如果你搜索“有價(jià)無(wú)市”，幾乎所有的關(guān)聯(lián)詞條，都是二手房。二手房賣不掉，這在亞洲新興市場(chǎng)中，是一個(gè)普遍性難題。
“泰國(guó)沒有二手房市場(chǎng)?！币粋€(gè)資深的泰國(guó)房產(chǎn)從業(yè)者，向雙極的分析師諄諄教誨。
“菲律賓沒有二手房市場(chǎng)?！币粋€(gè)被迫斷供的投資者，跟雙極的分析師無(wú)奈的抱怨。
這個(gè)世界上真的存在沒有二手市場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)嗎？不可能存在！
那為什么我的房子賣不掉呢？
作為一家海外房產(chǎn)機(jī)構(gòu)，雙極的分析師將會(huì)通過(guò)近20個(gè)國(guó)家和地區(qū)的新房、二手房交易情況，與諸君共同探討。
散戶與開發(fā)商
“你有站在買家的角度考慮過(guò)嗎？”這是一位行業(yè)前輩在這個(gè)問題上教給我的第一課。
多年前，雙極的分析師第一次試著賣掉自己投資的海外房產(chǎn)。按照市場(chǎng)價(jià)，連著降價(jià)三次，依然無(wú)人問津。
“我的價(jià)格已經(jīng)在同地段中很有優(yōu)勢(shì)了，為什么會(huì)賣不掉呢？”
今時(shí)今日，再回頭去看當(dāng)時(shí)的自己：除了廉價(jià)，一無(wú)所有。
以泰國(guó)為例，一套二手房要降價(jià)多少才能夠吸引買家的注意力呢？市場(chǎng)上普遍的看法是25%～40%。
站在一個(gè)當(dāng)?shù)刭I家的角度，一邊是為期三年的付款周期，80%～95%的貸款比例（個(gè)別可能到100%），開發(fā)商體貼周全的服務(wù)和優(yōu)惠，以及未來(lái)三年不會(huì)折舊的資產(chǎn)。
另一面是，立即支付全款，75%～85%的貸款比例（首套房低于1000萬(wàn)泰銖可以到95%），諸多額外的手續(xù)費(fèi)，以及已經(jīng)開始折舊的資產(chǎn)。
作為一個(gè)泰國(guó)當(dāng)?shù)氐馁I家，你會(huì)選擇哪一邊呢？
沒錯(cuò)，你可能已經(jīng)給出了10%的折扣。但是，放在泰國(guó)幾十萬(wàn)的房?jī)r(jià)里，也就幾萬(wàn)塊錢。如果折合到30年的貸款周期里，差別微乎其微。
在東南亞其他國(guó)家的市場(chǎng)也是如此。除非你真正買到了足夠好的地段，依靠房?jī)r(jià)增值留出了足夠的降價(jià)空間。否則，開發(fā)商優(yōu)厚的拆分付款方案和配套優(yōu)惠，會(huì)搶走所有的意向買家。
在開發(fā)商面前，不僅是散戶買家被收割，散戶賣家也是。
歐洲列國(guó)：有人歡笑，有人迷茫
有的投資者認(rèn)為，買了東南亞的房子，要折價(jià)那么多才能賣出，這不是在坑人嗎？
但從全球來(lái)看，房子折舊天經(jīng)地義。
就雙極的分析師目前看過(guò)的全部數(shù)據(jù)里，除了中國(guó)的部分地區(qū)，世界上只有挪威的一二手房的價(jià)格出現(xiàn)了倒掛。
挪威二手房的實(shí)際成交均價(jià)達(dá)到了4227歐元每平米，而一手房的實(shí)際成交價(jià)格僅為4043歐元每平米。
而在拉脫維亞，二手房的成交均價(jià)僅為一手房的31%。
當(dāng)你看懂了歐洲房產(chǎn)，你也就讀懂了一二手房?jī)r(jià)的關(guān)系。
雙極的分析師統(tǒng)計(jì)了12個(gè)國(guó)家二手房和新房每平米成交價(jià)格的比例數(shù)據(jù)，從低到高依次是：
拉脫維亞：31%；匈牙利：56.2%；捷克：56.8%；奧地利：67.6%；西班牙：68.8%；英國(guó)：76.6%；丹麥：79.8%；意大利：80%；法國(guó)：82%；葡萄牙：87%；波蘭：88%；挪威：104%
東南亞25%～40%的二手房折價(jià)多嗎？其實(shí)也屬于全球的正常范疇，出問題的或許是我們的慣性思維。
關(guān)于何種因素造成了一二手房如此大的價(jià)格差距，是一個(gè)可以用10篇文章進(jìn)行探討的問題，本文僅討論一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)。
新舊房?jī)r(jià)格差距最大的拉脫維亞，新房建設(shè)量是歐洲最低，2018年僅有3000套新房建成，且購(gòu)房者以海外投資群體為主。在建期房總量也是歐洲最低，全國(guó)僅為2100套，每千人僅有1.1套，同樣是歐洲最低。
而挪威的人均完工新房率和人均在建新房率都處于全歐洲第二的水平，分別是每千人6.16套和每千人5.91套。而且新建房型不同于挪威人傳統(tǒng)喜好的獨(dú)立屋，主要以公寓為主。
同樣一手房和二手房?jī)r(jià)差極大的捷克，也是歐洲對(duì)新房建設(shè)控制最嚴(yán)格的的國(guó)家之一，一個(gè)布拉格的住宅項(xiàng)目，從籌備到完工平均要8.9年的時(shí)間。
減少一手房供給會(huì)增加二手房需求嗎？一定會(huì)。
但在缺乏調(diào)控的海外市場(chǎng)，比二手房市場(chǎng)先漲的，是一手房?jī)r(jià)格。
被污染的數(shù)據(jù)
雙極的分析師在討論問題的過(guò)程中很喜歡用數(shù)據(jù)，但同時(shí)我們也明白，數(shù)據(jù)是看不完的，數(shù)據(jù)未必是真實(shí)的。
很多時(shí)候，投資者在出手二手房的過(guò)程中，價(jià)值判斷被表層數(shù)字蒙蔽了雙眼，以至于我們產(chǎn)生了很多不切實(shí)際的錯(cuò)誤預(yù)期。
比如說(shuō)，愛爾蘭房?jī)r(jià)。2014年，愛爾蘭房屋均價(jià)漲幅一度超過(guò)了20%，英國(guó)脫歐公投以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅也一直在10%上下徘徊。
但這個(gè)預(yù)期真的能變現(xiàn)嗎？
從交易量來(lái)看，2017年愛爾蘭的市場(chǎng)交易量還不到2006年巔峰時(shí)期的40%，房屋周轉(zhuǎn)率僅占庫(kù)存規(guī)模的2.5%，這個(gè)比例甚至比上海還低。
部分房?jī)r(jià)高漲的區(qū)域，每年的成交數(shù)不足150套。
在英國(guó)，愛丁堡賣出一套房子只需要39天，而倫敦需要126天。在美國(guó)，舊金山的房屋銷售周期是38天，而紐約的房屋銷售周期要137天。
這樣的流通性差距之下，對(duì)應(yīng)的房屋價(jià)值真的是一樣的嗎？又或者說(shuō)，市場(chǎng)房?jī)r(jià)的估算本身就不準(zhǔn)確呢？
房?jī)r(jià)的估算本身有海量的干擾因素。比如說(shuō)，很多機(jī)構(gòu)的房屋價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)自于銀行的貸款數(shù)據(jù)。
而拿英國(guó)來(lái)說(shuō)，“Help to Buy”的無(wú)息貸款政策，直接拉高了一手房的價(jià)格，讓英國(guó)達(dá)到了一二手房歷史最高價(jià)格差。
那么，以貸款為數(shù)據(jù)來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)呢？一樣被拉高到市場(chǎng)的正常水平之上。
第一太平戴維斯在2016年曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)頗具嘲諷的預(yù)測(cè)。2020年，倫敦黃金地段的價(jià)格將會(huì)平均增長(zhǎng)21.5%。
但實(shí)際上呢？不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，這些區(qū)域的價(jià)格跌幅已經(jīng)高達(dá)10.4%～15%。
那么你降價(jià)這么多能出手嗎？我們看過(guò)的案例里，實(shí)際降價(jià)比例要達(dá)到20%。
雙極之前的一篇文章專門講過(guò)房產(chǎn)洗錢，加拿大是全球的重災(zāi)區(qū)。這些國(guó)家的房產(chǎn)淪為洗錢工具？每年11萬(wàn)億究竟是如何運(yùn)作的？
從交易數(shù)據(jù)來(lái)看，加拿大二手房出售周期最短的城市只要12天，這背后很可能是不法機(jī)構(gòu)的洗錢行為，導(dǎo)致了異常的交易數(shù)據(jù)。
周邊的房?jī)r(jià)，一直在漲，房屋成交每天都在發(fā)生，唯獨(dú)我的賣不掉。
一些外國(guó)投資者集中的區(qū)域也面臨著數(shù)據(jù)污染的問題。比如雙極的分析師就曾經(jīng)見過(guò)，某土耳其項(xiàng)目的銷售公司，將項(xiàng)目整盤買下后，偽裝成開發(fā)商以三倍的價(jià)格出售。
而末端的個(gè)人購(gòu)房者，就這樣成為了二手買家，他們的購(gòu)房?jī)r(jià)格，也成為了土耳其繁榮的二手市場(chǎng)的一部分。
小結(jié)
縱覽全球市場(chǎng)，存量市場(chǎng)的大幕正在逐漸遮蔽增量市場(chǎng)。
在西歐，二手房的交易規(guī)模早已經(jīng)遠(yuǎn)超新房，以葡萄牙為例，2018年第二季度，二手房交易規(guī)模達(dá)到38,880套，而一手房的銷售記錄僅為6,739套。
在亞歐交界的土耳其，也在近些年剛剛邁過(guò)這一門檻。2018年一手房銷售量為581,711套，二手房銷售量為656,842套。
在東南亞，我們普遍認(rèn)為還是增量市場(chǎng)的地方，雙極認(rèn)為外國(guó)投資者密集的中高端公寓也已經(jīng)邁入了存量時(shí)代。
全世界真正還處于增量時(shí)代的，僅剩南亞和非洲。
很多人說(shuō)，大環(huán)境導(dǎo)致了今年國(guó)際房產(chǎn)投資不景氣。但是否有可能，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻的同時(shí)，我們邁入了一個(gè)新的時(shí)代呢？
二手房賣不掉？或許你還沒有適應(yīng)這個(gè)時(shí)代的游戲規(guī)則。
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