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投資性房地產(chǎn):

1、 按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

單位：元 幣種：人民幣

（1）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的依據(jù) 公司投資性房地產(chǎn)所處地-廣西壯族自治區(qū)柳州市和北京市豐臺(tái)區(qū)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場;同時(shí)，公司投資性房地產(chǎn)周邊有結(jié)構(gòu)類型相近、新舊程度相近、可使用狀況相近的商場，公司能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

（2）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值方法以及關(guān)鍵假設(shè)、主要不確定因素

A、估值方法：公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值采用市場法進(jìn)行估值。所謂市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，其中包括整體變現(xiàn)因素以及現(xiàn)有合同租約對估價(jià)對象市場價(jià)值的影響因素的修正，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

B、估值的關(guān)鍵假設(shè)：企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，已有租約的正常履行。

C、主要不確定因素：現(xiàn)有合同租期較長導(dǎo)致對客觀合理租金增長水平的判斷可能與實(shí)際增長水平存在不一致性，折現(xiàn)率確定存在一定的不確定性。

（3）公司依據(jù)福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司出具的'閩中興評咨字（2014）第3002號'資產(chǎn)評估報(bào)告書，確定'投資性房地產(chǎn)-柳州市谷埠街國際商城'2013年12月31日公允價(jià)值為1,590,029,335.88元，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益5,320,834.59元，增值率0.34%。

（4）公司子公司天津天譽(yù)軒置業(yè)有限公司根據(jù)福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司出具的'閩中興評咨字（2014）第3001號'資產(chǎn)評估報(bào)告書，確定'投資性房地產(chǎn)-北京市豐臺(tái)區(qū)南方莊2號院2號樓'于2013年12月31日公允價(jià)值117,934,206.81元，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益-1,572,452.64元，減值率1.32%。

會(huì)計(jì)政策

如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式的：

選擇公允價(jià)值計(jì)量的依據(jù)

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。本集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)均將長期持有并出租以賺取租金。

投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如果與該資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入且其成本能夠可靠地計(jì)量，則計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。否則，于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

本集團(tuán)采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入利潤表中的“公允價(jià)值變動(dòng)收益”。本集團(tuán)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策的選擇依據(jù)為：

（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

本集團(tuán)目前投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于北京市核心區(qū)，主要為成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，有較為活躍的房地產(chǎn)交易市場，可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具有可操作性。

（2）本集團(tuán)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

本集團(tuán)聘請具有相關(guān)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，對本集團(tuán)投資性房地產(chǎn)采用收益法并參考公開市場價(jià)格進(jìn)行公允價(jià)值評估，以其評估金額作為本集團(tuán)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

本集團(tuán)對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì)時(shí)采用的關(guān)鍵假設(shè)和主要不確定因素主要包括：假設(shè)投資性房地產(chǎn)在公開市場上進(jìn)行交易且將按現(xiàn)有用途繼續(xù)使用；國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、稅收政策、信貸利率、匯率等未來不會(huì)發(fā)生重大變化；無可能對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響的其他不可抗力及不可預(yù)見因素。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)

                                                      單位：元 幣種：人民幣

以上投資性房地產(chǎn)均位于中國境內(nèi)，并按中期租賃持有。

本集團(tuán)投資性房地產(chǎn)由具有專業(yè)資質(zhì)的獨(dú)立評估公司第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司按公開市場和現(xiàn)有用途為基礎(chǔ)采用市場法和未來收益法進(jìn)行評估，于2014年12月31日的估值為人民幣14,051,809,039.03元(2013年12月31日：人民幣13,545,900,000.00元)。

于2014年12月31日，約有賬面價(jià)值人民幣266,300,000.00元的投資性房地產(chǎn)未辦妥產(chǎn)權(quán)證書。該等投資性房地產(chǎn)是在2011年通過同一控制下企業(yè)合并所取得的，本集團(tuán)正在辦理相關(guān)權(quán)屬的變更手續(xù)。本公司管理層認(rèn)為本集團(tuán)有權(quán)合法、有效地占有并使用或處置上述房地產(chǎn)對該等公司，并且本公司管理層認(rèn)為上述事項(xiàng)不會(huì)對本集團(tuán)2014年12月31日的整體財(cái)務(wù)狀況構(gòu)成任何重大不利影響。

會(huì)計(jì)政策

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括非集團(tuán)自用的辦公樓。本集團(tuán)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入利潤表中的“公允價(jià)值變動(dòng)收益”。公允價(jià)值由獨(dú)立評估師根據(jù)公開市場價(jià)格及其他相關(guān)信息定期評估。

投資性房地產(chǎn)

                                                             百萬元人民幣

本集團(tuán)投資性房地產(chǎn)所在地均存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，外部評估師可以從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

投資性房地產(chǎn)主要由本集團(tuán)的子公司中銀香港(控股)有限公司(“中銀香港(控股)”)及中銀集團(tuán)投資有限公司持有。于2014年12月31日，由中銀香港(控股)及中銀集團(tuán)投資有限公司持有的該等物業(yè)的賬面凈值分別為人民幣85.93億元及人民幣80.00億元(2013年12月31日：人民幣86.48億元及人民幣96.79億元)。該等物業(yè)最近一次估值以2014年12月31日為基準(zhǔn)日，主要由第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司和萊坊測計(jì)師行有限公司根據(jù)公開市值及其他相關(guān)信息計(jì)算而確定

會(huì)計(jì)政策：

投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

投資性房地產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并采用與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相同的方法計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 本公司按照公允價(jià)值核算的投資性房地產(chǎn)均位于當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心，具有活躍的房地產(chǎn)交易，公司能夠獲取同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格及其他信息作為公允價(jià)值估計(jì)的依據(jù)。同時(shí)，公司每年聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對期末投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，確定期末的價(jià)值。公司聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對期末投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估為最佳估計(jì)。國家宏觀調(diào)控、房產(chǎn)的區(qū)位條件變化，可能導(dǎo)致房產(chǎn)的市場價(jià)值發(fā)生變化。

（1）明細(xì)情況

（2）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定均以評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)值作為依據(jù)。期末，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值業(yè)經(jīng)深圳市百象房地產(chǎn)評估有限公司及湖南盛泰房地產(chǎn)評估有限公司評估，并分別出具了《房地產(chǎn)評估報(bào)告》（深百象評字〔2014〕第12029號）、《房地產(chǎn)評估報(bào)告》（深百象評字〔2014〕第12030號）以及《房地產(chǎn)評估報(bào)告》（湘盛泰房評字〔2014〕第175號）。

會(huì)計(jì)政策

投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和以出租為目的的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的土地使用權(quán)及建筑物，以成本進(jìn)行初始計(jì)量。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，在相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入本集團(tuán)且其成本能夠可靠的計(jì)量時(shí)，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；否則，于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

本集團(tuán)對所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r(shí)，自改變之日起，將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，基于轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)的用途改變?yōu)橘嵢∽饨鸹蛸Y本增值時(shí)，自改變之日起，將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入當(dāng)期損益，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入其他綜合收益。

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置、或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或毀損的處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后計(jì)入當(dāng)期損益。

投資性房地產(chǎn)

                                                   單位：千元 幣種：人民幣

對于所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值采用收益法或市場價(jià)格法評估確定。

于2014年12月31日，本集團(tuán)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面凈值為9,268,104千元(2013年12月31日：10,742,182千元)，獨(dú)立專業(yè)評估師以2014年12月31日為基準(zhǔn)日，由公司管理層參考根據(jù)市場價(jià)值的評估結(jié)果而確定。

于2014年度，本集團(tuán)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值累計(jì)變動(dòng)23,137千元(2013年度：34,022千元)，并已全額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

于2013年度，本公司與北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司簽訂房地產(chǎn)處置協(xié)議。截至2014年12月31日，本公司所持有的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值計(jì)1,512,219千元已完成處置，并分別確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入1,512,219千元及其他業(yè)務(wù)支出1,239,914千元(附注四(38)(b))，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)272,305千元自公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)出(附注四(45))。

于2014年12月31日，賬面價(jià)值為6,344,210千元(2013年12月31日：6,320,859千元)的投資性房地產(chǎn)用作長期借款(附注四(28))的抵押物。

于2014年12月31日，投資性房地產(chǎn)中包括賬面價(jià)值約為75,413千元的房屋(2013年12月31日：74,350千元)由于產(chǎn)權(quán)申請手續(xù)尚在審批中，截至目前尚未辦妥房產(chǎn)證。本公司管理層認(rèn)為該等未取得權(quán)證的房屋不會(huì)對本集團(tuán)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生重大影響。

會(huì)計(jì)政策

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

本公司的投資性房地產(chǎn)按其成本作為入賬價(jià)值，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

本公司采用公允價(jià)值模式對于投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。選擇公允價(jià)值模式計(jì)量的依據(jù):

1．認(rèn)定投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場的依據(jù)

公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

（2）公司能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

2．對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì)時(shí)涉及的關(guān)鍵假設(shè)和主要不確定因素。

（1）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定原則

公司采用審慎、穩(wěn)健的原則進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)，并針對不同物業(yè)市場交易情況，采用以下不同的估價(jià)方法：

①公司投資性房地產(chǎn)本身有交易價(jià)格時(shí)，以公司投資性房地產(chǎn)管理部門商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部提供的同期成交價(jià)格或報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)，確定其公允價(jià)值。

②公司投資性房地產(chǎn)本身無交易價(jià)格時(shí)，由公司投資性房地產(chǎn)管理部門商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部進(jìn)行市場調(diào)研，并出具市場調(diào)研報(bào)告，以市場調(diào)研報(bào)告的估價(jià)結(jié)論確定其公允價(jià)值。必要時(shí)，公司聘請信譽(yù)良好的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對公司期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

③公司估價(jià)時(shí)，應(yīng)從投資性房地產(chǎn)所在城市的政府房地產(chǎn)管理部門、權(quán)威機(jī)構(gòu)，或信譽(yù)良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)獲取同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

④對本身無交易價(jià)格的投資性房地產(chǎn)，參照市場上至少三個(gè)以上類似可比項(xiàng)目物業(yè)的交易價(jià)格，并按照影響標(biāo)的物業(yè)價(jià)值的相關(guān)因素進(jìn)行價(jià)格修正，以此為基礎(chǔ)，最終確定標(biāo)的物業(yè)的公允價(jià)值。公司對可比項(xiàng)目估價(jià)時(shí)應(yīng)編制調(diào)整因素標(biāo)準(zhǔn)表，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型，分別商圈位置、周邊交通便捷度、商業(yè)繁華度、房屋狀況、設(shè)備及裝修、交易時(shí)間、交易方式、所在樓層、地理位置、人文價(jià)值、周邊環(huán)境等確定調(diào)整系數(shù)范圍。

3．對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的期末確認(rèn)及會(huì)計(jì)核算處理程序

(1)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可能發(fā)生大幅變動(dòng)認(rèn)定如下：

①單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值與期初公允價(jià)值相比，變動(dòng)幅度大于5%時(shí)；

②其他情況。如投資性房地產(chǎn)的建筑實(shí)體已經(jīng)發(fā)生嚴(yán)重?fù)p壞；投資性房地產(chǎn)30%以上面積的空置期達(dá)到6個(gè)月以上；其他表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可能發(fā)生了大幅變動(dòng)的跡象。

（2）對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的期末會(huì)計(jì)核算處理程序

①投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的首次確認(rèn)：對于公司自行建造、外購、自用房地產(chǎn)等首次轉(zhuǎn)換為投資性房產(chǎn)的,在首次轉(zhuǎn)換日按投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

②轉(zhuǎn)換日后投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量：

如公司通過估價(jià)認(rèn)定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值期末與期初相比發(fā)生大幅變動(dòng)時(shí)，公司財(cái)務(wù)部門根據(jù)市場調(diào)研報(bào)告的估價(jià)結(jié)論進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。如公司通過估價(jià)認(rèn)定公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值期末與期初相比未發(fā)生大幅變動(dòng)時(shí)，公司財(cái)務(wù)部門不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

對于報(bào)告期新增的投資性房產(chǎn),如單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的年末公允價(jià)值與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值相比，變動(dòng)幅度不大于5%時(shí),公司財(cái)務(wù)部門不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。公司以單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)為基礎(chǔ)估計(jì)其期末公允價(jià)值。對于單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值發(fā)生大幅變動(dòng)時(shí)，以資產(chǎn)負(fù)債表日單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值與期初公允價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)考慮遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的影響。

4．自建投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

對于自建投資性房地產(chǎn),需在建造階段就由公司董事會(huì)作出決議確認(rèn)該項(xiàng)資產(chǎn)系以賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，才能作為自建投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

公司自行建造的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方法如下:

(1)對于會(huì)計(jì)核算時(shí)能直接分清成本核算對象的自行建造投資性房地產(chǎn),直接通過“投資性房地產(chǎn)—成本”科目歸集投資性房地產(chǎn)自行建造過程中發(fā)生的實(shí)際成本。

(2)對于會(huì)計(jì)核算時(shí)不能直接分清成本核算對象的自行建造投資性房地產(chǎn)(指因出售房產(chǎn)與出租房產(chǎn)在同一個(gè)立項(xiàng)項(xiàng)目下進(jìn)行開發(fā)而導(dǎo)致在建造階段無法分清出售房產(chǎn)與出租房產(chǎn)各自成本的)，先以“開發(fā)成本”科目歸集所有房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在投資性房產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)時(shí),再按一定方法在出售房產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間分配各自應(yīng)承擔(dān)的成本。將投資性房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的成本(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出)從“開發(fā)成本”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)—成本”科目。

(3)對于自建投資性房地產(chǎn)，如果其公允價(jià)值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或完工后（兩者孰早），再以公允價(jià)值計(jì)量。

(4)對于自建投資性房地產(chǎn)，其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)的公允價(jià)值與達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。

附注披露及公允價(jià)值確認(rèn)方法

1.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)分類情況：

2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)明細(xì)情況:

3.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在本期確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)明細(xì)情況

（續(xù)）

投資性房地產(chǎn)的說明：

1、本公司報(bào)告期的全部投資性房地產(chǎn)在“投資性房地產(chǎn)”與“存貨--開發(fā)成本”兩個(gè)報(bào)表項(xiàng)目列示，其中投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目反映已投入使用并按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)以及會(huì)計(jì)核算時(shí)能直接分清成本核算對象的自建投資性房地產(chǎn)成本。會(huì)計(jì)核算時(shí)不能直接分清成本核算對象的自建投資性房地產(chǎn)成本先在存貨中的“開發(fā)成本”項(xiàng)目列示，投入使用時(shí)再轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目列示。

2、本公司自2009年1月1日起對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式后,每隔一定時(shí)期就有一些出租房產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。2009年1月1日系本公司投資性房地產(chǎn)的第一次轉(zhuǎn)換日。2011年有6項(xiàng)自建投資性房地產(chǎn)在投入使用時(shí)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)日是2011年12月31日。2012年有3項(xiàng)自建投資性房地產(chǎn)在投入使用時(shí)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn),其結(jié)轉(zhuǎn)日為投入使用日。

3、對于報(bào)告期期初原有投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，根據(jù)本公司的會(huì)計(jì)政策，對于單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值與期初公允價(jià)值相比，變動(dòng)幅度小于5%時(shí)，公司不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。本期公司有7項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的期末與期初公允價(jià)值相比，變動(dòng)幅度小于5%，對于這7項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，本公司認(rèn)定其公允價(jià)值未發(fā)生大幅變動(dòng)，公司不進(jìn)行會(huì)計(jì)調(diào)賬處理，這7項(xiàng)投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值仍按期初公允價(jià)值確定。另8項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評估的公允價(jià)值變動(dòng)幅度大于5%，因此，根據(jù)本公司的會(huì)計(jì)政策,認(rèn)定其公允價(jià)值已發(fā)生大幅變動(dòng)，公司對帳面金額進(jìn)行了調(diào)整。2013年，投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值調(diào)賬并列入本期損益的金額為27,343,474.13元。

中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司以“中聯(lián)評報(bào)字【2014】-77號”評估報(bào)告對本公司截止2013年12月31日的所有投資性房產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行了評估，評估報(bào)告認(rèn)為本公司全部投資性房產(chǎn)的年末市場價(jià)值為4,068,622,425.00元，本公司對2013年末投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值的確認(rèn)參照了以上評估價(jià)值。

4、觀瀾格蘭云天國際酒店房產(chǎn)的房產(chǎn)證正在辦理之中。

5、本公司主要的投資性房地產(chǎn)除觀瀾格蘭云天國際酒店土地使用權(quán)外（因觀瀾格蘭云天國際酒店房產(chǎn)證未辦妥，除土地使用權(quán)外的該酒店其他資產(chǎn)未被用于銀行貸款抵押），其余的投資性房地產(chǎn)已用于本公司向銀行貸款的抵押。參見短期借款與長期借款相關(guān)注釋。

會(huì)計(jì)政策：

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等。此外，對于本公司持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，若董事會(huì)作出書面決議，明確表示將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，也作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)。

本集團(tuán)采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，會(huì)計(jì)政策選擇的依據(jù)為：

①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

②本集團(tuán)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

本集團(tuán)不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

本集團(tuán)投資性房地產(chǎn)本身有交易價(jià)格時(shí)，由投資性房地產(chǎn)所屬公司市場部門提供的同期成交價(jià)格或報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)，確定其公允價(jià)值；本集團(tuán)投資性房地產(chǎn)本身無交易價(jià)格時(shí)，由公司聘請的具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，以評估報(bào)告的估價(jià)結(jié)論作為其公允價(jià)值。

本集團(tuán)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

（1）投資性房地產(chǎn)明細(xì)情況

（2）按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

注：①公司投資性房地產(chǎn)均位于商業(yè)繁華地段，存在著較為活躍的房地產(chǎn)交易市場，公司能夠取得同類或類似的房地產(chǎn)交易價(jià)格。金融街購物中心、金樹街底商、A5寫字樓（金融街中心）位于北京市金融街商務(wù)區(qū)核心，C3 四合院位于北京市金融街南區(qū)； E2 四合院位于北京西城區(qū)白塔寺地區(qū)；美晟國際廣場項(xiàng)目位于北京市西單地區(qū)，金融街（月壇）中心位于北京西城區(qū)月壇南街；德勝國際中心位于西城區(qū)德外大街西側(cè)；津塔寫字樓及商業(yè)（天津環(huán)球金融中心）位于天津城市中心區(qū)。

②公司投資性房地產(chǎn)本身有交易價(jià)格時(shí)，由投資性房地產(chǎn)所屬公司市場部門提供的同期成交價(jià)格或報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)，確定其公允價(jià)值；公司投資性房地產(chǎn)本身無交易價(jià)格時(shí)，由公司聘請的具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，以評估報(bào)告的估價(jià)結(jié)論作為公允價(jià)值。

③投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值入賬價(jià)值為在公允價(jià)值估測價(jià)格基礎(chǔ)上扣除涉及的流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅后金額。

投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)為某辦公大樓內(nèi)租賃給第三方和關(guān)聯(lián)人士的若干樓層。

于二零一三年十二月三十一日，根據(jù)現(xiàn)行市場內(nèi)同區(qū)域級同類型物業(yè)的市場價(jià)格情況，管理層估計(jì)本集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為人民幣1,003,105千元(二零一二年:人民幣970,565千元)，本公司的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為人民幣956,919千元(二零一二年:人民幣970,565千元)。上述公允價(jià)值的估計(jì)屬于公允價(jià)值層級的第二層，即以市場上可觀察輸入作為估計(jì)的基礎(chǔ)。該投資性房地產(chǎn)并未經(jīng)過外部獨(dú)立評估師評估。

于二零一三年度，本集團(tuán)租金收益為人民幣40,241千元(二零一二年:人民幣46,413千元)。

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