專業(yè)驗(yàn)房師提醒：驗(yàn)收細(xì)節(jié)多，警惕交房“陷阱”
每到年底，都會迎來一波比較集中的交房。 長沙晚報(bào)全媒體記者 孫占鋒 攝
長沙晚報(bào)全媒體記者 孫占鋒
臨近年底，不少購房的市民陸續(xù)收到了開發(fā)商的交房通知。期盼已久的新家馬上就要到手了，想想心里都激動。不過，本報(bào)廣廈熱線82205021和住長沙全媒體樓市維權(quán)平臺收到不少讀者信息，稱在近期收房過程中遭遇了“不理解的現(xiàn)象”，也有人咨詢收房時(shí)到底該注意什么事項(xiàng)。對此，本報(bào)記者咨詢了專業(yè)驗(yàn)房師，并就相對集中的問題進(jìn)行了梳理。
疑問1：交房時(shí)的“三書一表一證”是什么？
日前，望城區(qū)月亮島街道潤和長郡小區(qū)（15-23棟）業(yè)主在市長信箱反映，小區(qū)交房一年多后，物業(yè)又張貼通知表示“現(xiàn)因規(guī)劃驗(yàn)收需要，園區(qū)15、17、20棟的草坪（商鋪頂上）將改回消防回車坪植草磚，待規(guī)劃驗(yàn)收通過后恢復(fù)綠化”。業(yè)主質(zhì)疑，是不是小區(qū)一年前交房時(shí)未進(jìn)行驗(yàn)收？業(yè)主收房時(shí)到底該看哪些驗(yàn)收文件？
對此，望城區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理辦公室回復(fù)稱：根據(jù)《湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》第三十條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書”。無“三書一表一證”的說法。據(jù)調(diào)查了解，開發(fā)商向業(yè)主交房時(shí)已提供上述“兩書”，符合相關(guān)規(guī)定。
潤和城實(shí)業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者，該小區(qū)本次驗(yàn)收屬整體規(guī)劃驗(yàn)收，之前業(yè)主收房時(shí)相關(guān)驗(yàn)收文件齊全。“此驗(yàn)收非彼驗(yàn)收”。
國家相關(guān)法規(guī)要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格后，方可交付使用。而“三書一證一表”即《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，是行業(yè)內(nèi)流行說法。
專業(yè)驗(yàn)房人士李工介紹，業(yè)主收房時(shí)務(wù)必關(guān)注開發(fā)商提供的“竣工驗(yàn)收備案表”最后一頁是否有最終的驗(yàn)收合格章。而“一證”屬綜合驗(yàn)收，不但是建筑質(zhì)量，還包括水電、消防等多個(gè)方面。這些文件雖未在法規(guī)規(guī)定的交房必須文件，但在后續(xù)產(chǎn)權(quán)證辦理等環(huán)節(jié)都會需要。
疑問2：收房時(shí)遭遇房屋質(zhì)量有問題怎么辦？
最近，岳麓區(qū)天頂街道梅嶺國際小區(qū)三期也準(zhǔn)備交付。但購買該小區(qū)三期14棟的數(shù)名業(yè)主反映，經(jīng)過實(shí)地踏勘后發(fā)現(xiàn)小區(qū)涉嫌虛假宣傳、隨意更改小區(qū)規(guī)劃、偷工減料降低品質(zhì)，以及諸多房屋質(zhì)量問題。該小區(qū)業(yè)主朱先生詢問，如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主該怎么辦？可以拒絕收房嗎？
湖南睿邦律師事務(wù)所執(zhí)行主任劉明律師介紹，如果遇到主體結(jié)構(gòu)方面的嚴(yán)重問題，影響正常居住使用的話，或者在購房合同中的相關(guān)約定無法實(shí)現(xiàn)，買受人可以要求解除合同，并要求開發(fā)商退款和賠償相應(yīng)損失。
其實(shí)，只要開發(fā)商按照相關(guān)流程進(jìn)行了竣工驗(yàn)收并合格的房子，通常不會有如此嚴(yán)重質(zhì)量問題，大多屬于質(zhì)量瑕疵問題，經(jīng)修復(fù)后不影響正常使用。
專業(yè)驗(yàn)房師王工表示,站在驗(yàn)房師的角度，收房時(shí)要查驗(yàn)的細(xì)節(jié)上百個(gè)。如今非毛坯房增多，交付時(shí)還要查驗(yàn)裝修部分,包括墻、頂、門、地面、潔具、廚具的裝修和配備等?！巴ǔＧ闆r下問題不會太大，如果發(fā)現(xiàn)小的瑕疵應(yīng)立即提出來，并做好記錄交開發(fā)商整改修復(fù)。”王工說，不同部位、不同產(chǎn)品的保修期限不同，業(yè)主對此也應(yīng)注意。
【實(shí)用驗(yàn)房技巧】
1. 面積、層高等要仔細(xì)量。詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括各處墻壁有無裂縫，墻壁筆直均勻是關(guān)鍵，地面須平坦無空鼓、裂痕。
2. 檢查門窗是否與發(fā)展商的承諾相符，包括功能、品牌、材質(zhì)一致,開啟是否靈活,門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行,了解它們的密封程度。
3. 驗(yàn)水電，除了看是否通了電外，主要看電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。檢查電閘及電表是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座。查防水漏堵，打開水龍頭讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試試排水速度。廚衛(wèi)中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量,如果條件允許，做一次24小時(shí)閉水試驗(yàn)。
4. 核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符。如每戶主臥室及客廳預(yù)留電話插孔、寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔是否足夠。（孫占鋒 整理）
