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【72變之31】讓開發(fā)商頭痛的地下車位涉稅處理

讓開發(fā)商頭痛的地下車位稅務(wù)處理問題

汪道平 
今天分享一個稅務(wù)稽查案例,又是地產(chǎn)稅收的一個核心爭議問題,之前曾在不同處置方式,地下人防車位涉稅處理大不同(附人防、非人防車位土增稅處理思維導(dǎo)圖)一文中提及。
地下車位的處理對地產(chǎn)公司稅負(fù)影響極大,需要厘清以下幾個問題:
1、人防還是非人防?
2、是否可售?辦產(chǎn)證還是銷售使用權(quán)?
3、能否做公配?
4、如何分?jǐn)偝杀??土地成本是否要分?jǐn)偅科渌杀救绾畏謹(jǐn)偅?/span>
5、所得稅、增值稅、土增稅、房產(chǎn)稅各自如何處理?
有意思的是各稅口徑差異極大,比如增值稅可以不參與土地成本抵減的可售面積比例計算,所得稅也許可以按33條做公配而土增不允許,再加上各地口徑,真是五花八門。
比如僅僅是地下車位是否分?jǐn)偼恋爻杀疽粋€因素,就可能造成土增稅增加或減少達(dá)一倍之多。
很多地產(chǎn)公司也都針對不同口徑做過差異表,甚至都精確到市、區(qū)、縣,洋洋灑灑幾百行。
比如以下案例中不可辦理產(chǎn)證的人防車位,很多地方可以銷售使用權(quán),如果能辦理移交手續(xù)還能作為土增公配設(shè)施參與清算,但更多的是無法辦理移交手續(xù)、無法做公配,收入視為出租,相應(yīng)成本需保留不參與土增清算,需繳納相應(yīng)的增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。
各種處理方式對房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)影響極大,由于多數(shù)情況下地下車位成本倒掛嚴(yán)重,參與土增清算對房開企業(yè)是利大于弊,且參與了土增清算,原則上就沒有12%從租房產(chǎn)稅的問題了。總的原則就是放到增值率高的項(xiàng)目(業(yè)態(tài))中清算,對房開企業(yè)越有利。
值得探討的是,比如一次性收取的20年轉(zhuǎn)讓使用權(quán)收入,房產(chǎn)稅是否可以按年繳納?還是必須一次性從租繳納?

部分省份要求一次性繳納房產(chǎn)稅,筆者認(rèn)為不妥,應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制按年計算從租繳納。(《房產(chǎn)稅暫行條例》第七條規(guī)定,房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。)


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