伴隨著“白銀時代”的到來，房企紛紛尋求新的突破口，除了房地產(chǎn)開發(fā)外，趨向多元化、精細(xì)化、專業(yè)化發(fā)展。物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、文化娛樂、非標(biāo)住宿等原本不被重點(diǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)板塊，逐漸成為房企關(guān)注的領(lǐng)域。
緊跟政策，改變戰(zhàn)略布局，房企巨頭紛紛轉(zhuǎn)身酒店、公寓市場。
早在2016年，這些房企就已經(jīng)在酒店及長租公寓進(jìn)行布局：
綠地國際酒店管理集團(tuán)推出新品牌——Q酒店；
萬達(dá)酒建公司丹寨酒店項目部正式啟動對接；
保利酒店推出全新的兩大酒店品牌——生活藝術(shù)精品酒店“ARTEL雅途”和中端輕時尚酒店“N ”，開啟保利酒店的自營品牌時代；
華僑城酒店發(fā)布全新自主知識產(chǎn)權(quán)品牌；
萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”；
龍湖地產(chǎn)進(jìn)軍長租公寓，推出“冠寓”品牌。
2016年，萬達(dá)商業(yè)雖然在營收上位居第一，然而萬達(dá)酒店業(yè)存在虧損。2016年上半年，酒店經(jīng)營板塊息稅前虧損為人民幣1.33億元。碧桂園同樣如此，酒店經(jīng)營虧損人民幣1.23億元。
房地產(chǎn)進(jìn)軍酒店業(yè)，當(dāng)然是為了利益。既然盈利不高甚至虧損，為何各大房企前赴后繼？
房企要開發(fā)一家酒店一般是四星以上，除了涉及ZF大院，還有公檢法、地稅、國稅、消防、衛(wèi)計委……搞定這些部門，接下來就是基建造房了。沒有哪個房地產(chǎn)商會全部自己出資。所以就要找“銀行”，當(dāng)然，已經(jīng)搞定ZF部門，銀行什么的應(yīng)該不是問題。根據(jù)近幾年的商業(yè)貸款利率，當(dāng)然據(jù)說今年還要上調(diào)。打個比方，半年6.5個點(diǎn)，一年6.8，兩年以上就是7個點(diǎn)了。就算是一個中型的四星酒店，2個億算是打底的，就算開發(fā)商被金元砸到了，在兩年后就能全部還清，那也是1400w的利息。這還不算積壓的資金所帶來的其他附帶利息。
項目建完，還有運(yùn)作成本：廣告費(fèi)、營銷策劃支出、人工成本和一些固定支等等。一個100間客房的四星酒店，保守的運(yùn)營費(fèi)用50w每天。大家是不是覺得那些房地產(chǎn)商沒錢賺還扎堆進(jìn)去，是不是缺心眼！
地產(chǎn)商開酒店都與利益分不開，那到底有什么讓他們花費(fèi)心思做“吃力不討好”的事？
（1）加大工程的開支，工程的利潤是不用繳納土增稅的，而且工程費(fèi)用的營業(yè)稅只有3%是超低的，工程的所得稅也是超低核定的,開發(fā)商與建筑公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)利益輸送。
（2）開發(fā)商的建安成本在普通住宅是有標(biāo)準(zhǔn)的，不是想說多少是多少。毛坯房土建也就是2000多，裝修標(biāo)準(zhǔn)每平米3000塊已經(jīng)很高了，如果在二三線城市1000塊以上，那么稅務(wù)局就要找你麻煩了！但建五星級酒店，尤其是引進(jìn)國際品牌，每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)可以做到2萬以上，五星級的豪華裝修費(fèi)的95%可以被減少的土增稅抵消了。同時開發(fā)商還可以以五星級酒店的名義跟地方政府談更多的對價條件。
（3）酒店商場等物業(yè)開發(fā)商是不賣自用的，會計處理視同銷售，只要開發(fā)商不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，視同銷售部分僅需繳納所得稅，而不用繳納土增稅。開發(fā)商通常把所有的酒店等物業(yè)建設(shè)成本均轉(zhuǎn)嫁攤銷到其他的商品房里面，五星級酒店本身變成了低成本甚至零成本，然后五星級酒店的資產(chǎn)負(fù)債表上會計提土增稅來少繳所得稅，而計提的土增稅永遠(yuǎn)不用繳。開發(fā)商轉(zhuǎn)讓酒店也是直接出售項目公司的股權(quán)而不是出售酒店產(chǎn)權(quán)變更過戶。
看完之后是不是還很暈，這就是為什么你覺得房企開酒店一直在虧，而實際上他們還是靠開酒店得到了利益的原因。
