丑媳婦最終還是要見公婆的。大批成品房即將面臨大考。
先前吹得天花亂墜，頂著成品房的光環(huán)卻偷工減料，欺騙消費(fèi)者的開發(fā)商必將成為過街老鼠，無所遁形。
?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人
一石激起千層浪。
近日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《河南省成品住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，就像一塊擲向水中的石頭，在業(yè)界泛起層層漣漪。
有業(yè)內(nèi)人士坦言，標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)對(duì)鄭州成品房發(fā)展影響深遠(yuǎn)，廣大購房者有了更為全面的依靠。
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成品房
充滿期待
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小荷才露尖尖角。
2012年開始，成品房開始在鄭州嶄露頭角，2016年開始大行其道。
許多年前大家稱之為精裝修的樓盤，頂著成品房的馬甲行走江湖，一時(shí)間風(fēng)生水起。許多嗅到風(fēng)向的開發(fā)商紛紛加入或轉(zhuǎn)型做成品房建設(shè)，甚至有部分開發(fā)商甘作“試點(diǎn)”，成品房成了賣房的利器，部分開發(fā)商的樓盤成為“香餑餑”。
這是一個(gè)野蠻生長(zhǎng)的年代。直到2017年8月3日。
這一天，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7個(gè)部門聯(lián)合發(fā)文，要求“從2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）。”
?河南7部門聯(lián)合發(fā)文成品房指導(dǎo)意見
文件指出，自2018年1月1號(hào)起，拿地的項(xiàng)目必須是以成品房的身份亮相。部分房企還專門成立專業(yè)的成品房管理部門，組建成品房研發(fā)示范點(diǎn)，積極研究、探索成品住宅建設(shè)，意欲在成品房江湖一試身手，亞新房地產(chǎn)甚至還成立了成品房研究院和樣板基地。
成品住宅是相較于毛坯房而言，它既不等于精裝修，也不等于全裝修，而是介于毛坯住宅和精裝修住宅之間，以具備使用功能為指標(biāo)，在保護(hù)環(huán)境、減少資源浪費(fèi)等方面起著積極的作用。
在國(guó)外很多國(guó)家都是采用這種住宅交付形式，早已形成一種習(xí)慣。標(biāo)準(zhǔn)化、體系化、規(guī)?；?、普遍化等已經(jīng)是國(guó)外成品住宅的最大特點(diǎn)，同時(shí)還可供業(yè)主自主選擇裝修的類型風(fēng)格，對(duì)住宅品質(zhì)提升發(fā)揮著重要作用。
?成品房政策
在鄭州，成品房的先驅(qū)者是正弘。
2001年正弘國(guó)際公寓精裝亮相，掀起了河南精裝修樓盤的浪潮?？上У氖?，那只是一朵浪花，當(dāng)時(shí)的精裝市場(chǎng)并未形成氣候，驚艷一時(shí)的正弘國(guó)際公寓并沒有完全推動(dòng)鄭州精裝房的發(fā)展。
?河南成品房發(fā)展大事記
那幾年，精裝修樓盤屬于吃力不討好，甚至賣不過毛坯房。由于精裝房批量施工水平有限，高價(jià)買了精裝房的業(yè)主滿意率也不高，加之當(dāng)時(shí)的相關(guān)政策不夠完善，缺乏政府或行業(yè)建筑規(guī)范和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并不被看好。
尤其是裝飾裝修的專業(yè)化水平低、管理能力差，售后服務(wù)解決不好會(huì)影響企業(yè)的品牌形象，業(yè)主的印象極差。
?成品房也會(huì)受限于企業(yè)管控力
即使是同一個(gè)樓棟，由于施工團(tuán)隊(duì)不同，作業(yè)水平和呈現(xiàn)效果參差不齊，太多苦惱的問題困惑著購房者，所謂“精裝修”并沒有給客戶太多驚喜。
成品房時(shí)代到來，鄭州人依然是熱情擁抱并充滿期待。盡管此前有人摔過跤、掉過坑，但總歸吃一塹長(zhǎng)一智。
總體來說，消費(fèi)者對(duì)成品房項(xiàng)目還是充滿期待。雖然羊毛出在羊身上，但畢竟，成品房較之毛坯房?jī)?yōu)勢(shì)十分明顯。
?成品房的一體化設(shè)計(jì)省去很多成本
當(dāng)然，成品房的裝修成本最終還是要轉(zhuǎn)嫁給購房者，一定程度上來說是推高了房?jī)r(jià)，至少給開發(fā)商一定的溢價(jià)空間。
開發(fā)商裝修裝配是批量進(jìn)行的，成本更低，可能消費(fèi)者自己裝修需要花10萬的價(jià)格，開發(fā)商以更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品購入所需成本也不過六七萬元，并且這筆錢計(jì)算在房?jī)r(jià)中，還可用按揭貸款支付，這對(duì)購房后資金所剩無幾還要出資裝修的消費(fèi)者來說當(dāng)然更劃算。
購房者最不愿意面對(duì)的，其實(shí)是毛坯房裝修的不專業(yè)、不系統(tǒng)，和費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
?毛坯房裝修產(chǎn)業(yè)污染和垃圾
比如，天天要請(qǐng)假忙著跑市場(chǎng)，做監(jiān)工，學(xué)設(shè)計(jì)，比材質(zhì)，講價(jià)格，還說不定被裝修公司坑。浪費(fèi)了時(shí)間、精力和金錢，裝出的房子不一定是自己最初設(shè)想的，也不一定能裝出自己喜歡的樣子，甚至有可能造成污染和浪費(fèi)。
甚至，有購房者稱，裝修一套房子，相當(dāng)于脫一層皮。
相比之下，開發(fā)商的成品房?jī)?yōu)勢(shì)確實(shí)大。
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成品房
考驗(yàn)責(zé)任與良心
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購房者愿意為成品房買單，本質(zhì)上講，還是對(duì)開發(fā)商的信任。
然而，成品房光鮮亮麗的背后，實(shí)際上隱藏的許多未知，越是隱蔽看不到的地方，越是考驗(yàn)開發(fā)商的責(zé)任與良心。
這往往也是容易出問題的地方。
大家關(guān)心的焦點(diǎn)：入戶門的品牌與質(zhì)量、智能鎖、窗戶、墻面、地面、上下水、強(qiáng)弱電、廚衛(wèi)系統(tǒng)、空間尺寸和施工細(xì)節(jié)等。
?成品房考驗(yàn)企業(yè)的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)
鄭州已經(jīng)交付的成品房被維權(quán)的，焦點(diǎn)問題是空間縮水、貨不對(duì)板、以次充好等。這些問題讓成品房一直為人詬病，價(jià)格貴了不說，如果裝修材料劣質(zhì)或者不滿意，重新裝修起來更麻煩。
截止目前，2018年1月1號(hào)之后拿地的項(xiàng)目都還沒有一個(gè)完整交房的，此次《評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)，正好給了購房者一個(gè)立體的參照標(biāo)準(zhǔn)。
?成品住宅等級(jí)劃分
該標(biāo)準(zhǔn)遵循成品住宅一體化設(shè)計(jì)基本原則，以人為本，從功能空間、材料部品、人體工程、室內(nèi)環(huán)境、成品效果、提高和創(chuàng)新等涵蓋成品住宅全生命期的6個(gè)方面作為指標(biāo)，對(duì)成品住宅分成一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)等三個(gè)星級(jí)進(jìn)行分級(jí)管理和評(píng)價(jià)。
標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，“成品住宅實(shí)體樣板套施工應(yīng)在取得預(yù)售許可證之前完成，在合同約定的交房日期之后180日內(nèi)不得拆除，以此作為交房標(biāo)準(zhǔn)”，保障了置業(yè)者權(quán)益。
?比肩天筑的品質(zhì)
對(duì)普通購房者來說，可以根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系六類指標(biāo)為開發(fā)商的成品住宅打分，做到心中有桿秤，雖然未必會(huì)每類指標(biāo)都面面俱到，但是這樣買或不買，自己都會(huì)有個(gè)清晰的判斷。
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成品房
是趨勢(shì)更是主流
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近兩年，伴隨著政策的深入和市場(chǎng)環(huán)境的成熟，外來房企金科、金地、保利、融創(chuàng)、招商、富力、綠地，以及本土開發(fā)企業(yè)康橋、亞新、正商、正弘、建業(yè)、美景、永威等都紛紛投身成品住宅研發(fā)和建設(shè)當(dāng)中。
?主流房企布局成品房市場(chǎng)
市場(chǎng)調(diào)查顯示，2018年鄭州成品住宅銷售將占到鄭州商品住宅銷售的一半，而且這個(gè)比例將會(huì)逐漸提高，在成品住宅建設(shè)要求納入土地出讓條件的前提下，2019年將達(dá)到70%，到2020年將達(dá)到90%。
也就是說，未來鄭州所有在售樓盤都將逐漸是成品住宅。
對(duì)開發(fā)商來說，從裝修用材選擇，到施工組織、裝修工藝保證，甚至交房時(shí)間控制，需要嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，更需要長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累；對(duì)于那些以毛坯房建設(shè)為主的房企來說，將會(huì)是一個(gè)全新的考驗(yàn)。
但同樣成品房市場(chǎng)還是一片“藍(lán)?！保泻艽蟮氖袌?chǎng)空間等待挖掘。
?成品房對(duì)房企是考驗(yàn)也是藍(lán)海
鄭州作為新一線城市，是各房企重點(diǎn)布局的戰(zhàn)略要地。在這場(chǎng)不見硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中，誰能搶占鄭州成品房市場(chǎng)，誰就能占據(jù)未來市場(chǎng)的制高點(diǎn)。于是，各房企不惜重金打造自身的成品房口碑。
比如，正商北龍湖的轉(zhuǎn)型力作善水上境，采用了德國(guó)蒂森克虜伯電梯、法國(guó)羅格朗開關(guān)插座、美國(guó)霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)、德國(guó)博世整體廚房系統(tǒng)、美國(guó)科勒面盆、日本大金空調(diào)、意大利威乃達(dá)櫥柜、瑞士勞芬馬桶、德國(guó)漢斯格雅衛(wèi)浴，意大利迪瑞定制裝甲入戶門。就連公共區(qū)域防火門，用的都是德國(guó)的霍曼品牌。
有業(yè)內(nèi)大佬評(píng)價(jià)說，正商善水上境的大手筆，提升了整個(gè)北龍湖的精裝標(biāo)準(zhǔn)。
?善水上境成為正商轉(zhuǎn)型力作
無獨(dú)有偶。
在鄭州，亞新集團(tuán)在本土房企中先人一步，聲勢(shì)浩大的進(jìn)行成品房推廣和宣傳，全線打造成品住宅。
2016年，茉莉公館、美好城邦、橄欖城新公館、鄭開橄欖城等成品房相繼推向市場(chǎng)，2017年，綠博區(qū)美好藝境、美好香頌成品房也開盤熱銷，2018年亞新紫藤公館、海棠公館的成品房前赴后繼。
?諸多成品房臨近交付也是一大考驗(yàn)
預(yù)計(jì)2018至2019年，亞新將有將近8000套成品住宅面臨交房驗(yàn)收，對(duì)于處于起步階段且無任何精裝經(jīng)驗(yàn)的亞新來說，將會(huì)面臨不小的考驗(yàn)。
因?yàn)?span style="caret-color: rgb(71, 64, 64);color: rgb(71, 64, 64);font-size: 15px;letter-spacing: 1px;">丑媳婦最終是要見公婆的。
《河南省成品住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》這把品質(zhì)標(biāo)尺，可以給業(yè)主們和未來購買成品房的購房者以更多的參照和指導(dǎo)。
用河南省中原成品房研究中心秘書長(zhǎng)張弘的話說，標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布實(shí)施，對(duì)指導(dǎo)消費(fèi)者有針對(duì)性地選擇成品住宅，引導(dǎo)開發(fā)商不斷提升住宅性能等都將起到積極的作用。
?給成品房戴上緊箍咒
從客觀的角度上來說，鄭州進(jìn)入成品房時(shí)代是大勢(shì)所趨，成品房也必將在市場(chǎng)的倒逼下越來越規(guī)范。
先前吹得天花亂墜、頂著成品房的光環(huán)卻透支信譽(yù)、欺騙消費(fèi)者的開發(fā)商必將成為過街老鼠，無所遁形。
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