2009年4月，楊某與魏某簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定楊某將其名下的一處房產(chǎn)以23.6萬元的價格轉(zhuǎn)讓給魏某，楊某收到首付款7.6萬元后，為魏某辦理房屋權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，魏某以該房產(chǎn)取得銀行抵押貸款的同時支付余款16萬元，楊某再行交付房屋。之后，魏某向王某借款人民幣15萬元，將其中7.6萬元支付給了楊某。楊某又與魏某、王某就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一事簽訂了一份補充協(xié)議，并將房屋所有權(quán)登記在了王某名下。2009年7月，王某與孫某簽訂借款合同一份，約定王某向?qū)O某借款16萬元，月息3%，期限為一個月。為保證還款，王某以登記在其名下的涉案房產(chǎn)為孫某辦理了房屋抵押登記手續(xù)。后楊某以魏某、王某為被告，以孫某為第三人提起訴訟，主張其與魏某、王某簽訂的買賣合同及補充協(xié)議無效，并請求人民法院判令將涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記重新變更至其名下。
法院審理查明了上述事實，認為魏某存在欺詐的心態(tài)，真正目的是倒賣房屋賺取差價，并無購房目的。而王某雖然表面上實施了購買房屋的行為也已經(jīng)登記成為房屋權(quán)利人，但其購買房屋并非真實意思表示，只是一種為了實現(xiàn)債權(quán)采取的擔(dān)保方式，導(dǎo)致楊某在違背真實意思的情況下，簽訂了房屋買賣合同，因此楊某與魏某、王某簽訂的房屋買賣合同及補充合同均屬于無效。而王某向?qū)O某提供的抵押房產(chǎn)，其所有權(quán)人原為楊某，王某無權(quán)處分該房產(chǎn)，在楊某不予追認的情況下，孫某不能因抵押登記合同取得抵押權(quán)，孫某可向王某另行主張權(quán)利，但該訴爭房產(chǎn)的抵押現(xiàn)狀不足以否定和排斥原告楊某要求將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記回去的訴訟請求。因此判令王某與孫某涂銷房屋抵押登記，并變更登記至原告楊某名下。孫某不服一審判決，上訴至二審法院。二審法院認為在孫某與王某的借貸關(guān)系中，王某所提供的抵押房產(chǎn)，所有權(quán)非屬王某，孫某也不能因此取得相應(yīng)抵押權(quán)，因此判決駁回上訴，維持原判。
本案審理焦點除涉及買賣合同的法律效力外，還涉及孫某作為王某的債權(quán)人是否已取得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)。而正是在后一個問題上，本律師認為，本案未能正確適用法律，判決結(jié)果值得商榷。
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，其內(nèi)容為：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。善意取得制度建立的目的是為了維護正常的市場交易關(guān)系，保護善意的交易相對人，促進社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。
本案中，孫某取得涉案抵押權(quán)的情形也正符合適用這一制度所需的各個要件：首先，抵押人王某雖登記為房產(chǎn)所有權(quán)人，但是是基于無效的民事行為，王某對涉案房產(chǎn)確實不享有實際上的處分權(quán)，他將房產(chǎn)抵押給孫某的無權(quán)處分行為正是本案應(yīng)適用善意取得制度的前提；其次，一審、二審判決均未能考慮到孫某作為善意第三人應(yīng)享有的合法權(quán)益的保護問題——王某雖然對涉案房產(chǎn)沒有實際處分權(quán)，但其將房產(chǎn)抵押給孫某即孫某的抵押權(quán)設(shè)立時，房產(chǎn)確實是登記在其名下，孫某系基于對房產(chǎn)登記情況的信賴而向王某提供了借款，且抵押權(quán)登記手續(xù)也已經(jīng)依法辦理，因此，孫某對涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)系善意的、有償?shù)?，其就涉案房產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)受法律保護，并應(yīng)在本案裁判結(jié)果中予以體現(xiàn)。
本案判決未能適用善意取得制度進行正確處理，說明對于這一物權(quán)法中的重要法律制度，在司法實踐中還存在誤解和忽視。其實在經(jīng)濟活動日益活躍的今天，以不動產(chǎn)設(shè)定抵押，是十分常見的債的擔(dān)保方式。在傳統(tǒng)民法上，善意取得只適用于動產(chǎn)，權(quán)利類型也僅限于所有權(quán)。但在物權(quán)法實施后，對于善意取得制度適用的范圍作了相當(dāng)?shù)臄U張，不再局限于動產(chǎn)所有權(quán)，不動產(chǎn)所有權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)等也已經(jīng)包括在內(nèi)。在這類案件中，房屋名義登記人與實際權(quán)利人不符，而且往往因為當(dāng)事人眾多，各方權(quán)利義務(wù)交織，審理起來有一定的難度，各方代理律師、法官的思路都應(yīng)當(dāng)清晰，對各個法律制度及法律條文運用也應(yīng)當(dāng)熟練，以便分清對各方當(dāng)事人的權(quán)益保護的順序及內(nèi)容。
其實，對于本案中各方當(dāng)事人的權(quán)益應(yīng)當(dāng)如何保護的問題，物權(quán)法已經(jīng)設(shè)定了正確的處理方式：即確認孫某對涉案房產(chǎn)已經(jīng)依法享有優(yōu)先受償權(quán)，現(xiàn)有抵押權(quán)登記不予涂銷，涉案房產(chǎn)實際權(quán)利人的損失應(yīng)由無權(quán)處分人王某負責(zé)賠償。
