【案情】

　　李某與張某系夫妻關(guān)系，二人在婚姻存續(xù)期間于2004年1月集資13000萬元購買其單位家屬院福利房一套，百分之百產(chǎn)權(quán)，并由房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理處頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，房屋所有權(quán)人(戶主)登記為張某一人。后來張某與妻子李某關(guān)系緊張， 2005年9月23日張某瞞著妻子與曾某簽訂一份房屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定：“張某將該房屋以價值30000元賣給曾某，曾某先付給張某20000元購房款，入住此房后付清余款，取得該房屋的所有權(quán)和居住區(qū)”。協(xié)議簽訂后，曾某于2005年9月26日向張某支付購房款20000元，幾天后曾某搬進該房，付清余款，居住至今，雙方一直未辦理房屋過戶手續(xù)。2007年8月，一直不知情的李某發(fā)現(xiàn)此事，找到曾某要求其搬出該房屋，曾某稱張某以30000元的價款已將該房屋出售給自己為由拒不搬出。李某與曾某協(xié)商無果，將曾某、張某訴至法院，主張協(xié)議無效，曾某搬出該房屋。

　　【分歧】

　　本案經(jīng)法院審理后，形成兩種意見。第一種意見認為：李某、張某系夫妻關(guān)系，其家庭財產(chǎn)屬于夫妻共同所有。張某未征得李某的同意，既與曾某簽訂房屋買賣合同，事后也未得到李某的追認，屬于無權(quán)處分，房屋買賣協(xié)議無效，且曾某不構(gòu)成善意取得。

　　第二種意見認為：張某與曾某的買賣合同意思真實，且曾某付清了購房款，過戶僅是履行合同的形式，合同自成立既生效，不能以未辦理過戶即認定合同無效。夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

　　【評析】

　　筆者贊同第一種意見，理由如下：

　　(一)本案所涉房產(chǎn)，是夫妻共有財產(chǎn)，為夫妻共同共有。雖然房產(chǎn)證登記的只有張某一個人，但是其購買行為發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，根據(jù)《婚姻法》第十七條、《物權(quán)法》第一百零三條的規(guī)定，本案張某處分的為夫妻共有財產(chǎn)。

　　(二)在夫妻共有財產(chǎn)存續(xù)期間，張某未經(jīng)過李某同意，對涉及夫妻雙方重大權(quán)益房產(chǎn)事項之處分，屬于無權(quán)處分行為。

　　1、張某的行為屬于無權(quán)處分

　　根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第(二)項之規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”?！段餀?quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)全體共同共有人同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定為無效?！?/p>

　　2、張某處分房屋不屬于家事代理

　　我國《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第(一)項規(guī)定：“因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定”。這里的處理夫妻共同財產(chǎn)的事項主要是指夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事項，其主要限制在維持家庭共同生活的費用、撫育子女的費用以及家庭成員所需的醫(yī)療費用等方面，此家事代理權(quán)限必須在日常家事的范圍之內(nèi)實施方為有效。針對處分夫妻共有財產(chǎn)重大事務(wù)的權(quán)利，如變賣夫妻共同房產(chǎn)，均得由配偶共同決定處理，任何一方不得獨斷專行。不動產(chǎn)的處分因價值重大，一方擅自處分會嚴重損害他方權(quán)益，故本案張某的行為不屬于日常家事的情形。

　　3、事后共有人李某對合同沒有追認

　　《合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。李某沒有追認，張某事后也沒有取得房屋的處分權(quán)，所以該購房合同無效。

　　(三)曾某對所涉房屋不構(gòu)成善意取得。

　　根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，善意取得必須符合三個條件：1、受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的; 2、以合理的價格轉(zhuǎn)讓; 3、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在本案當中，房屋雖交付給曾某但沒有變更登記，即使曾某善意不知情，也不應(yīng)該構(gòu)成善意取得，所以曾某不是《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第(二)項中所指的善意第三人。并且根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、建設(shè)部關(guān)于《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法 》的規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人同意的，不得轉(zhuǎn)讓出售。

　綜上所述，筆者認為第一種意見是正確的。隱瞞妻子出賣共有房屋的法律效力，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定為無效。