熊傳莉
七夕已至，有人想著如何花前月下，有人卻想著如何找房搬家……
近期法小君收到很多關(guān)于拆遷補(bǔ)償的咨詢，總結(jié)一下可以概括為：我租賃的商鋪要被拆遷了，我能拿到哪些賠償？這個(gè)看似很小眾的問題，卻關(guān)系著一大批人的切身利益。
一
承租人征收補(bǔ)償權(quán)利保護(hù)的立法演變
從1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱“1991拆遷條例“）至2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱“2001拆遷條例“），再至2011年的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱“2011征遷條例“），我國經(jīng)歷了從拆遷到征收的重大歷史轉(zhuǎn)變，對承租人利益的保護(hù)也在不斷發(fā)生變化。
一
承租人的地位逐步發(fā)生變化
1991拆遷條例將承租人置于與房屋所有權(quán)人同等的被拆遷人地位，賦予承租人就補(bǔ)償、安置等問題與拆遷人直接簽訂書面補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利。
2001拆遷條例將房屋承租關(guān)系作為被拆遷法律關(guān)系的從屬關(guān)系，把房屋承租人剝離出被拆遷人的范圍，但將與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利予以保留。
2011征遷條例的頒布，國家從法律層面廢除了拆遷制度，實(shí)行房屋征收制度，明確只有房屋所有權(quán)人才可以作為被征收人并享有簽訂補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利。
二
強(qiáng)調(diào)租賃物權(quán)屬性至債權(quán)屬性
1991拆遷條例將“買賣不破租賃”原則直接類推至拆遷過程中，對拆遷住宅租賃房屋的，必須實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，最大限度地維護(hù)租賃人的租賃權(quán)益。
2001拆遷條例立法機(jī)關(guān)開始強(qiáng)調(diào)租賃權(quán)的債權(quán)屬性，不再為承租人提供安置用房，僅從補(bǔ)償的角度對于承租人因拆遷造成的損失予以適當(dāng)彌補(bǔ)。
2011征遷條例將租賃權(quán)的債權(quán)屬性貫徹的更為徹底，基于租賃合同的相對性，將承租人排除在被征收人及補(bǔ)償協(xié)議簽訂人的范圍之外，由出租人自行處理其與承租人之間的內(nèi)部合同關(guān)系。
基于上述改變，導(dǎo)致承租人在征遷過程中處于被動(dòng)地位，難以參與征收、難以確認(rèn)補(bǔ)償、難以進(jìn)行救濟(jì)。
二
承租人能否獲得征收補(bǔ)償？
一
有約定的從約定
1
合同中明確約定了征遷補(bǔ)償的分配份額
《中華人民共和國民法總則》第5條的規(guī)定：民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。《中華人民共和國合同法》第4條規(guī)定：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。
承租人與出租人關(guān)于征拆補(bǔ)償分配份額的約定，只要主體適格、不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、意思表示真實(shí)就當(dāng)然的具有法律效力，是民事主體意思自治原則的體現(xiàn)，應(yīng)予尊重。所以與出租人之間事先做好約定，是承租人保護(hù)自身利益最高效的方法。
2
合同中約定“如遇征遷，承租人無條件搬遷”
如何理解該種約定？存在兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為，雙方對征收補(bǔ)償作了明確約定，承租人不能主張任何費(fèi)用；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該約定僅指承租人不再向出租方要求任何賠償，但征收人對承租人的征收補(bǔ)償，出租人還是應(yīng)給承租人。理解上述問題的關(guān)鍵在于如何把握當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思表示：如果當(dāng)事人在做出上述約定時(shí)已將承租人應(yīng)得份額考慮進(jìn)去，應(yīng)視為承租人對自己權(quán)益的放棄；反之，承租人當(dāng)然有權(quán)主張。
如果無法查出真實(shí)意思，單從條文內(nèi)容來看，法小君更傾向于第二種觀點(diǎn)，無條件搬遷是指承租人無條件配合征遷工作、及時(shí)搬離、出租人對此不承擔(dān)違約責(zé)任，但對于出租人本身應(yīng)得的征收補(bǔ)償份額，應(yīng)當(dāng)予以返還。
【裁判原文】原告認(rèn)為租房協(xié)議中約定：如遇到房屋被征地拆遷的情況下，四被告應(yīng)無條件搬遷。本院認(rèn)為，案涉房屋系政府的收購行為，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)參照了征收補(bǔ)償的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，四被告在涉爭房屋內(nèi)實(shí)際從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，同時(shí)由于征遷引起的設(shè)施搬遷和可能由此對原告造成的停業(yè)損失，從公平、合理原則考慮，應(yīng)當(dāng)酌情予以享受。
【案例來源】余姚市國祥工貿(mào)有限公司與余輝房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，案號：（2016）浙0281民初265號。
3
合同無效時(shí)的處理原則
《中華人民共和國合同法》第58條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。出租人基于合同無效請求承租人搬離的，法院應(yīng)予支持。至于承租人主張損失或補(bǔ)償的，根據(jù)雙方過錯(cuò)及案件實(shí)際情況依法處理。
二
無約定的依法定或法理
1
租賃期間發(fā)生征收
征收發(fā)生在租賃期內(nèi)且雙方當(dāng)事人就征遷補(bǔ)償的份額未做約定的，租賃合同能否解除？以及相應(yīng)的征遷補(bǔ)償款如何分配？
《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。那么問題來了，政府征遷是否屬于不可抗力？
【裁判原文】本院經(jīng)審理認(rèn)為，本案為租賃合同糾紛，沐蘭公司與湖北婦女干部學(xué)校之間的租賃合同因城市道路改造和政府征遷而終止履行，并致租賃物滅失，該拆遷行為并非湖北省婦女干部學(xué)校可以預(yù)見或者可以抗拒、避免的事項(xiàng)，因此，二審法院認(rèn)為案涉租賃合同不能繼續(xù)履行的實(shí)質(zhì)原因符合不可抗力情形的基本法律特征，并無不當(dāng)。
【案例來源】武漢沐蘭投資管理有限公司、湖北省婦女干部學(xué)校房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，案號：（2017）鄂民申2555號。
因征遷這一不可抗力導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，出租人有權(quán)解除合同。2011征遷條例最重要的原則就是“先補(bǔ)償后搬遷”，國家征收造成承租人無法享有租賃權(quán)益，承租人有獲得補(bǔ)償的權(quán)利，在未獲補(bǔ)償或補(bǔ)償未確定的前提下，承租人有權(quán)拒絕搬離。
2
不定期租賃期間發(fā)生征收
《中華人民共和國合同法》第215條：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
《中華人民共和國合同法》第236條：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
《中華人民共和國合同法》第232條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能明確的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
出租人以不定期租賃解除合同，若在征收決定公告之前解除，只需在合理期限內(nèi)通知承租人即可；若在征收決定公告之后解除，則需要先解決征收補(bǔ)償問題。
3
合同到期后終止后發(fā)生征收
征收決定公告之日合同已經(jīng)到期，當(dāng)事人之間租賃關(guān)系已經(jīng)終止的，則承租人喪失租賃權(quán)，國家征收也不存在侵害承租人權(quán)益的可能。
三
承租人能獲得哪些征收補(bǔ)償?
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
根據(jù)2011征遷條例的規(guī)定，被征收人僅包括房屋所有權(quán)人，那么承租人因征收可以獲得補(bǔ)償有哪些呢？
【裁判原文】本院認(rèn)為：案涉房屋屬于被告孔浦經(jīng)合社所有，現(xiàn)被告孔浦經(jīng)合社作為產(chǎn)權(quán)人與政府部門簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，對其中的裝修費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及重大設(shè)備搬遷損失的補(bǔ)償，因?qū)儆诎干娣课葑赓U合同履行過程中產(chǎn)生的附屬損失，并非專屬被告孔浦經(jīng)合社所有，故對上述征遷補(bǔ)償費(fèi)的權(quán)利歸屬，理應(yīng)本著有約定按約定處理，無約定或約定無效則按法律規(guī)定處理的方式進(jìn)行分配。
【案例來源】龐小三與朱勤忠、寧波市江北區(qū)孔浦股份經(jīng)濟(jì)合作社房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，案號：（2016）浙0205民初391號。
實(shí)際上，承租人可能獲得的征遷補(bǔ)償除了裝修費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及重大設(shè)備搬遷損失的補(bǔ)償外，還可能包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、提前搬遷獎(jiǎng)、騰房獎(jiǎng)等，但具體補(bǔ)償項(xiàng)目還要結(jié)合拆遷當(dāng)?shù)氐恼吆颓闆r。
