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房地產(chǎn)項目工程如何管理
工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，如何做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。那么房地產(chǎn)項目工程如何管理呢?現(xiàn)在，小編就整理出項目管理的相關(guān)信息。
1、標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)、提高建設(shè)項目合同管理的規(guī)范化水平
項目開發(fā)成本控制中，如何選擇一個優(yōu)質(zhì)的合作單位尤為重要，優(yōu)質(zhì)的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，所以在項目的招標(biāo)階段，應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)程序，公開、公平、公正的選取中標(biāo)單位。在確定中標(biāo)單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標(biāo)來運行，針對建設(shè)工程項目合同而言，主要是指開發(fā)主體與設(shè)計、施工等單位，以建設(shè)工程任務(wù)為基準(zhǔn)，從而簽訂的一種合同，具有經(jīng)濟(jì)屬性，
因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現(xiàn)的。同時，在建設(shè)工程項目合同中還規(guī)定了各自履行的義務(wù)及解決爭議的方法。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，樓盤施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關(guān)，而施工質(zhì)量、成本與進(jìn)度控制均由合同的履行來體現(xiàn)。由此可見，強化建設(shè)工程項目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。
2、成本預(yù)測
根據(jù)市場物價信息，以及同類建設(shè)所反映的成本情況，選擇成本低，效益好的最佳方案。而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所追求的是如何用最小的成本，來獲得最大的價值。價值工程中有兩個辦法解決，一是成本不變而價值增大，例如，在一棟房屋的開發(fā)上，假設(shè)原計劃全為住宅，然而通過市場分析，該處具有商業(yè)潛力，那么適當(dāng)?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店，這就增大了它的價值，又如在土地的使用上，原計劃該地建成多層，容積率為1.5，而通過市場調(diào)查，該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個賣點，那么適當(dāng)修建高層將容積率提高到2.0，那么相對該土地而言，它的成本未變而價值增大了;
另一方面是成本降低，價值不變，例如，一棟多層房屋，原計劃為長螺桿樁基，通過地質(zhì)分析與荷載計算以后，改為天然淺基能夠滿足要求，及時調(diào)整為天然條基，該棟房屋價值不變，然而成本減少利潤自然就增大。成本的預(yù)測發(fā)生在項目的決策階段，它要求我們對一個項目進(jìn)行仔細(xì)的市場調(diào)查，周密地分析而做出正確定位，一旦確定，要針對本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲目性。
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加強房地產(chǎn)項目管理的措施
1、加強管理，建立科學(xué)的管理模式。加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對影響工程品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，明確每一個人員的目標(biāo)責(zé)任。從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。
2、正確選用方法，作為管理的保證。要找準(zhǔn)項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種先進(jìn)的管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。
3、要把選準(zhǔn)項目經(jīng)理，建好項目管理層，作為加強工程項目管理的“龍頭”。實行項目管理的目的是提高工程品質(zhì)，這就要求項目經(jīng)理必須懂業(yè)務(wù)、善管理，既能抓住重點，又能調(diào)動項目部成員的積極性。
4、加強項目內(nèi)部管理。項目內(nèi)部管理是項目管理的核心，更是工程質(zhì)量好壞的落腳點。加強項目管理：①建立一支能打硬仗的領(lǐng)導(dǎo)班子，精誠團(tuán)結(jié)，配合默契。加強項目管理，就是要堅持施權(quán)到位、管理到位、責(zé)任監(jiān)督到位。②要求每個項目部在工程開工前編制項目管理綱，建立質(zhì)量保證體系，包括組織體系、責(zé)任體系、分包監(jiān)控體系和經(jīng)濟(jì)約束體系，把工程項目質(zhì)量落到實處。
要堅持精干高效，結(jié)構(gòu)合理、“一崗多責(zé)、一專多能”的原則，做到對項目機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員編制彈性化，對項目部管理層人員要根據(jù)項目的不同特點和不同階段的要求，在各項目之間合理組合和有效流動，實行派遣與聘用相結(jié)合的機(jī)制，根據(jù)項目大小和管理人員性格、特長、管理技能等因素合理組合，保證項目部管理層整體合力的管理，作為加強工程項目管理的“核心”有效發(fā)揮。
5、提高項目管理人員綜合素質(zhì)，高效實施項目管理。要使項目實施優(yōu)質(zhì)管理，快速實施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質(zhì)。只有具備一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作正常、有序、高效的開展。在搞好管理的同時，應(yīng)加強企業(yè)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)水平的提高，以及對新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細(xì)致的工作作風(fēng)，施工中不遺瑣碎，不留后患。
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房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不充分
房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項目的市場消費定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細(xì)具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進(jìn)度。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時
房地產(chǎn)的開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目設(shè)計的過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。
(三)對項目設(shè)計階段的成本控制沒有足夠重視
事實上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，只要投資計劃一經(jīng)確定，設(shè)計階段就展開了，這一過程是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計單位沒有深入地分析工程項目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計過程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，設(shè)計人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。
