一、正文
核心提示： 如何制定恰到好處的租金方案？哪類方案更適合你的購物中心？本文將以某購物中心為例，詳解其如何用租金水平類比法制定完美租金方案。
根據(jù)商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報不同，購物中心租金定價可考慮以下四種法：
租金水平類比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。
保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會對營業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測算。
投資收益分析法：以項(xiàng)目的銷售價格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平。
項(xiàng)目成本定價法：以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報率推算項(xiàng)目租金均價。
接下來我們將以租金水平類比法為例，詳解某購物中心租金測算方案（方案制定于2016年5月）
一、基準(zhǔn)價格設(shè)定
1、基準(zhǔn)價格
為科學(xué)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目租金體系，須以本項(xiàng)目一樓的平均租金價格為基準(zhǔn)，來厘定各樓層的均價和價格體系。
2、標(biāo)的價格
以購物類、服飾品牌店鋪?zhàn)鳛槔宥ㄗ饨饍r格的標(biāo)的，餐飲、娛樂、服務(wù)類商鋪的租金根據(jù)樓層租金和項(xiàng)目實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整。
二、本項(xiàng)目租金水平分析
1、市區(qū)一層街鋪的租金水平
供求關(guān)系：價格的決定因素
銷售業(yè)績：價格的支撐因素
綜合成本：價格的成本因素
可將上述3大關(guān)鍵因素分解為以下影響零售商業(yè)租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權(quán)分析：
1、多層綜合商業(yè)項(xiàng)目各樓層租金價格的比例關(guān)系，通常為二樓為一樓租金水平的65%，三樓為一樓的50%，四樓為三樓的75%，負(fù)一樓為一樓的40%，根據(jù)以上綜合分析，并依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價建議為：（以實(shí)際面積計(jì)、單位：元/㎡/月）
3、根據(jù)以上考量，本項(xiàng)目的租金價格體系如下：
（以實(shí)際面積計(jì)、單位：元/㎡/月）
根據(jù)商家品牌、規(guī)模、價值等因素，餐飲、娛樂、服務(wù)類店鋪在實(shí)際招商執(zhí)行過程中，租金在上表基礎(chǔ)上會作出適當(dāng)調(diào)整（提高或降低）
4、落實(shí)到項(xiàng)目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務(wù)類的商業(yè)項(xiàng)目對租金的承受能力相對較弱，在租金設(shè)立上必須與購物類進(jìn)行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務(wù)類項(xiàng)目租金支持，通常為不高于購物類租金的70％。餐飲、娛樂、服務(wù)類的租金水平參考各樓層租金均價標(biāo)準(zhǔn)，以不高于每樓層租金均價的70％厘定價格；
5、由于購物中心第一年的商鋪?zhàn)饨饍r格會根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態(tài)勢、同業(yè)競爭等眾多因素影響，租金價格會有所調(diào)整，不可能完全按照既定租金價格執(zhí)行。因此本租金價格體系是對外招商的參考性執(zhí)行價格，在實(shí)際執(zhí)行過程中將有部分調(diào)整（適當(dāng)提高或降低）。
6、對于一個傳統(tǒng)的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，與商家一起共同做旺市場。本項(xiàng)目需要時間進(jìn)行培育，在尚未形成龐大、持續(xù)、中高消費(fèi)的客流支撐的情況下，商家業(yè)績必定會受到很大限制，以至于對租金的承受能力比較有限。本項(xiàng)目應(yīng)以相對較低的租金價格入市，可以采取“低開高走”的策略。
來源：商業(yè)地產(chǎn)云智庫 版權(quán)歸原作者所有。轉(zhuǎn)載好文目的在于增進(jìn)業(yè)界交流，若作者和原始出處不準(zhǔn)確還望諒解修正，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們，小編會立即刪除并表示歉意。謝謝！
