(chǎn)生是非常迅速和準(zhǔn)確的。這種預(yù)先產(chǎn)生的信息，可以用一定形式表達(dá)出來，如前面所提到的“合同款支付單”等。它包含的內(nèi)容有合同或工程總價(jià)、變更索賠等金額、應(yīng)扣除款項(xiàng)、已付價(jià)款、本期計(jì)量款、截止本期累計(jì)付款等。待確定信息無誤后，憑此單及部門資金申請表上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)入下一報(bào)賬流程，如步驟④所示；否則，中斷申報(bào)程序，使資金得到有效控制，如步驟⑤所示。
3．報(bào)告。
按周打印各單位的付款清單及工程款支付匯總表。
三、甲供材料管理
若高檔、大型項(xiàng)目有甲供材料，因房地產(chǎn)開發(fā)單位一般不設(shè)庫存，故材料到場匯簽后直接進(jìn)入施工總包單位庫房。針對這種特殊情況，需作一定要求。
1．將材料準(zhǔn)確分類。
材料的準(zhǔn)確分類是為進(jìn)行同類材料的性價(jià)比對照作鋪墊，為材料管理和成本控制服務(wù)，并為將材料準(zhǔn)確列轉(zhuǎn)成本項(xiàng)目進(jìn)行核算作難備。
材料按屬性及工程用途細(xì)分為：土建材料、機(jī)電設(shè)備材料、水電材料、弱電材料、裝修材料、樣板間材料、其他材料。
2．材料入庫與出庫手續(xù)同時辦理并核對。
在辦理材料匯簽入庫的同時要辦理內(nèi)部出庫手續(xù)。對甲供材料的管理分情況控制：①總包單位材料管理較好的，可向其索要甲供材料的出庫使用單，這一點(diǎn)可在雙方簽署的工程承包合同中預(yù)先約定；⑧總包單位材料管理不好的，材料工程師可按每月簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計(jì)清單進(jìn)行甲供材料的分類統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)的總包施工單位材料出庫數(shù)與本單位內(nèi)部出庫數(shù)核對，發(fā)現(xiàn)有較大出入時，找總包單位協(xié)議?？刂频年P(guān)鍵：索要施工單位材料出庫單或每月提供有開發(fā)商、監(jiān)理、施工單位三方簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計(jì)清單，并由材料工程師和成本會計(jì)結(jié)合施工單位材料庫存進(jìn)行核對。
材料管理結(jié)構(gòu)圖如下：
綜上三點(diǎn)所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地進(jìn)行成本管理和控制，主要在于成本會計(jì)、預(yù)算工程師、材料工程師有意識地加強(qiáng)管理和融通，強(qiáng)化各自職能，結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的功能，據(jù)棄舊的循環(huán)運(yùn)行體系，形成一個從組織結(jié)構(gòu)上及功能上都能交融的“信息交流網(wǎng)”。其核心思想是加強(qiáng)各部門信息交流，統(tǒng)一整合企業(yè)資源，通過上述三大控制系統(tǒng)鞏固各部門問的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到統(tǒng)一有效地進(jìn)行成本管理和控制的“系統(tǒng)功能”。
