投資商鋪與投資住宅有很大的不同，可以說：投資商鋪是一種藝術(shù)，是一門學(xué)問。其操作的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅投資。如果我們將時(shí)間的因素考慮進(jìn)去，住宅投資幾乎毫無風(fēng)險(xiǎn)，商鋪投資則充滿了風(fēng)險(xiǎn)，在巨大收益的誘惑下蘊(yùn)含著極大的損失。除了繼承祖上的鋪面和因經(jīng)濟(jì)自然發(fā)展造成的價(jià)值大幅上升，大部分成功的商鋪投資行為有賴于投資人敏銳的市場洞察力和對城市規(guī)劃的先知先覺、以及對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的準(zhǔn)確預(yù)期。下面就讓我們從16個(gè)方面對商鋪投資進(jìn)行詳細(xì)的分析吧:
1、地段：地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價(jià)值的首要條件。市中心的繁華鬧市區(qū)可能是商鋪?zhàn)钯F的地方，而在偏遠(yuǎn)的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫，價(jià)值甚至要低于同地段的住宅。繁華地段的商鋪雖好，但價(jià)格也極高。如果花了過高的代價(jià)買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會(huì)大打折扣?？赡苓€不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯(cuò)的商鋪。
事實(shí)上，確實(shí)有很多一類地段的鋪面單價(jià)和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號。
2、臨街狀況：商鋪正因?yàn)榕R街才稱之為商鋪，大部分的人不是因?yàn)橘徫锒徫铮麄兪窃诠浣值倪^程中產(chǎn)生了購買欲望才發(fā)生購買行為，有85％的人會(huì)在逛商場的過程中臨時(shí)改變購買計(jì)劃。
因此，在投資商鋪中要注意：盡量購買臨大街，人們?nèi)菀卓匆?，也方便走到的鋪面。臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。當(dāng)然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個(gè)過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。
3、人流：你可以站在想要投資的商鋪門前，統(tǒng)計(jì)每個(gè)時(shí)段路過的行人有多少。走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統(tǒng)計(jì)路過的車輛，因?yàn)樾凶叩娜瞬攀琴徺I的主體。但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會(huì)多，購買行為與諸多要素有密切聯(lián)系。人流僅可以作為購買商鋪的一個(gè)重要指標(biāo)。
4、駐留性：想使人在你這里購物，要看人們愿不愿意在你這里停留。附近沒有停車的地方，首先就不能指望會(huì)有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠(yuǎn)只是路過，也不能產(chǎn)生好的銷售業(yè)績。要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購買沖動(dòng)所以，鋪面是否讓人們愿意逗留，不產(chǎn)生匆忙離開的念頭很重要。
5、購買習(xí)慣：你買服裝會(huì)到哪里去買呢？買電器、買家具、買二手房會(huì)去哪里買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。人們的購買習(xí)慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以為附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發(fā)生在成行成市的地方。所以，新開發(fā)的商鋪一旦定錯(cuò)位，可能面臨門庭冷落的風(fēng)險(xiǎn)。投資商鋪必須仔細(xì)研究人們的購買習(xí)慣。
6、購買力：同樣地區(qū)的兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)全是購置的商品房，另外一個(gè)大部分是舊房的拆遷戶，那么，商品房的小區(qū)就具有更大的購買力，生意也會(huì)好做，鋪面價(jià)值也相對較高。猶太人說過：“做生意要針對女人與嘴巴?！蹦敲?，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。投資商鋪要選購買力強(qiáng)的地方。
7、便利性：一個(gè)很好的服務(wù)，一定要使需要它的人方便地得到。比如說，家具市場，如果附近交通不利，那么，如何運(yùn)輸呢？一個(gè)不錯(cuò)的酒樓，但是停車位不足；一個(gè)非常好的商場，但是要到達(dá)，一定要經(jīng)過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？
8、商圈：每一個(gè)繁華的地方，都會(huì)形成一定的商圈。那里是人們吃喝玩樂、購物的天堂。并不一定局限于在城市的商業(yè)中心，在一個(gè)新的城區(qū)形成的時(shí)候，一個(gè)新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。在偏城區(qū)，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動(dòng)的中心地帶。當(dāng)然也是商鋪贏利的保證。
9、規(guī)劃：現(xiàn)在看起來一切都很好，以后會(huì)不會(huì)改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因?yàn)楦浇用竦倪w移，生意可能一落千丈。原來毫不起眼的鋪面，也可能因?yàn)楦浇硞€(gè)市場的興建而變得炙手可熱，價(jià)格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規(guī)劃，都對商鋪的價(jià)值有極大的影響。如果能預(yù)先了解城市規(guī)劃，提前進(jìn)行投資，可以獲得豐厚回報(bào)，如果對此毫不關(guān)心，必將蒙受巨大損失。
10、地勢：鋪面不能低于門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級臺(tái)階才進(jìn)入鋪面，使人覺得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級。千萬不要小看這一點(diǎn)，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每登上兩級臺(tái)階，鋪面價(jià)值將下降一成。
11、凈高：商鋪的凈高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當(dāng)然太高也毫無用處。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。
12、開間：商鋪的開間越大，價(jià)值越高。門口很小，進(jìn)深很深的門面價(jià)值相應(yīng)降低。在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。
13、朝向：盡量避免朝正西或正西南的門面。陽光太烈，會(huì)造成商品褪色，空調(diào)費(fèi)也會(huì)多出不少。光過于刺眼，也會(huì)影響客戶購物。萬一當(dāng)?shù)夭辉S安裝遮陽蓬，則更難辦。太陽光不能直射入店內(nèi)的情況除外。
14、比價(jià)：在投資商鋪之前，可以參考附近的商鋪價(jià)格，也可參考類似的鋪面。開發(fā)商的定價(jià)，往往都高于市場價(jià)，動(dòng)人的廣告宣傳，不能保證良好的投資收益。
15、收益率：根據(jù)附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。年收益率20％或更高，基本上都是動(dòng)人的神話故事。年收益率能達(dá)到10％以上就很不錯(cuò)了，相對應(yīng)的就是100萬的商鋪年租金在10萬以上?，F(xiàn)在大部分的商鋪年收益率在7％左右。低于5％的商鋪我們認(rèn)為是較差的，可能還比不上較好的住宅。
必須注意的是，專業(yè)市場中的商鋪收益率應(yīng)當(dāng)高一些，因?yàn)檎l也不能預(yù)料得到，一個(gè)紅火的市場會(huì)不會(huì)突然冷下來？風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大于獨(dú)立的臨街鋪面。
16、發(fā)展：能夠預(yù)料得到商鋪將來的發(fā)展，那才是投資高手。人口會(huì)不會(huì)增多？市場已經(jīng)建好，會(huì)不會(huì)紅火？一條街都很冷清，有人低價(jià)拋售商鋪，價(jià)格會(huì)不會(huì)更低？積累長期的經(jīng)驗(yàn)，擁有對市場準(zhǔn)確的判斷，超人的膽略，才能獲得不流于平庸的業(yè)績。
