房屋買賣合同效力認(rèn)定不僅僅只有有效和無效兩種情況，還有一些特殊情形，即特定條件下有效，特定條件下無效，而對這些特殊情形的分析，不應(yīng)一概而論，應(yīng)具體分析。
一、 買賣合同未采用書面形式
按照《合同法》第十條規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”由此可見，房屋買賣合同應(yīng)采用書面形式。
但是，根據(jù)《合同法》第三十六條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！庇纱丝梢?，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也未必會無效。如買賣雙方實(shí)際履行了主要義務(wù)，又沒有其他違法行為，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效。
二、賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權(quán)證書的房產(chǎn)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，是不能轉(zhuǎn)讓的。但是，根據(jù)《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！?/p>
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可見，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。如果買賣雙方在簽訂協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當(dāng)條件或期限成就時就能辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議或購買的房屋已交付入住時，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。
三、房屋共有人擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”。
也就是說，只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認(rèn)為其他共有人并不反對，支付了合理的對價，并進(jìn)行了登記，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
四、沒有辦理過戶手續(xù)而引起一方反悔
根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
也就是說，房屋買賣合同是否進(jìn)行登記并不是生效條件，只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。
