在國內(nèi)房地產(chǎn)商里，富力地產(chǎn)已被跑得更快的同行遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。
2018年報顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)額768.6億元，股東應(yīng)占利潤83.71億元，同比分別增長30%和下滑60.4%。公司表示，凈利下降與收購萬達(dá)集團(tuán)酒店資產(chǎn)等有關(guān)。
富力地產(chǎn)更亟待解決的問題是債務(wù)。2018年公司負(fù)債同比增加631億元，總額達(dá)到2963億元。
與此同時，公司支出收購?fù)恋貎滟Y金從2017年的584億元降至2018年的371億元。
每天償息逾1400萬
3月上旬，富力地產(chǎn)（02777.HK）以105億元競得廣州白云區(qū)“陳田村”改造項目，和2017年199億元收購萬達(dá)集團(tuán)酒店資產(chǎn)一樣，出手一鳴驚人。
出手闊綽背后，公司已背上沉重的包袱。
2018年報顯示，公司負(fù)債總額2963.33億元，其中，流動負(fù)債從2017年的1126.66億元增至1777.19億元，同比增長57.6%，資產(chǎn)負(fù)債率從78.23%升至80.9%。
數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，公司負(fù)債總額分別為1345億元、1795億元、2332億元。
2018年期末，雖然公司在手資金有347.1億元，足以覆蓋短期借款137.88億元等債務(wù)，但項目發(fā)展資金和即將到來的債務(wù)償付等形成的資金缺口，還得靠融資來實現(xiàn)。
斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，公司大規(guī)模融資在2018年異常頻繁，先后發(fā)行境內(nèi)公司債143億元、超短期融資82億元、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品14億元以及發(fā)行17.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。票面利率在5-9%之間。
在信貸政策收緊的情況下，這樣的票面利息并不低。年報披露，2018年，公司融資成本為52.12億元，2017年融資成本16.73億元，同比增長212%。以2018年融資成本測算，平均每天僅償還利息就超過1400萬元。
然而，上述融資力度并不能滿足公司對資金需求，加之公司在前10年內(nèi)五次回“A”失敗，只得另謀渠道獲得資金。2018年底，公司股東大會通過發(fā)行新H股的融資方案，已提請證監(jiān)會批準(zhǔn)。
2019年以來，公司及子公司繼續(xù)加大融資力度，在1月至2月，先后7次發(fā)行融資券，合計發(fā)行金額108.2億元人民幣和16.25億美元。
一個明顯的變化是，公司放緩了拿地速度，2018年，土地收儲資金支出371億元；2017年支出584億元；公司預(yù)計2019年將拿出400億元用于收儲土地。
債務(wù)償付高峰將至
如今，富力地產(chǎn)負(fù)債飆升，外界多認(rèn)為是在2017年以199億“鯨吞”萬達(dá)集團(tuán)74家酒店所致，這宗世紀(jì)大收購也直接導(dǎo)致公司2018年凈利潤同比銳減。
公司雖然是全球最大規(guī)模高端酒店業(yè)主，但酒店板塊業(yè)務(wù)連虧6年，已然成為業(yè)績包袱。
更可惜的是，公司完美錯過了地產(chǎn)黃金十年快速做大的機會。
早在2007年，公司即在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第四，僅次于萬科、綠地和中海地產(chǎn)。到了2017年，其排名已降至第19位。以前追趕它的碧桂園、恒大已遠(yuǎn)遠(yuǎn)將富力甩在身后，甚至正榮地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)距離富力地產(chǎn)也只有百億元營收差距。
富力地產(chǎn)是廣州一家老牌房企，起初是以城中村改造為主要業(yè)務(wù)發(fā)跡，是當(dāng)年地產(chǎn)“華南五虎”之首。
在地產(chǎn)黃金十年里，當(dāng)大多數(shù)房企轉(zhuǎn)向住宅開發(fā)、實施高周轉(zhuǎn)做大規(guī)模之時，富力地產(chǎn)反而效仿新鴻基，發(fā)展持有物業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)務(wù)中原地踏步。
在房地產(chǎn)行業(yè)下半場，高負(fù)債會是讓公司持續(xù)錢緊，特別是2019年至2022年，富力地產(chǎn)即將進(jìn)入債務(wù)償付高峰期。
對于連虧6年的酒店板塊，公司董事長李思廉在2018年度業(yè)績會上表示，已考慮將酒店資產(chǎn)做成資產(chǎn)包成為融資工具。
