成功的投資，一定要注意這三方面：1.遠(yuǎn)離高估值；2.不要選擇大家跟風(fēng)哄搶的品種；3.一定要長期持有。
復(fù)利姐認(rèn)為，這三點，不管是股票基金互聯(lián)網(wǎng)金融等理財，還是買房買地的不動產(chǎn)投資，都適用的一道箴言。
當(dāng)住宅投資的調(diào)控杠桿越縮越緊，有人把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)，旅游項目配套的酒店式公寓、臨街商鋪、或者社區(qū)低層商鋪等等。
商鋪的投資回報率有多高？還值得不得投資？有哪些問題需要注意？今天復(fù)利姐跟大家探討一下。
幾個略有意思的問題，今天拿來跟大家探討一下。
1、有跡象！商鋪已經(jīng)成為最危險的資產(chǎn)？
假期復(fù)利姐到外地轉(zhuǎn)了一圈，屬于廣東一個四五線小城。新樓盤是越建越多，開發(fā)商臨街商鋪也隨之劇增。一些曾經(jīng)繁華的大街小巷里，很多門面房現(xiàn)在是空的。
“不好租，不好賣” “到處都在旺鋪招租”的刺眼廣告語。
人口在流失的城市，不知道究竟用什么來支撐這些臨街商鋪的未來？又是誰會來做接盤俠？
過去十幾年，業(yè)內(nèi)認(rèn)為商鋪投資回報率較高，但是，現(xiàn)在的商鋪卻慢慢變了味，很多商鋪已經(jīng)成了危險資產(chǎn)，不好租，更不好賣。
2、商鋪投資回報率如何計算？
那么，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率到底該如何判斷呢？
業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，投資回報率的兩個計算公式：
1、計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價
2、計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價
舉個例子，有網(wǎng)友在2年前，購買了廣州萬達(dá)滑雪場一間50㎡的商鋪，租金約1.6萬一個月，當(dāng)年這間商鋪價格僅4萬多一平米。
當(dāng)時商鋪價格約4.5萬，總價約225萬，套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝1.6萬X12/225萬，通過計算，得出這套物業(yè)的投資回報率將是：8.5％。
要是這個投資者轉(zhuǎn)手賣掉，假設(shè)以245萬元成交，那么它的投資回報率＝（245-225）/225，
計算得出這套物業(yè)的投資回報率約是8.9％。但是商鋪在交易的過程中將會產(chǎn)生各項稅費，實際回報率可能沒有這么高。
（稅費計算過程略復(fù)雜，此處略過，粗暴的說，商鋪房產(chǎn)的升值會被稅費吃掉五分之一，這樣你就懂了。）
3、普通人，為什么勸你別碰商鋪投資
老話說的是，一鋪養(yǎng)三代，但現(xiàn)在如果說一般的住宅投資是初中生的話，那么投資商鋪就一定是研究生級別的。
如果你不是普通人，那么復(fù)利姐還是可以提供購鋪前的幾點思考：
1、能買現(xiàn)鋪、臨街商鋪，就盡量別碰期鋪。特別是開發(fā)商大力促銷的新樓盤店鋪。
大多數(shù)的商鋪交易費都是比較高的，但其變現(xiàn)能力卻是極差。除了一些地段還不錯的，其他地方的商鋪基本上是賣不掉的。
2.充分考慮購鋪的商業(yè)地帶、商業(yè)規(guī)劃。成熟地帶商鋪價格很高、成長地帶商鋪則有升值考慮。
3、考慮商鋪的經(jīng)營形態(tài)、和后期管理。社區(qū)商鋪一般比較穩(wěn)定，地段、交通對商鋪經(jīng)營較小，商場店鋪對交通、人流依賴性大，風(fēng)險也大。
4、考慮相關(guān)政策，如交通、道路的改善，如舊區(qū)改造，如市政動遷等。經(jīng)營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強。
5、中小城市商鋪需要警惕購買
在中小城市，購買商鋪風(fēng)險同比增大。如果這個商鋪真的能夠賺錢，那開發(fā)商自己就可以用其進行招租，又何必要將它賣掉呢？
現(xiàn)實情況就是，很多商鋪他是想賣也賣不掉,特別在人口流出的中小城市。
復(fù)利姐認(rèn)為，地段、開發(fā)商、客流群體三個因素，確定了商鋪價值的不可復(fù)制性，如果要購買商鋪的投資者，一定要看清楚地段未來的發(fā)展規(guī)劃，是否有人口增加，都直接影響商業(yè)客流量。
畢竟購買商鋪屬于長期投資，不可只看眼前的利益。
