是慣例還是錯覺？公攤也收精裝費，關(guān)鍵問題在這里！
原創(chuàng) 老左1 老左說長沙 4月4日
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2018年3月15日，長沙發(fā)布《關(guān)于進一步推進新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知》的出臺，標(biāo)志著長沙進入了“全裝修時代”。
2018年5月31日，長沙發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<長沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實施細(xì)則>的通知》，通知規(guī)定，對新建商住房的裝修標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一調(diào)控，不再由開發(fā)商自行評定裝修價，而由獨立的第三方造價咨詢機構(gòu)核算房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。
而對于“限房價、競地價”的地塊上的剛性需求項目，通知也給出了限價：全裝修部分的價格不得超過2500元/㎡。然而，在全裝房大面積落地的大環(huán)境下，越來越多的消費者對精裝修收費標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑。特別是3月份以來，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于公攤部分收取精裝費的質(zhì)疑不絕于耳，甚至連華聲在線等官媒都進行了報道，但并沒有給出明確的答案！
與取消公攤的呼聲類似，長沙精裝令實施以來，公攤面積收取精裝修費用，經(jīng)常被購房者質(zhì)疑。近日（3月16日），華聲在線為此做出了報道（節(jié)選）：多家開發(fā)商收取公攤部分裝修費，業(yè)內(nèi)人士稱是慣例，新房公攤面積被收取精裝費用的情況并不少見。
房地產(chǎn)開發(fā)管理處工作人員回應(yīng)稱，收取公攤面積的精裝修費用，屬違規(guī)行為，如發(fā)現(xiàn)該情況，可收集相關(guān)證據(jù)，撥打12345進行舉報。
在全裝房大面積落地的大環(huán)境下，越來越多的消費者對精裝修收費標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑，也在一定程度上暴露了制度落實的漏洞，網(wǎng)友盼望相關(guān)職能部門查漏補缺，規(guī)范市場相應(yīng)行為。
在長沙市長信箱，經(jīng)常有人投訴，但市住建局的回復(fù)較為官方，而且沒有解釋裝修限價2500元/㎡的問題，很多人看不懂什么意思。
根據(jù)《長沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實施細(xì)則》（長住建發(fā)[2018]48號）文件規(guī)定：房屋確實沒有對公共部分裝修，但是房屋總價也沒有將公共裝修部分納入。
在實際操作中，因預(yù)售時房屋還沒建成，為方便預(yù)售，進行了預(yù)售許可面積測量，毛坯銷售以該預(yù)售許可面積為基準(zhǔn)。《實施細(xì)則》和《核算規(guī)定》中，全裝修均為了與毛坯同步，也選擇按預(yù)售許可面積折算。
綜合各方答復(fù)看，大家對于“新房公攤面積被收取精裝費用是慣例”是存在理解偏差的！首先，需要明確的的是，精裝房公攤面積被收取精裝費用，毫無疑問是違規(guī)的，住建局查出來了必定要有處理的。不過，目前公開處理的幾乎沒有，為什么？顯然不是官方默許！其次，業(yè)內(nèi)人士稱是慣例，應(yīng)該說的是，在裝修費用換算的時候把公攤面積算進去，這一點是業(yè)內(nèi)慣例，按照官方的說法就是，“全裝修均為了與毛坯同步，也選擇按預(yù)售許可面積折算”。為什么很多人會覺得，開發(fā)商收取了公攤面積的精裝修費用？這個問題實際上是裝修計費辦法與房價表顯示方式的差異問題，實際計費按照套內(nèi)面積（不包括公攤）來計算，房價表顯示的時候按照建筑面積（包括公攤）計算。也就是說，實際計算的時候，裝修費用是按照套內(nèi)面積在計算，沒有計算公攤面積，這個算法就決定了總價是合理合法的。而在一房一價表上，裝修費用是按照建筑面積在計算，這個面積顯然是包括公攤面積的，這也是為了與預(yù)售的毛坯面積統(tǒng)一。以濱江府1913項目7#的房價表為例，這是一宗雙限地，毛坯最高限價12900元/㎡，裝修最高限價2500元/㎡。以102#房為例，銷售總價為1744757元，毛坯總價為1441208.34，裝修費用為303548元，這個裝修費用是固定的，有計費明細(xì)。按照建筑面積來算，裝修單價約為2460元/㎡，沒有超過2500元/㎡，顯然是符合要求的；按照套內(nèi)面積算，裝修單價約為3190元/㎡，遠(yuǎn)超2500元/㎡。
如果在計算精裝單價的時候，顯示的是單價?套內(nèi)面積，那我們自然會默認(rèn)精裝收費只有套內(nèi)部分。但我們平時看到的一房一價表，顯示的卻是單價?建筑面積，這就給了“開發(fā)商收取了公攤面積的精裝修費用”的錯覺。在2018年的實施細(xì)則中，裝修限價僅規(guī)定了不得超過2500元/㎡，并沒有明確這個每平方米是按照套內(nèi)面積還是建筑面積來算！其實，這里官方只需要明確關(guān)鍵的疑一點即可，那就是明確裝修限價的折算基數(shù)是按照建筑面積來的，就可以打消大家的疑慮！
根據(jù)老左有限的所見，尚未看到官方明確而這一點。為什么官方?jīng)]有明確？可能主要是考慮到影響。因為，這個算法之下開發(fā)商利潤空間較大，套內(nèi)裝修的均價都會超過3000元/㎡，與實際裝修的落差會更大，大家對精裝房的接受程度會更低！2021年4月3日，根據(jù)瀟湘晨報報道，長沙市住建局對這個問題再次做出了回復(fù)，回復(fù)明確：長沙新建全裝修商品房以套內(nèi)裝修內(nèi)容計算總價，以建筑面積（含公攤部分）計算銷售單價，并未收取公攤部分全裝修費用。長沙市住建局表示，長沙依據(jù)公示清單涵蓋的套內(nèi)裝修內(nèi)容計算裝修總價（不含公攤部分裝修）除以建筑面積（預(yù)售許可面積），得出精裝修折合單價。在進行房屋銷售時，全裝修費用均按建筑面積（含公攤面積）折合計算銷售單價，并未收取或包括公攤部分全裝修費用。
目前，根據(jù)《長沙市商品房買賣合同》（示范文本），長沙市的新建商品房毛坯房銷售采用以建筑面積計價，全裝修銷售與毛坯房銷售計算口徑保持一致，也按建筑面積計價。這個答復(fù)很清楚地說明了問題，是裝修計費與房價呈現(xiàn)的計價方式不同，讓大家覺得收取了公攤部分的精裝費用。不過，該答復(fù)仍然沒有明確裝修限價2500元/㎡的具體計算辦法，官方如果不明確裝修限價是按照建筑面積來算的，以后還會有人不斷質(zhì)疑！
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