案例：李某與張某就買賣合同糾紛訴至法院，法院審理查明情況后，判決如下：因張某隱瞞真實(shí)情況，使用虛假公證書，在李某未到登記機(jī)構(gòu)的情況下張某持買賣合同辦理了買賣過戶登記，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，該合同為無效合同。嗣后，李某持法院的生效判決文書到登記機(jī)構(gòu)要求將房屋恢復(fù)辦理至其名下，登記機(jī)構(gòu)是否可以為其辦理登記？分析：本案涉及的問題在于登記機(jī)構(gòu)可否憑借李某所持的判決自動啟動登記，或者李某可否持法院的生效判決單方申請登記。一、登記機(jī)構(gòu)可否依職權(quán)自行啟動登記登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動登記程序需要登記簿登記有錯誤。那么當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系被撤銷，登記機(jī)構(gòu)據(jù)此作出的登記行為是否就自動無效或被撤銷了呢？對此，學(xué)術(shù)界有不同的觀點(diǎn)，但普遍認(rèn)為，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)的登記行為是行政行為，一個是民事領(lǐng)域，一個是行政領(lǐng)域，行政確認(rèn)的取消需要行政訴訟結(jié)果來啟動。因此，學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，民事法律關(guān)系被確認(rèn)無效或者撤銷并不意味著登記行為無效或被撤銷。《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記。”因此，生效法律文書或生效決定可以單方申請登記。但筆者認(rèn)為，此條規(guī)定的生效法律文書或生效決定，應(yīng)當(dāng)是《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的法律文書或征收決定。《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）》第7條規(guī)定:“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第十四條，申請土地房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。但是，有下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：（三）因人民法院、仲裁委員會生效法律文書取得土地房屋權(quán)利的登記。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.1已經(jīng)登記的國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，因下列情形導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以申請轉(zhuǎn)移登記。……7因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的。本案中，李某所持人民法院生效判決書，其內(nèi)容是判決合同無效。該判決書不屬于導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的生效法律文書，因此李某不可單方申請。在實(shí)務(wù)中，對民事判決合同無效、撤銷合同時，登記機(jī)構(gòu)需要辦理恢復(fù)原狀時，可按以下三種方式辦理：一是行政判決中法院要求登記機(jī)構(gòu)恢復(fù)；二是當(dāng)事人申請強(qiáng)制執(zhí)行，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行函辦理，三是由當(dāng)事人雙方憑生效的司法文書共同申請辦理登記。【來源】公眾號“不動產(chǎn)實(shí)務(wù)研究”
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