近期，深圳寶能公館車位之爭引起社會廣泛關(guān)注。深圳車位糾紛由來已久，社會各界對完善車位立法也有過反復(fù)和深入討論，但車位糾紛仍頻繁發(fā)生，究其根本原因在于車位產(chǎn)權(quán)不明晰。車位產(chǎn)權(quán)不明晰的原因眾多，例如立法滯后、法律層面車位產(chǎn)權(quán)界定不清、部分城市限制辦理車位產(chǎn)權(quán)登記等等。落實產(chǎn)權(quán)登記，完善車位立法，明晰車位產(chǎn)權(quán)，才能從源頭上解決和減少城市車位糾紛。本文通過梳理車位糾紛的主要糾紛類型，總結(jié)頻發(fā)爭議焦點，為讀者呈現(xiàn)司法實務(wù)對車位糾紛的裁判尺度和傾向，并從完善立法及落實產(chǎn)權(quán)登記方面提出法律建議，以期為解決和減少車位糾紛提供借鑒和參考。

一

停車位的法律解析

實踐中，車位類型多樣。按照車位形態(tài)及所處位置劃分，有立體停車位、地面停車位、架空層停車位、地下停車位、樓頂停車位等，按照使用功能劃分，有人防車位、非人防車位，部分地區(qū)人防車位還劃分為標(biāo)準(zhǔn)人防車位、兼顧人防車位，按照權(quán)屬劃分，有全體業(yè)主共有車位、單個業(yè)主專有車位、開發(fā)商所有車位，按照能否辦理產(chǎn)權(quán)劃分，有無產(chǎn)權(quán)車位、有產(chǎn)權(quán)車位等，按照是否計入公攤面積劃分，有計入業(yè)主公攤面積的車位，也有未計入業(yè)主公攤面積的車位等。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，車位可劃分多種類型，但這并非法律意義上所進行的分類，目前立法層面對車位沒有進行明確、具體的分類。

原《物權(quán)法》第七十四條確立了按照是否經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行《民法典》第二百七十五條沿襲此規(guī)定。按照是否經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)，車位可劃分為建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，這是法律上對車位進行的最簡單、最直接的劃分。最高院區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋在制定過程中，曾經(jīng)有過一個條文明確“物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定的'建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫’，是指位于建筑規(guī)劃紅線內(nèi)，經(jīng)規(guī)劃文件批準(zhǔn)建造的車位、車庫，包括獨立車庫以及設(shè)置于露天、架空層、地下等部位的車位”，雖然在正式發(fā)布的司法解釋中刪除了此條文，但第六條仍規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第74條第3款所稱的車位”，可見立法初衷在于確立按照是否規(guī)劃批準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)的車位劃分的基本原則，簡而言之，法律意義上的車位并未區(qū)分具體形態(tài)，只是簡單劃分為規(guī)劃內(nèi)的車位和規(guī)劃外的車位。

二

停車位的主要糾紛類型及爭議焦點

（一）車位權(quán)屬糾紛

1.普通（非人防）車位的權(quán)屬爭議

（1）《物權(quán)法》頒布實施后，開發(fā)商能否依合法建造之事實行為取得車位所有權(quán)

對普通車位（非人防）的權(quán)屬認定，司法實踐中存在不同的認定，主流觀點認為《物權(quán)法》第三十條（現(xiàn)行《民法典》第二百三十一條）確立了開發(fā)商因合法建造的事實行為而原始取得車位所有權(quán)的原則，《物權(quán)法》第一百四十二條（現(xiàn)行《民法典》第三百五十二條）也明確建設(shè)用地使用權(quán)人（通常為開發(fā)商）建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（理應(yīng)包含車位在內(nèi)）的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，現(xiàn)行《民法典》也基本沿襲該規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十四條（現(xiàn)行《民法典》第二百七十五條）雖然沒有明確規(guī)定車位歸開發(fā)商所有，但從反面明確只有占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，才屬于業(yè)主共有，易言之，建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車，且未占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有，這才契合《物權(quán)法》第三十條及第一百四十二條所確立的原則和精神。在德清縣武康鎮(zhèn)錦繡豪園小區(qū)業(yè)主委員會與德信地產(chǎn)集團有限公司車位糾紛[（2015）浙湖民終字第395號]中，開發(fā)商德信公司將小區(qū)車位出售給業(yè)主，后業(yè)主委員會認為車位款項歸其所有，要求開發(fā)商將車位款項退還給業(yè)主委員會，湖州中院依《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，認定規(guī)劃車位的所有權(quán)歸開發(fā)商德信公司所有。在巫靜、深圳市金地寶城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司排除妨害糾紛[（2018）粵03民終18540號]中，深圳中院同樣依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定認定地上未占用業(yè)主共有的道路、場地規(guī)劃用于停放汽車的車位歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)將車位有償配售、附贈或出租給業(yè)主。

然而，實務(wù)中也有法院認為不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位，不能成為開發(fā)商的專有部分，其所在土地使用權(quán)已隨房屋出售而轉(zhuǎn)移至業(yè)主，故由此推定不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，歸業(yè)主共有。在重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會車位糾紛[（2017）最高法民申2817號]中，涉案爭議車位為帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地上停車位，因無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，最高院認為“案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當(dāng)”。

（2）《物權(quán)法》頒布實施后，開發(fā)商與業(yè)主于買賣合同中約定車位歸開發(fā)商所有是否有效，能否依當(dāng)事人之約定認定車位歸屬

《物權(quán)法》頒布實施后，依《物權(quán)法》第七十四條之規(guī)定，車位屬于物權(quán)中的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的一類，其歸屬可由開發(fā)商和業(yè)主通過出售、附贈或出租等方式來約定，實務(wù)中法院普遍認為房地產(chǎn)買賣合同中關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)車位歸開發(fā)商所有的約定合法有效，可徑直依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之約定認定車位權(quán)屬，例如：

在陳德軍、余紅方等與深圳中海地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛[（2015）粵高法民一申字第733號]中，廣東高院認為陳德軍、余紅方與中海公司簽訂的《深圳市閱景花園安居型商品房買賣合同（預(yù)售）》第六條約定“在項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸出賣人所有，但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有。在項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，符合《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，認為“案涉合同是雙方自愿簽訂，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不存在合同無效的情形。二審法院認定案涉合同第六條約定合法有效，并無不當(dāng)”。

在深圳市嘉誠物業(yè)管理有限公司、深圳市南山區(qū)恒立心海灣花園第一屆業(yè)主委員會建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛[（2019）粵03民終2986號]中，涉案恒立心海灣花園于2010年建成，開發(fā)商心海灣公司所簽《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》約定了“停車庫屬于不分攤的建筑面積，即買賣雙方在本合同所約定的價款未包括會所、停車庫的分攤，該會所、停車庫屬賣方的權(quán)益”，深圳中院徑直依據(jù)該約定認定地下停車位應(yīng)歸屬于心海灣公司。

同樣，在深圳市華寶西部物業(yè)管理有限公司與深圳市寶安區(qū)風(fēng)采軒第二屆業(yè)主委員會、深圳市宇康安物業(yè)管理有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛[（2019）粵0306民初10988號]中,寶安區(qū)法院亦認為“深信公司與業(yè)主簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》附表四第5條約定，小區(qū)的會、地下車庫庫、車位、一樓架空層、兒童游樂場等配套設(shè)施的收益權(quán)由賣方保留，賣方對這些設(shè)施進行管理和收益時不侵害買方對本合同第三條所規(guī)定的公共設(shè)施享有的權(quán)益?？梢姡钚殴九c業(yè)主就規(guī)劃車位的權(quán)利進行了約定，由深信公司交付業(yè)主使用，深信公司享有收益權(quán)，該約定是協(xié)議雙方的真實意思表示，也是協(xié)議當(dāng)事人對規(guī)劃停車位權(quán)屬的協(xié)商處理，對合同當(dāng)事人均具有法律約束力，應(yīng)按照協(xié)議約定確定各自的權(quán)利義務(wù)，案涉小區(qū)規(guī)劃停車位的權(quán)屬應(yīng)由深信公司享有”。

（3）《物權(quán)法》頒布實施前，需視房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對車位權(quán)益有無特別約定

《物權(quán)法》自2007年10月1日起實施，根據(jù)法不溯及既往的原則，在《物權(quán)法》實施前，難以依據(jù)《物權(quán)法》前述規(guī)定認定開發(fā)商依合法建造行為取得車位權(quán)屬，此時有的城市的法院會依據(jù)當(dāng)?shù)?、?dāng)時的規(guī)定認定車位的權(quán)屬。例如，《物權(quán)法》實施前，深圳市于1993年10月1日起施行《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》，該條例第十三條第二款規(guī)定“房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有”，根據(jù)該規(guī)定，認定車位權(quán)屬的核心因素在于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對車位權(quán)益是否有特別約定，如果沒有特別約定，則車位權(quán)益隨房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而同時轉(zhuǎn)移。在深圳市北方物業(yè)管理有限公司、深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛[（2019）粵03民終1229號]中，涉案項目于2004年開發(fā)，相關(guān)《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》簽訂于2004年至2005年期間，合同附表四地面停車場、地下、地下車庫、架空層等全部公共場所和公共設(shè)施的所有權(quán)均屬賣方所有，深圳中院認為“《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條和《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款均表明，車位權(quán)益的歸屬可由房地產(chǎn)買賣雙方在房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同中作出約定。涉案車位的權(quán)屬問題應(yīng)適用當(dāng)時已頒布施行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》。天健房地產(chǎn)公司與涉案房地產(chǎn)買方在《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》中約定地下車庫歸賣方所有，該約定屬房地產(chǎn)買賣雙方對車位權(quán)屬作出的特別約定，符合前述《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，亦未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。

但在深圳市龍崗區(qū)布吉街道中加名園第三屆業(yè)主委員會、深圳派成鋁業(yè)科技有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛[（2018）粵03民終19518號]中，涉案中加名園小區(qū)開發(fā)建設(shè)于1999年至2004年間的住宅小區(qū)，于2005年銷售完畢，此時《物權(quán)法》尚未頒布實施，涉案小區(qū)在銷售時，派成公司與小業(yè)主簽訂的購房合同中僅部分合同約定了中加名園業(yè)委會主張的涉案小區(qū)會所、架空層、車庫等歸開發(fā)商所有，部分合同并未約定，因此深圳中院認定“對于小區(qū)全體業(yè)主來說，應(yīng)視為沒有特別約定。由于房地產(chǎn)買賣合同對中加名園業(yè)委會主張的涉案小區(qū)會所、架空層、車庫等的權(quán)益沒有特別約定，亦沒有登記權(quán)利人，因此，依照以上條例的規(guī)定，中加名園業(yè)委會主張的涉案小區(qū)會所、架空層、車庫等的權(quán)益隨房地產(chǎn)買賣合同同時轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有”。因此，在《物權(quán)法》頒布實施前，開發(fā)商想要依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同主張享有車位所有權(quán)，要求開發(fā)商與全體業(yè)主所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中均明確車位的權(quán)益歸開發(fā)商所有，否則即使僅有與個別或部分業(yè)主的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中明確車位權(quán)益歸開發(fā)商所有，同樣會被認定特別約定不明，無法依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同主張享有車位所有權(quán)。

（4）已列入公攤面積和公攤成本之車位是否歸業(yè)主所有

實踐中，有的觀點認為車位應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，理由是開發(fā)商建設(shè)車位的成本已經(jīng)包含在業(yè)主購買商品房所支付的房價款中，車位面積本身已計入公攤面積，車位是輔助房屋功能使用的從物，從物權(quán)屬隨主物定，在主物房屋已出售的情況下，車位作為從物應(yīng)轉(zhuǎn)移業(yè)主共有。

對此，有的法院認為業(yè)主購房時所支付的房價只是其取得建筑物專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)支付的對價，不能據(jù)此認定車位為全體業(yè)主投資建設(shè)。在珠海市恒安達物業(yè)管理有限公司、合利建筑工程公司物權(quán)保護糾紛[（2015）珠中法民四終字第153號]中，一審法院認為“小區(qū)業(yè)主購房時支付的房價和相關(guān)稅費，是其取得建筑物專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)支付的對價，而不能視為是小區(qū)業(yè)主為建設(shè)人防工程投入的投資款，故恒安達公司主張人防工程為全體業(yè)主投資建設(shè)沒有事實和法律依據(jù)”。

雖然前述觀點值得商榷，但司法實務(wù)中確實也有法院在個案中支持該觀點。在巫靜、深圳市金地寶城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司排除妨害糾紛[（2018）粵03民終18540號]中，深圳中院認為“規(guī)劃內(nèi)的地下車庫車位，若該部分已列入業(yè)主共同面積和業(yè)主公攤成本，應(yīng)屬于業(yè)主共有；如果未列入業(yè)主公攤面積和業(yè)主公攤成本，則開發(fā)商依法享有建設(shè)用地使用權(quán)，可以作為專有部分進行登記，開發(fā)商享有單獨完整的物權(quán)”，表明深圳中院在該案件中認可車位已列入業(yè)主共同面積和業(yè)主公攤成本時屬業(yè)主共有。

在無錫市益多投資發(fā)展集團有限公司與無錫金馬物業(yè)管理有限公司、無錫市金馬國際花園業(yè)主委員會所有權(quán)糾紛[（2017）蘇02民終2052號]中，對地下人防設(shè)施建設(shè)成本是否納入住宅商品房銷售價格中，法院書面咨詢無錫市物價局，后無錫市物價局復(fù)函認定無錫市金馬國際花園商品房開發(fā)成本中土建費包括人防工程，認證后計入開發(fā)成本，且經(jīng)認定后的商品房成本包括在商品房銷售價格中，無錫中院據(jù)此認為“益多公司對有沒有將人防工程建設(shè)成本分攤到金馬國際花園商品房基準(zhǔn)銷售價格之中，負有舉證責(zé)任。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，益多公司沒有充分證據(jù)證明沒有將人防工程建設(shè)成本分攤到金馬國際花園商品房基準(zhǔn)銷售價格之中，故益多公司要求業(yè)主委員會返還人防車位收益，無事實和法律依據(jù)”，側(cè)面表明在車位建設(shè)成本已包含在房價款中時開發(fā)商無權(quán)主張車位歸其所有，開發(fā)商需對車位建設(shè)成本未包含在房價款中承擔(dān)舉證責(zé)任。

在深圳市瑞征物業(yè)管理有限公司、深圳市元盛實業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛[（2018）最高法民再263號]中，最高院亦認為“因案涉地下停車場既沒有計入容積率即并未占用案涉小區(qū)土地的使用權(quán)，現(xiàn)瑞征公司也未提交證據(jù)證明案涉地下停車場開發(fā)成本已相應(yīng)分攤到各個商品房的出售價格之中，因此不宜認定案涉車位已隨美加廣場項目所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主”，反面說明了在停車場計入容積率或停車場開發(fā)成本分攤到房價款中時，存在認定停車場歸業(yè)主共有的空間。

（5）占用業(yè)主共有道路或其他場地的車位歸業(yè)主共有

當(dāng)然，依《物權(quán)法》第七十四條第二款，以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2020修正)第六條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)不論是規(guī)劃用于停放汽車的車位占用了占用業(yè)主共有的道路或者其他場地，還是占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，由于其所占用的區(qū)域本身屬于業(yè)主共有，所形成的車位應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，即使開發(fā)商在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中約定車位產(chǎn)權(quán)歸其所有，也無法對抗業(yè)主共有的權(quán)利。司法實踐中對此問題的裁判態(tài)度較為統(tǒng)一。在趙杰與徐州福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛[（2014）徐民終字第02915號]中，小區(qū)業(yè)主趙杰向開發(fā)商福源公司購買某車位，后因故趙杰無法正常使用該車位，遂產(chǎn)生爭議，徐州中院根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條及《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，認定涉案車位未經(jīng)規(guī)劃，又建在公共綠地上，屬于業(yè)主共有。

2.人防車位的權(quán)屬爭議

之所以區(qū)分普通車位和人防車位，原因在于人防車位本身附有人防工程功能屬性，人防工程屬國防組成部分，其權(quán)屬認定與普通車位的權(quán)屬認定有明顯區(qū)別?！度嗣穹揽辗ā芬蟪鞘行陆裼媒ㄖ仨毿藿ㄈ朔拦こ獭ｋm然《人民防空法》第二條規(guī)定“人民防空是國防的組成部分”，第五條規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，以及《物權(quán)法》第五十二條（現(xiàn)行《民法典》第二百五十四條）規(guī)定“國防資產(chǎn)屬于國家所有”，但實務(wù)上對人防工程歸屬問題的認識分歧較大，各地法院對此裁判觀點不一。

對人防車位的權(quán)屬認定，一種觀點認為，人防工程屬國防資產(chǎn)的組成部分，而國防資產(chǎn)屬于國家所有，故人防工程車位屬國家所有，但平時可由投資者使用管理，收益歸投資者所有。在欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司、南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司欽州分公司返還原物糾紛[（2015）欽民一終字第306號]中，廣西欽州市中級人民法院依《人民防空法》第二條和《物權(quán)法》第五十二條，認定人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國家，但開發(fā)商希望公司有使用收益權(quán)。在袁文虎與威海仙姑頂旅游開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛[（2016）魯10民終2062號]中，山東威海市中級人民法院同樣認為人防資產(chǎn)作為國防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家所有，但不影響投資人使用收益權(quán)的行使。

但也有的觀點認為，人民防空法并沒有對開發(fā)商建設(shè)的人防工程權(quán)屬作出認定，僅是確定了誰投資誰受益的原則，故根據(jù)物權(quán)法合法建造行為設(shè)立所有權(quán)的原則，或依房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之約定，人防工程應(yīng)屬于開發(fā)商所有。在柏志海、汪愛玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛[（2014）鹽民終字第01318號]中，鹽城中院依《物權(quán)法》第一百四十二條，認定人防地下車位是開發(fā)商投資建設(shè)，屬于其建造的構(gòu)筑物或者附屬設(shè)施，所有權(quán)歸開發(fā)商力拓公司，認為《人民防空法》沒有對人防工程權(quán)屬問題進行專門規(guī)定，不影響對人防地下車位的權(quán)利性質(zhì)及其歸屬的認定。

因此，雖然司法實務(wù)中對人防車位的權(quán)屬認定存在較大爭議，但對于人防車位的使用收益權(quán)歸開發(fā)商所有是毋庸置疑的，這也導(dǎo)致法院在處理有些案件時直接回避人防車位的權(quán)屬問題而僅認定人防車位的使用、收益權(quán)。

（二）停車位收益歸屬糾紛

1.雖房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同未對車位歸屬作出明確約定，但車位收益長期上繳給開發(fā)商，開發(fā)商享有車位收益權(quán)

車位收益權(quán)屬于車位所有權(quán)中的權(quán)能之一，其歸屬隨車位所有權(quán)而定，通常亦隨車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。在車位歸開發(fā)商所有的情況下，開發(fā)商享有車位收益權(quán)是應(yīng)有之義。即使在當(dāng)事人未對車位歸屬作出明確約定的情況下，如果車位收益長期上繳給開發(fā)商，業(yè)主大會及業(yè)委會長期未對車位收益提出主張，也可視為開發(fā)商與業(yè)主對車位收益的歸屬事實上達成一致意見，開發(fā)商享有車位收益權(quán)，對于侵害開發(fā)商車位收益權(quán)的行為，開發(fā)商有權(quán)要求停止侵害行為并承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。在深圳市環(huán)益實業(yè)有限公司、深圳市南山區(qū)中山頤景花園第四屆業(yè)主委員會車位糾紛[（2020）粵03民終587號]中,深圳中院認為“頤景花園一期商品房的預(yù)售合同中并未對一期地下停車位的歸屬作出明確約定。在《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》與《物權(quán)法》對此類停車位歸屬問題存在不同規(guī)定的情況下，本院采取尊重客觀歷史、穩(wěn)定社會秩序的態(tài)度處理相關(guān)爭議。在本案中，無論是小區(qū)的前期物業(yè)管理單位深圳市景樂物業(yè)管理有限公司，還是頤景花園業(yè)委會自2005年1月起聘請的深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司，均是將一、二期停車位的收益上繳給開發(fā)商環(huán)益公司，小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)委會在長達十幾年的時間內(nèi)均未對停車位收益提出主張，說明業(yè)主群體與開發(fā)商對一期地下停車位權(quán)益的歸屬已經(jīng)取得事實上的意思一致。頤景花園業(yè)委會在2015年11月起與嘉誠物業(yè)公司擅自將停車位收益費用轉(zhuǎn)存至雙方共管賬戶，違犯了頤景花園小區(qū)成立以來的原有秩序，對環(huán)益公司的停車位收益權(quán)造成侵害，有所不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)停止侵害行為并承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。嘉誠物業(yè)公司與頤景花園第四屆業(yè)委會共同實施了侵害環(huán)益公司停車位收益權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。

2.在業(yè)委會起訴物業(yè)公司追索停車位收益糾紛中，允許開發(fā)商以第三人身份訴請確認車位收益歸開發(fā)商所有，不以確認車位權(quán)屬為前提

在業(yè)委會起訴物業(yè)公司追索停車位收益糾紛中，開發(fā)商通常作為第三人身份參與訴訟，此時對于開發(fā)商能否以第三人身份訴請確認車位收益歸其所有，司法實務(wù)中存在爭議，有的法院認為業(yè)委會起訴物業(yè)公司追索停車位收益糾紛屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，并非物權(quán)確認糾紛，在當(dāng)事人未提出確認停車場權(quán)屬訴訟請求的情況下，第三人無權(quán)訴請確認停車位收益歸其所有。但也有的法院持相反觀點，認為法院對各方關(guān)于停車位收益歸屬爭議的審理，并不必須以提出確認車位權(quán)屬的訴訟請求為前提。

3.車位未辦理產(chǎn)權(quán)證是否影響車位收益權(quán)的確認

對于車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，是否影響車位收益權(quán)的確認，司法實務(wù)中存在不同觀點。有的法院認為尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，不宜對其所有權(quán)作出認定，收益權(quán)也不宜認定，例如在深圳市投資控股有限公司、深圳市深投物業(yè)發(fā)展有限公司與深圳市建設(shè)（集團）有限公司、深圳市建設(shè)家園物業(yè)服務(wù)有限公司車庫糾紛[（2017）粵03民終1402號]中, 深圳中院認為“根據(jù)被告建設(shè)集團公司改制過程中政府部門的相關(guān)批復(fù)文件，以及雙方的合同約定，被告建設(shè)集團公司名下包括涉案351個地下停車位的收益權(quán)在內(nèi)的19項資產(chǎn)向原告深圳投資公司進行了移交，但該涉案地下車位沒有辦理獨立的房地產(chǎn)權(quán)證書，因此，雖然在《資產(chǎn)移交協(xié)議》中明確涉案小區(qū)地下車位的收益歸深圳投資公司享有，但因尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，不宜對其所有權(quán)作出認定，故在此情況下，單獨確認收益權(quán)亦沒有法律依據(jù)，故對原告請求確認其享有東方沁園小區(qū)351個地下停車位的收益權(quán)，不予支持”。

但也有的法院認為雖然未能辦理產(chǎn)權(quán)登記無法取得登記所有權(quán)，有關(guān)轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利受限，但并不能就此排除其收益的權(quán)利。在深圳市嘉誠物業(yè)管理有限公司、深圳市南山區(qū)恒立心海灣花園第一屆業(yè)主委員會建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛[（2019）粵03民終2986號]中，深圳中院認為“因未能辦理產(chǎn)權(quán)登記，心海灣公司并未能取得停車位的登記所有權(quán)，有關(guān)轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利受限，但并不能就此排除其收益的權(quán)利，涉案地下停車場已經(jīng)行政部門核發(fā)《深圳市經(jīng)營性停車場許可證》，可以進行經(jīng)營性收費，小區(qū)業(yè)主應(yīng)付費使用車位，按照公平原則和等價有償原則，心海灣公司對小區(qū)地下停車場享有的收益權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱_認和保護”。

（三）車位處分糾紛

1.未能“首先滿足業(yè)主需要”處分車位行為的效力認定

《物權(quán)法》第七十四條第一款確立了車位應(yīng)當(dāng)“首先滿足業(yè)主需求”的基本原則，現(xiàn)行《民法典》第二百七十六條沿襲此規(guī)定。最高院區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第五條規(guī)定“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！钡笆鲆?guī)定并未明確處分車位時未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果。

有的法院認為，前述規(guī)定屬于效力強制性規(guī)定，開發(fā)商違反該規(guī)定處分車位的行為無效，業(yè)主有權(quán)請求確認開發(fā)商處分車位的行為無效。在黃玉蓮、河源市振邦房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛[（2019）粵民終278號]中，振邦公司被裁定受理破產(chǎn)清算前，黃玉蓮對振邦公司享有到期債權(quán)，雙方簽訂《停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定以振邦公司開發(fā)的車位抵償振邦公司對黃玉蓮的債務(wù)，因本案用于抵償債務(wù)的80個車位屬于鴻大城房地產(chǎn)項目規(guī)劃配置的小區(qū)停車位，廣東省高院認為“發(fā)商處分車位應(yīng)當(dāng)嚴格按照前述法律和司法解釋的規(guī)定進行，即應(yīng)當(dāng)按照配置比例處分車位。本案鴻大城房地產(chǎn)項目的停車位配置比例為1:1.28，即每套住房平均擁有1.28個停車位，黃玉蓮向振邦公司購買了鴻大城小區(qū)1套住房，一審法院據(jù)此認為黃玉蓮最多只能購買2個車位，符合前述法律和司法解釋的規(guī)定”，黃玉蓮認為《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款為倡導(dǎo)性規(guī)定，不能據(jù)此認定合同無效，對此廣東省高級人民法院認為“小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足全體業(yè)主的需要，如開發(fā)商未按規(guī)劃配置比例將車位處分給個別業(yè)主或小區(qū)業(yè)主之外的人，即違反了“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定，侵犯了其他業(yè)主購買或租賃車位的權(quán)利，其他業(yè)主可以請求確認開發(fā)商的處分行為無效并要求開發(fā)商承擔(dān)違法責(zé)任……一審法院認定《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款關(guān)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定為效力性強制性規(guī)定正確”。

然而，也有的法院認為《物權(quán)法》第七十四條第一款并非效力強制性規(guī)定，違反該規(guī)定不影響合同的效力，例如在重慶市南川區(qū)天之驕俊園小區(qū)業(yè)主委員會與張麗霞等房屋買賣合同糾紛[（2015）渝高法民申字第01723號]中，重慶市高級人民法院認為《物權(quán)法》第七十四條第一款“僅是對車位、車庫等的物權(quán)變動作了限制，并非判斷合同是否有效的規(guī)定，該條款僅是合同有效后能否履行的問題，只涉及是否發(fā)生物權(quán)變動的后果，并不影響合同的效力”。

特別的，實踐中出現(xiàn)開發(fā)商將小區(qū)剩余未售未租車位整體打包出售給物業(yè)公司，由物業(yè)公司繼續(xù)將車位出售或出租給業(yè)主的情形，此時是否違反“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，實務(wù)中法院傾向于認為該行為不違反《物權(quán)法》第七十四條第一款之規(guī)定，整體打包出售相關(guān)協(xié)議合法有效。在張弘、沈璐確認合同無效糾紛[（2019）浙01民終2638號]中，杭州中院認為“南都置業(yè)公司作為開發(fā)商，在其向小區(qū)業(yè)主告知車位銷售事宜，但小區(qū)業(yè)主并未全部購買或租賃車位的情況下，將剩余的405個車位轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)公司萬科物業(yè)公司，由萬科物業(yè)公司繼續(xù)將該些車位出讓或出租給小區(qū)業(yè)主使用，該行為并未影響小區(qū)業(yè)主對小區(qū)配套車位享有的優(yōu)先使用的權(quán)利”。

2.車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)及效力認定

對于能辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位，允許出售轉(zhuǎn)讓，但對于無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位，因無法辦理轉(zhuǎn)移登記，實踐中開發(fā)商只能通過轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的方式將車位長期給予業(yè)主使用，為此開發(fā)商通常會與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定業(yè)主一次性支付轉(zhuǎn)讓價款，開發(fā)商將車位的長期使用權(quán)讓渡給業(yè)主，業(yè)主享有特定車位的專有使用權(quán)。對于車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)及其效力，司法實務(wù)中存在不同的觀點。

對于車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，有的觀點認為車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于租賃合同，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效，有的觀點認為車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同本質(zhì)上屬于車位買賣合同，不適用租賃期限不得超過二十年，超過部分無效的強制性規(guī)定，例如在柏志海、汪愛玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛[（2014）鹽民終字第01318號]中，鹽城中院認為“雙方當(dāng)事人所訂立的《力拓.傾城花園2#地下室車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》第一條以“使用權(quán)約定”為小標(biāo)題對合同交易對象進行了說明……結(jié)合該條內(nèi)容及前文關(guān)于人防地下車位（指整個地下車位及其構(gòu)筑物）權(quán)利性質(zhì)及其權(quán)利歸屬的認定，可見該條中所界定的交易對象名義上為“車位使用權(quán)”，實質(zhì)上為“車位所有權(quán)”。此外，涉案合同中的其他條款也證明交易對象實質(zhì)上為“車位所有權(quán)”：1、第二條約定“車位使用年限等同于受讓方所購房屋產(chǎn)權(quán)使用年限”；2、第四.4條約定“在相關(guān)政策允許下，受讓方除享有該停車位使用權(quán)外，同時享有該車位使用權(quán)的繼承權(quán)。如將該停車位轉(zhuǎn)讓或出租，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或出租范圍限定在本小區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主，并征得業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司同意。轉(zhuǎn)讓或出租后，受讓方承擔(dān)一切連帶責(zé)任。”3、第四.5條約定“受讓方知曉且只享有該停車位的使用權(quán)（不享有土地使用權(quán)），無法辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證等相關(guān)手續(xù)。若國家政策對地下停車位使用年限和性質(zhì)做出具體規(guī)定或調(diào)整，該停車位使用年限和性質(zhì)隨國家法律政策規(guī)定處理?！睆囊陨霞s定足以認定，涉案合同交易的車位“使用權(quán)”具有“所有權(quán)”的實質(zhì)要義及其占有、使用、處分、收益等權(quán)能”。但也有的法院認為業(yè)主對車位僅享有使用權(quán)，除此以外不享有其他權(quán)能，故車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并非所有權(quán)買賣合同，傾向于認定為無名合同，例如在袁文虎與威海仙姑頂旅游開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛[（2016）魯10民終2062號]中，威海中院認為“袁文虎與仙姑頂公司簽訂的是地下車位使用權(quán)買賣合同，并非是所有權(quán)買賣合同，并且在該合同第二條載明，乙方對該車位享有使用權(quán)，乙方有權(quán)在該車位上停放車輛并對車輛采取合理保護措施，但不得在車位上添置任何設(shè)施設(shè)備。除此之外乙方對上述車位不具有其他權(quán)能。由此說明，仙姑頂公司轉(zhuǎn)讓的車位使用權(quán)僅限定為特定用途的使用權(quán)權(quán)能”。

對于車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，普遍認為車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且人防車位在國家遭遇緊急狀況時作為人防工程設(shè)施免費使用，車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不存在法定的合同無效事由，應(yīng)為合法有效。在柏志海、汪愛玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛[（2014）鹽民終字第01318號]中，鹽城中院認為“本案被上訴人對案涉整個地下車位建筑物享有所有權(quán)，有權(quán)依法通過約定的方式，出售、轉(zhuǎn)讓其全部或可區(qū)分為“專有部分”的部分車位。所以，將案涉合同認定為實質(zhì)上的“地下車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售）合同”，符合當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際，符合房地產(chǎn)行政管理的需要，符合維護合法權(quán)益的民法價值追求和合同法鼓勵交易的立法宗旨，不僅不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具有其他合同無效的事由，而且可以更好地確認、調(diào)整和維護各方法律關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系。故認定為有效合同，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，也更有利于權(quán)利保障”。

3.改變場地用途用作車位出售的行為效力認定

城市車位供需矛盾突出，導(dǎo)致實踐中許多小區(qū)的車位都是通過改變其他場地如地下室的用途而形成，對于改變場地用途用作車位出售的行為效力問題，實務(wù)中存在爭議，普遍認為對于規(guī)劃用途的規(guī)定屬于管理性強制性規(guī)定而非效力性強制性規(guī)定，違反規(guī)劃用途的規(guī)定可能會導(dǎo)致合同無法履行，但不影響合同效力，但也有的法院認為改變規(guī)劃用途用作車位出售的行為，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)為無效。在ONGINGINVESTMENTSLIMITED與深圳市新東升物業(yè)管理有限公司、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司明月花園停車場與深圳市福田區(qū)明月花園業(yè)主委員會、深圳市東山開發(fā)有限公司車位糾紛[（2012）深中法房終字第3003-3004號]中，深圳中院認為“明月花園小區(qū)地下室并未規(guī)劃作為車位使用，東山公司將該空間改變用途用作車位出售給SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED，違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED與東山公司所簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》中有關(guān)車位轉(zhuǎn)讓的條款及SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED與新東升物業(yè)公司、明月花園停車場簽訂的和解協(xié)議中關(guān)于涉案車位權(quán)屬約定的條款無效”。

三

解決停車位紛爭的法律建議

（一）嚴格落實車位不動產(chǎn)登記

實踐中出現(xiàn)大量停車位權(quán)屬及收益歸屬糾紛的原因之一在于部分城市未嚴格落實車位的不動產(chǎn)登記。依區(qū)分所有權(quán)司法解釋第二條規(guī)定，車位等特定空間在符合構(gòu)造上的獨立性、利用上的獨立性及能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體等條件時，能夠成為專有部分。實踐中也有的城市如上海、重慶、廣州等可以對包括具有人防功能的地下車庫在內(nèi)的車位辦理產(chǎn)權(quán)登記，有的城市如北京可以登記普通的地下車庫，因此客觀上辦理車位不動產(chǎn)登記具有可行性。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，不動產(chǎn)登記具有形成力、推定力和公信力，只有各地嚴格落實車位不動產(chǎn)登記，才能從源頭上杜絕和減少車位糾紛的發(fā)生。

（二）完善民法典中車位相關(guān)規(guī)定

實踐中發(fā)生大量停車位糾紛的根本原因在于法律層面對車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題不明確?！段餀?quán)法》第七十四條以及現(xiàn)行《民法典》第二百七十六條都只是給出了一個原則性的規(guī)定，該原則性規(guī)定不夠細化和具體，無法反映和解決大量停車位糾紛所引發(fā)的問題，諸如未明確規(guī)定除占用業(yè)主共有道路或場地外其他形態(tài)車位的權(quán)屬主體、未明確人防車位的權(quán)屬主體、當(dāng)事人未通過出售、附贈或者出租等方式進行約定時如何確定車位的權(quán)屬主體、《物權(quán)法》頒布實施前如何確定車位的權(quán)屬主體、對列入公攤面積和公攤成本之車位權(quán)屬主體如何確定、車位未辦理產(chǎn)權(quán)登記是否影響車位收益權(quán)的確認、處分車位時無法首先滿足業(yè)主需要的法律后果等等，這些問題亟待立法層面予以完善和細化，有必要通過制定民法典的相關(guān)細則或出臺相關(guān)司法解釋，完善車位相關(guān)規(guī)定，才能從根本上解決和減少車位糾紛。

（三）結(jié)合深圳實際狀況制定車位相關(guān)規(guī)定，分類處理、區(qū)別對待，避免一刀切

早在2002年，深圳市就開始起草停車位的相關(guān)法案，擬對停車位開發(fā)利用、權(quán)屬確定、權(quán)益轉(zhuǎn)讓等作出明確規(guī)定，之后數(shù)易其稿，數(shù)次調(diào)研，卻一直未能成形。深圳車位糾紛有著特定的歷史背景和現(xiàn)實困境，深圳經(jīng)濟發(fā)展水平快，車位需求大，但土地供需矛盾突出，導(dǎo)致車位緊缺，加上早期立法不完善及產(chǎn)權(quán)登記制度空位，導(dǎo)致大量老舊小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)不明晰，車位糾紛情況更為復(fù)雜，因此要杜絕和減少車位糾紛的發(fā)生，需要結(jié)合深圳車位的實際狀況和特殊背景，對深圳車位的歷史、現(xiàn)狀及現(xiàn)實困境進行充分的調(diào)研，并充分征求公眾意見，委托專家論證，必要時進行風(fēng)險評估，在此基礎(chǔ)上制定、完善車位相關(guān)規(guī)定，遵循分類處理的原則，區(qū)別對待，避免一刀切，既要尊重歷史，明確《物權(quán)法》頒布實施前車位權(quán)屬的確定方法，也要嚴格遵循法律規(guī)定，在現(xiàn)行法律框架下制定相關(guān)辦法、條例規(guī)定，明晰車位產(chǎn)權(quán)，為解決和減少車位糾紛提供指引和依據(jù)。

作者介紹

賀倩明主任律師、高級合伙人

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn) 投融資城市更新爭議解決

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廖創(chuàng)造主辦律師

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn) 投融資爭議解決

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建緯大灣區(qū)爭議解決中心

建緯爭議解決業(yè)務(wù)中心由高級合伙人賀倩明律師牽頭，在地產(chǎn)工程爭議解決領(lǐng)域長期砥礪、精耕細作，深諳行業(yè)規(guī)律，持續(xù)專注處理各類地產(chǎn)工程爭議糾紛。業(yè)務(wù)中心秉承超越極致的理念，憑借對地產(chǎn)工程行業(yè)的深刻理解，借助標(biāo)準(zhǔn)化辦案流程及技術(shù)工具，打造了眾多經(jīng)典案例，是值得客戶信賴的地產(chǎn)工程爭議解決專家。此外本中心具備具有深圳中院承認并注冊的破產(chǎn)管理人資質(zhì)，立足于地產(chǎn)與工程的豐富經(jīng)驗和深厚根基，秉承全方位、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念，承辦多起破產(chǎn)重整與清算案件，全面參與破產(chǎn)與重組法律服務(wù)領(lǐng)域，助力客戶進行債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活。

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