物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。
三、職責(zé)
1、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管工作。
2、接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。
3、接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本程序進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。
四、程序要點(diǎn)
1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作
(1)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)部應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。
(2)成立物業(yè)接管小組
①在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；
②接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：
——公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；
——物業(yè)部服務(wù)處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；
——物業(yè)部機(jī)電處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。
(3)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：
接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：
①與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；
②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；
③提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；
④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：
——《房屋本體接管驗(yàn)收表》；
——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；
——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；
——《接管驗(yàn)收問題整改表》。
2、接管驗(yàn)收的工作程序 (略)
3、資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。
(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：
①項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；
②規(guī)劃許可證；
③投資許可證；
④土地使用合同；
⑤建筑開工許可證；
⑥用地紅線圖。
(2)綜合竣工驗(yàn)收資料：
①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個(gè)專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；
②建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；
③建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；
④公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；
⑤供水合同；
⑥供電協(xié)議書、許可證；
⑦供氣協(xié)議書、許可證；
⑧光纖合格證；
⑨通信設(shè)施合格證；
⑩電梯準(zhǔn)用證。
(3)施工設(shè)計(jì)資料：
①地質(zhì)報(bào)告書；
②全套設(shè)計(jì)圖紙；
③圖紙會審記錄；
④設(shè)計(jì)變更通知單；
⑤工程預(yù)決算報(bào)告書；
⑥重要的施工會議紀(jì)要；
⑦隱蔽工程驗(yàn)收記錄；
⑧沉降觀測記錄；
⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。
(4)機(jī)電設(shè)備資料：
①機(jī)電設(shè)備出廠合格證；
②機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）；
③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；
④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。
(5)業(yè)主資料：
①已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；
②已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。
4、物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別
(1)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。
(2)接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評價(jià)行為。
5、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法
(1)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。
(2)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。
6、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
(1)主體結(jié)構(gòu)：
①外墻不得滲水；
②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。
(2)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。
(3)內(nèi)墻面：
①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；
②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。
(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬。
(5)衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。
(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
(7)門、窗
①門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；
②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；
③玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；
④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；
⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；
⑥不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；
⑦高檔裝飾門裝飾完整。
(8)樓梯、扶手：
鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；
砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。
(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。
(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。
(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。
(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。
(13)光纖已開通，收視良好。
(14)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。
(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。
(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。
(17)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。
(18)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。
(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。
(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。
(21)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、
(22)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，工作正常。
7、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
(1)天臺：
①天溝、落水口暢通完好；
②隔熱層、防水層完好。
(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。
(3)屋面避雷設(shè)施連接牢固。
(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。
(5)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。
(6)道路：
①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；
②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；
③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；
④交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。
(7)室外消防栓：
①消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；
②消防設(shè)施配件齊全；
③消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。
(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。
(9)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。
(10)安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。
(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。
(12)停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。
(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。
(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。
(16)護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。
(17)臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。
(18)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。
(19)信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。
(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。
(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。
8、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收
(1)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。
(2)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。
(3)中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。
(4)發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。
(5)消防監(jiān)控設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。
(6)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。
(7)安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。
9、接管驗(yàn)收遺留問題的處理
(1)遺留問題的登記確認(rèn)：
①對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；
②對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。
(2)對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。
(3)對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。
(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。
10、《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。
五、記錄
1、《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》
2、《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》
六、相關(guān)支持文件
《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
