隨著人們對(duì)居住質(zhì)量、環(huán)境安全要求的提升，針對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的各種商業(yè)保險(xiǎn)品種也逐漸增多并被各物業(yè)公司引入到經(jīng)營(yíng)管理中，以抵御日常服務(wù)中發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)的、無(wú)法控制的、突發(fā)的或其它因素引起的人、物事故賠償風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)微利經(jīng)營(yíng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，該參加何
隨著人們對(duì)居住質(zhì)量、環(huán)境安全要求的提升，針對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的各種商業(yè)保險(xiǎn)品種也逐漸增多并被各物業(yè)公司引入到經(jīng)營(yíng)管理中，以抵御日常服務(wù)中發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)的、無(wú)法控制的、突發(fā)的或其它因素引起的人、物事故賠償風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)微利經(jīng)營(yíng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，該參加何種保險(xiǎn)呢？特別是保險(xiǎn)公司針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的特性推出的《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》專(zhuān)業(yè)險(xiǎn)種?！段飿I(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》與原來(lái)我們經(jīng)常參?！豆娯?zé)任保險(xiǎn)》有何差別呢？現(xiàn)將這二項(xiàng)保險(xiǎn)品種的主要區(qū)別、差異，結(jié)合費(fèi)率解析如下：
一、物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)與公眾責(zé)任保險(xiǎn)的主要差別
物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)與公眾責(zé)任保險(xiǎn)的主要差別在于保險(xiǎn)的范圍與保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方法。
• 保險(xiǎn)范圍的差異
物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)中規(guī)定“在本保險(xiǎn)期限內(nèi)，本保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)，因被保險(xiǎn)人管理上的疏忽或過(guò)失而發(fā)生意外事故造成下列損失或費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償”。
公眾責(zé)任保險(xiǎn)中規(guī)定“在本保險(xiǎn)期限內(nèi) , 被保險(xiǎn)人在本保險(xiǎn)單明細(xì)表列明的范圍內(nèi) , 因經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生意外事故 , 造成第三者的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失 , 依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償。同時(shí)對(duì)上述的“意外事故”有明確的解釋?zhuān)?#8220;指不可預(yù)料的以及被保險(xiǎn)人無(wú)法控制并造成物質(zhì)損失或人身傷亡的突發(fā)性事件。”
• 保險(xiǎn)的計(jì)費(fèi)方法與費(fèi)率的差異
保險(xiǎn)的計(jì)費(fèi)基數(shù)的不同與費(fèi)率不同。
物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的年保險(xiǎn)費(fèi)是：
年保險(xiǎn)費(fèi) = 年物業(yè)管理費(fèi)收入 × 《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》費(fèi)率。
一般情況下《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》費(fèi)率是： 1 % 。
公眾責(zé)任保險(xiǎn)的年保險(xiǎn)費(fèi)是：
年保險(xiǎn)費(fèi) = 投保賠償總限額 × 《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》費(fèi)率。
一般情況下《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》費(fèi)率是： 0.12%
二、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移
就《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》和《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)都起到了一定風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，但風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的程度是不同的。
《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》對(duì)物業(yè)管理人員管理水平的要求比較低，一旦發(fā)生意外事故，基本都可以歸納于“管理上的疏忽或過(guò)失”，這樣都在物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)的范圍內(nèi)，都可以獲得保險(xiǎn)公司的理賠。
而對(duì)《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》來(lái)說(shuō)，同樣是上述的意外事故，就需分析事故的發(fā)生是否在物業(yè)管理“不可控制”范圍內(nèi)，是否是“不可預(yù)料”的。如果，本可預(yù)見(jiàn)的，只要對(duì)其周期維保是可控制事故的產(chǎn)生。由于管理人員的不作為、不管理，而產(chǎn)生的“突發(fā)事件”，這樣的意外事故是不屬于公眾責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)范圍之內(nèi)，保險(xiǎn)公司可以不受理這項(xiàng)事故的理賠請(qǐng)求。
《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》轉(zhuǎn)嫁了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中過(guò)失責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及樓盤(pán)管理處是有利的，他們不必?fù)?dān)心意外事件的發(fā)生，一旦發(fā)生而產(chǎn)生損失都可以由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)理賠，并能夠及時(shí)、有保障地得到賠償。但不利于提高公司基層的物業(yè)管理水平。此外，《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》費(fèi)率也比較高，一般是公眾責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率的 10 倍。
而《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》對(duì)管理不善、預(yù)防不善的管理處雖然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，但只要預(yù)防、控制了但產(chǎn)生事故，保險(xiǎn)公司還是能承擔(dān)賠償?shù)?。這樣迫使管理處提高管理的責(zé)任性與管理水平。此外，一般《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》的年保險(xiǎn)費(fèi)用只是《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》的年保險(xiǎn)費(fèi)的 50% 左右。
三、案例分析對(duì)比
有一個(gè)物業(yè)管理公司管轄的中高檔住宅公寓，一天 10 號(hào)樓垂直上水管的一個(gè)堵頭被水沖了出來(lái)，堵頭上和水管上的聯(lián)接螺紋全都銹平了，水直接漫到了該層的業(yè)主家中，雖然即時(shí)搶修堵住了水流，并即時(shí)把流入業(yè)主家的水擦清了，但是進(jìn)水還是把業(yè)主家的實(shí)木地板浸壞了，幾天后地板干了并都翹了起來(lái)，造成損失近萬(wàn)元，業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償。
事故發(fā)生后，管理處就即時(shí)報(bào)告了保險(xiǎn)公司的理賠員，理賠員記錄了當(dāng)時(shí)事故發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)情況，并及時(shí)做了理賠報(bào)告。這是物業(yè)管理公司平時(shí)沒(méi)對(duì)水管維護(hù)和保養(yǎng)的過(guò)失，以至見(jiàn)到漏水也未處理，只是找了個(gè)容器在下面接漏水，天長(zhǎng)日久漏水把堵頭和管接頭上的螺紋全銹蝕了，自來(lái)水也就沖飛了管堵頭，造成損失。
該小區(qū)物業(yè)管理公司當(dāng)年已保了《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》。 《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》對(duì)“被保險(xiǎn)人管理上的疏忽或過(guò)失而發(fā)生意外事故造成下列損失或費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償”。這業(yè)主一個(gè)月內(nèi)很快獲得了保險(xiǎn)公司的賠償。
但是，如果該小區(qū)的物業(yè)管理公司保的是《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》，一旦發(fā)生上述意外事故，保險(xiǎn)公司除了派人來(lái)記錄事故現(xiàn)場(chǎng)外，還必須對(duì)事故發(fā)生的原因進(jìn)行調(diào)查。如果了解到是物業(yè)管理處平時(shí)沒(méi)對(duì)公共設(shè)備設(shè)施 ( 包括進(jìn)水管 ) 進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，水管封口天長(zhǎng)日久漏水把堵頭和管接頭上的螺紋全銹蝕了，自來(lái)水沖出造成物主損失。平時(shí)不維保這就是不控制，見(jiàn)到漏水不處理就說(shuō)明事故是有預(yù)兆的、是可預(yù)料的。這樣發(fā)生的“意外事故”不屬于“不可預(yù)料的以及被保險(xiǎn)人無(wú)法控制并造成物質(zhì)損失或人身傷亡的突發(fā)性事件。”因此也不屬于《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》的范疇之內(nèi)，當(dāng)然就不予理賠。這樣物業(yè)管理處雖然保了險(xiǎn)，但還需自己承擔(dān)事故責(zé)任，賠償業(yè)主的損失。
當(dāng)然，如果物業(yè)管理處平時(shí)對(duì)水管進(jìn)行了防銹保護(hù)，定時(shí)刷防銹漆、及時(shí)維修，這樣的事故就不會(huì)發(fā)生了。一旦發(fā)生，只要我們有上述的維修、保養(yǎng)記錄，這樣的事故就屬于“不可預(yù)料”和“無(wú)法控制”的突發(fā)性事件了，也就屬于《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》的范疇之列，“依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償”。也就由保險(xiǎn)公司來(lái)賠償業(yè)主的損失。
四、小結(jié)
《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》和《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》都可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的突發(fā)事故的損失進(jìn)行賠償，但是對(duì)突發(fā)事故保險(xiǎn)的程度和范圍有不同，《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》大于《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》。因而保險(xiǎn)費(fèi)《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》也大于《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》。
對(duì)于管理水平不高的物業(yè)管理企業(yè)，為了防于過(guò)大的意外損失，以投?！段飿I(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》為宜。物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)可以擴(kuò)大保險(xiǎn)的服務(wù)領(lǐng)域，用保險(xiǎn)手段幫助物業(yè)管理企業(yè)解除經(jīng)濟(jì)責(zé)任糾紛的困擾，最大限度地保障物業(yè)使用者的經(jīng)濟(jì)利益和合法權(quán)益，可以在物業(yè)使用者的合法權(quán)益受到侵害時(shí)，及時(shí)地、有保障地得到賠償。
對(duì)于管理水平高的物業(yè)管理企業(yè)可以投?！豆娯?zé)任保險(xiǎn)》，特別是非居物業(yè)的管理。一方面《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》確實(shí)為物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)移了一定意突發(fā)事件損失的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)職工加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的教育，提高物業(yè)管理責(zé)任心和管理的水平，特別是設(shè)施設(shè)備管理的水平。更可觀的是，《公眾責(zé)任保險(xiǎn)》將比《物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)》為企業(yè)節(jié)約 50% 的保險(xiǎn)費(fèi)。
物業(yè)管理企業(yè)必須正確選擇適合自己管理物業(yè)投保的險(xiǎn)種，適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，正確處理好物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和保險(xiǎn)公司的關(guān)系，以全面保障物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司 --總 師 室 
