作家肖復(fù)興說(shuō)： “ 城市的本質(zhì)，是人精神的外化。 ”
過(guò)去半個(gè)月里，UP君從地標(biāo)、公建、區(qū)域、交通、商業(yè)等向度回顧了成都的2019，說(shuō)來(lái)說(shuō)去，聊的東西都比較“大”，這一篇想回到城市本真：人。
但談 “ 人 ” 這件事，其實(shí)應(yīng)該交給三聯(lián)、人物或者武志紅們來(lái)做。作為 “ 外行 ” ，亦作為一家關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的自媒體，我們將圍繞與城市人切身相關(guān)的居住類項(xiàng)目，梳理其 “ 進(jìn)化論 ” 。
如果說(shuō)城市是人的精神外化，那么住宅就是其中最有話題性和表現(xiàn)力的切片 —— 透過(guò)它，能窺見生活的光。2019年前11個(gè)月，大成都住宅套均成交面積都超過(guò)了115平，最近穩(wěn)定在120平上下。▲ 2019.1-11成都住宅套均成交面積走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：中成房業(yè)）平均數(shù)不靠譜？UP君查過(guò)，中位數(shù)也落在110-130㎡這一面積段，差不多也是120平。從遍地 “ 89小三房 ” 到 “ 120成標(biāo)配 ” ，只用了五六年。
有意思的是，成都乃至全國(guó)的家庭戶均人口長(zhǎng)期呈下降趨勢(shì)，大概只有2.6。人變少了，房子卻越來(lái)越大，意味著個(gè)體對(duì)空間的需求更高。▲ 成都戶均人口走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：地方統(tǒng)計(jì)局）結(jié)合主城區(qū)2萬(wàn)元/平的均價(jià)，在成都買一套 “ 還算不錯(cuò) ” 的房子，平均要花240萬(wàn)元。2017年，成都提出：中心城區(qū) “ 全面降容 ” 。這兩年拍出來(lái)的地，容積率2.0、2.5的屢見不鮮，還有不少1字頭。
預(yù)示什么？
一方面，同樣的樓面價(jià)，過(guò)去能修5棟高層的現(xiàn)在只能排3棟，或者5棟洋房別墅，單位面積的貨值產(chǎn)出低了，溢價(jià)必然向產(chǎn)品轉(zhuǎn)移。
另一方面，降容將讓社區(qū)、人口的分布更加 “ 稀疏 ” ，配套能服務(wù)到的人也就少了，相當(dāng)于變相提高公建成本，而這部分最終也會(huì)反映到房?jī)r(jià)上。▲ 成都“ 更大 ” 和 “ 更貴 ” ，是住宅市場(chǎng)的基本面。
為何要提這兩點(diǎn)？因它們?cè)谌ツ暌延忻黠@體現(xiàn)。購(gòu)房成本的提升，讓置業(yè)者的選擇更加謹(jǐn)慎甚至苛刻，結(jié)果是除了少量 “ 網(wǎng)紅盤 ” ，大部分項(xiàng)目都在開盤后步入順銷。
過(guò)了 “ 躺著就把房賣了 ” 的時(shí)代，供需回歸正常，倒逼開發(fā)商重提 “ 匠心 ” 、死磕產(chǎn)品。慶幸如此，讓我們見證一系列創(chuàng)造和轉(zhuǎn)變。過(guò)去一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往存在品相偏差、需要折價(jià)處理的 “ 灰狗 ” 產(chǎn)品。但在單位貨值普遍較高的今天，每一戶都很重要，因而 “ 均好性 ” 成為設(shè)計(jì)真理。
▲ 成都新力·東園鳥瞰效果圖▲ 德商·錦江天璽效果圖隨著首層挑高的流行和頂樓保溫層質(zhì)量提升，加上全面降容帶來(lái)的樓層降低、樓間距增加，低中高樓層的舒適度差異也越來(lái)越小。
可以推想，未來(lái)世界還會(huì)更加 “ 平均化 ” 。當(dāng)成都人開始厭倦爛大街的Art Deco、新古典， “ 中式 ” 如清風(fēng)襲來(lái)。去年火起來(lái)的幾個(gè)高端盤如錦江天璽、青秀閱山、綠城·鳳起朝鳴，都附帶 “ 中國(guó)院落 ” 的流量。
它們的詮釋并非單純復(fù)古，而是融入現(xiàn)代元素的 “ 新中式 ” 。▲ 德商·錦江天璽示范區(qū)實(shí)拍▲ 青秀閱山合成意境圖將之做到極致的杭州綠城·桃李春風(fēng)，亭臺(tái)樓榭與科技精裝、智能家居相得益彰。
“ 新中式 ” 不僅代表國(guó)人審美品位和自信的回歸，還體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)建筑品質(zhì)、生活方式的理解和探索。完全有理由相信，它的時(shí)代才剛剛開始。“ 人是萬(wàn)物的尺度 ” ，如今的園林景觀不再是僵硬的客體，而是讓業(yè)主可以與之 “ 對(duì)話 ” 。
這方面，西派宸樾的 “ 互動(dòng)式水景 ” 頗具趣味，麓湖生態(tài)城則充分?jǐn)U大親水空間的活動(dòng)邊界，景觀的可達(dá)性和參與性很好。▲ 麓湖生態(tài)城（來(lái)源：麓湖生態(tài)城官網(wǎng)）“ 參與感 ” 的延伸，是建筑、景觀及人之間界線的消融。
例如城北的人居·悅云庭，利用消防撲救面打造小花園，供業(yè)主休憩，又完美銜接動(dòng)區(qū)與靜區(qū)鏈接：在成都，假如只能買一套房 …… ；青秀閱山引入S形 “ 空中連廊 ” ，既方便業(yè)主通行，又承擔(dān)了美化功能，相當(dāng)于讓建筑和人的活動(dòng)成為景觀一部分。▲ 青秀閱山效果圖前幾天和一位做建筑設(shè)計(jì)的朋友聊天，他告訴UP君： “ 最喜歡接住宅的活兒，因?yàn)楹?jiǎn)單，復(fù)制粘貼完事！ ”
▲ 西派國(guó)樾230㎡戶型動(dòng)線示意
它將主人空間和老幼空間設(shè)計(jì)在戶型兩側(cè)：進(jìn)屋換衣的一家之主，步入客廳的客人，去廚房做飯的主婦，回房休息的老人，做作業(yè)的小孩 …… 5條動(dòng)線互不干擾，不會(huì)出現(xiàn) “ 晚歸打擾婆婆睡覺(jué) ” 的尷尬。▲ 西派國(guó)樾230㎡戶型樣板間效果圖“ 230 ” 的高明之處不止于洞悉各種家庭關(guān)系，更在于打破套娃模式、通過(guò)空間創(chuàng)新重建關(guān)系格局。大家應(yīng)該注意到了，上面的 “ 230 ” 還有個(gè)特點(diǎn)：餐廚系統(tǒng)占據(jù)整個(gè)戶型中心，面積也相當(dāng)可觀。這就涉及到另一個(gè)戶型設(shè)計(jì)上的變化：家庭公共空間越發(fā)重要。
東原·印長(zhǎng)江的約233平戶型采用相似設(shè)計(jì)，客餐廳占去近一半面積，意味著相較就寢，會(huì)餐、休閑才是一家人的重中之重。▲ 東原·印長(zhǎng)江約233平戶型圖蓉城金茂府的約182平戶型不僅分出中西廚，還留出了茶話空間，為生活場(chǎng)景注入了更多可能性。▲ 蓉城金茂府約182平戶型圖大客廳、大餐庭、雙廚房、適當(dāng)尺度的臥室 …… 這才是戶型設(shè)計(jì)的趨勢(shì)。畢竟關(guān)上門，無(wú)論臥室放著兩米八大床還是百萬(wàn)級(jí)浴缸，你的歡喜都無(wú)處分享。南橘北枳，從標(biāo)準(zhǔn)流水線出來(lái)的房子，放在成都就不一定討喜。
過(guò)去僧多粥少，購(gòu)房者搖中就上車，并不在意是否切合自身情況。現(xiàn)在供需平衡，也有工夫 “ 挑肥揀瘦 ” ，一些針對(duì)本土居民居住習(xí)慣打磨的產(chǎn)品便更受歡迎。
不只均好性，新力·東園的戶型設(shè)計(jì)同樣驚艷到UP君：所有高層戶型均為長(zhǎng)開間、短進(jìn)深、大陽(yáng)臺(tái)，戶戶南北朝向，沒(méi)有一間暗室或者半暗室，整體通透明亮，在盆地特殊的陰霾天氣下最大限度收納 “ 奢侈 ” 的陽(yáng)光。▲ 成都新力·東園約143平戶型圖▲ 成都新力·東園意境創(chuàng)想圖“ 入鄉(xiāng)隨俗 ” ，還在幻想一招吃遍天下的房企，恐怕接下來(lái)會(huì)遭遇市場(chǎng)的 “ 棒喝 ” 。所謂 “ 房?jī)r(jià)的一半是景觀 ” ，城市人對(duì)窗外景致的愛(ài)逐漸升溫。
在板式結(jié)構(gòu)里，傳統(tǒng)的戶型設(shè)計(jì)將客廳放在入戶位置，景觀面尺度難以突破。德商·錦江天璽另辟蹊徑，將雙廳置于戶型最深處，進(jìn)而呈現(xiàn)270°的環(huán)幕級(jí)別視野，前后觀景效果極佳。▲ 德商·錦江天璽約202平戶型采光面示意（來(lái)源：德商·錦江天璽微信公眾號(hào)）▲ 德商·錦江天璽樣板間效果圖類似的布局還出現(xiàn)在建發(fā)·中央灣區(qū)，雖然一定程度上犧牲了臥室的通透性，但給予景觀面的增益是巨大的，這也符合 “ 公共空間重回C位 ” 的需要。▲ 建發(fā)·天府鷺洲約208平戶型圖成都過(guò)去建筑偏單一、天際線不明顯，但近年來(lái)改善很大，特別是城南核心區(qū)域，頗有與北上深一競(jìng)高下的意思。因而在住宅View提升后，望去的風(fēng)景也愈加誘人。▲ 成都天府新區(qū)CBD鳥瞰效果圖成品房時(shí)代，裝修成了樓市輿論的重災(zāi)區(qū)，去年的幾波 “ 史詩(shī)級(jí)維權(quán) ” ，相信大家記憶猶新。
然而裝修本身的一大BUG —— 污染，幾乎無(wú)法避免：據(jù)調(diào)查，90%小兒白血病患與甲醛相關(guān)，而家庭裝修甲醛超標(biāo)的高達(dá)80%以上！所謂的 “ 環(huán)保材料 ” ，其實(shí)也不可百分百消除甲醛。▲ 當(dāng)代·璞譽(yù)樣板間實(shí)拍這是中國(guó)居住史上里程碑式的突破，為未來(lái)的大規(guī)模運(yùn)用做出了鋪墊。除了實(shí)現(xiàn) “ 零甲醛 ” ，當(dāng)代·璞譽(yù)還有另一絕活：裝配式裝修。
它采用模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化、定制式生產(chǎn)的配件，如積木般拼接起來(lái)，不僅施工中沒(méi)有傳統(tǒng)濕法施工的污染，后期也不會(huì)出現(xiàn)起泡、開裂、霉變等問(wèn)題。▲ 當(dāng)代·璞譽(yù)樣板間實(shí)拍材料、工藝上的 “ 黑科技 ” ，成就了這個(gè) “ BIO親生命大宅 ” 。其設(shè)身處地考慮居住者的身心健康，為行業(yè)提提供了良性導(dǎo)向。▲ 當(dāng)代·璞譽(yù)樣板間實(shí)拍“ 裝配式 ” 技術(shù)是否還有更多應(yīng)用場(chǎng)景？期待更多 “ 吃螃蟹的人 ” 給出答案。裝修維權(quán)的原因除了質(zhì)量問(wèn)題，大部分是出于 “ 質(zhì)價(jià)不符 ” ，比如你精裝定價(jià)3000元一平，真實(shí)成本不足500元。
▲ 麓湖·沚院樣板間實(shí)拍在開發(fā)商普遍 “ 偷懶 ” 的大環(huán)境下，依然有幾例良心之作：麓湖的 “ 汀院 ” 、 “ 沚院 ” 設(shè)計(jì)感強(qiáng)，用料扎實(shí)；華府金沙名城不但為高標(biāo)準(zhǔn)精裝，還配置了洗衣機(jī)、干衣機(jī)、冰箱、烤箱、洗碗機(jī)、凈水器、廚房垃圾處理器等物什，堪稱 “ 全裝全配 ” 。▲ 華府金沙名城樣板間實(shí)拍另外，華府金沙名城、當(dāng)代·璞譽(yù)等均實(shí)現(xiàn)地暖全屋鋪設(shè)，包括衛(wèi)生間干區(qū)，這就充分參考了成都冬季 “ 濕冷 ” 的實(shí)際情況，可謂 “ 本土化 ” 的一種方式。有這些閃光點(diǎn)出現(xiàn)，是行業(yè)之幸。但愿今后的房企也如這般，以同理心取代 “ 成本控制 ” 。
日前，成都 “ 公園城市 ” 建設(shè)案例入選聯(lián)合國(guó)《中國(guó)人類發(fā)展報(bào)告特別版》，從 “ 產(chǎn)-城-人 ” 到 “ 人-城-產(chǎn) ” 的模式轉(zhuǎn)變，的確為全球可持續(xù)發(fā)展提供了中國(guó)樣本。
在居住領(lǐng)域，不乏對(duì)這一理念的踐行。▲ 中海·麓湖公館鳥瞰效果圖如生態(tài)優(yōu)化方面，天府新區(qū)的中海·麓湖公館不僅坐擁天府公園、鹿溪河濕地，還代建222畝公園 鏈接：這屆成都富人有多 “ 南 ” ？；九里堤的電建地產(chǎn)·洺悅府自帶約150畝沙河源公園，成為保護(hù)自然資源和文化記憶的典范。鏈接：金牛區(qū)：成都最被低估的“種子選手”
▲ 沙河源公園鳥瞰▲ 夢(mèng)享·春山可望意境圖“ 公園城市 ” 的高級(jí)階段，則是對(duì) “ 產(chǎn)城人 ” 融合的模式探索。興隆湖畔的紫光芯城就依托鹿溪河，圍繞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建起國(guó)際商業(yè)、全齡教育、康養(yǎng)醫(yī)療、星級(jí)酒店、文化創(chuàng)意等業(yè)態(tài)，呈現(xiàn)低密高效、產(chǎn)城共興的新型場(chǎng)景。鏈接：天府新區(qū)又一重量級(jí)項(xiàng)目啟動(dòng)，成都喜提“芯”城南！▲ 紫光芯城效果圖在2019年跨年演講中，羅振宇強(qiáng)調(diào)： “ 請(qǐng)記住 ‘ 人與人的連接 ’ 這個(gè)詞！ ” 將 “ 連接 ” 開發(fā)到極致，就是社群。
從花樣年 “ 有溫度社區(qū) ” 到碧桂園 “ 睦鄰公約 ” ，都是基于鄰里關(guān)系構(gòu)建社群。成都川發(fā)·天府上城的【川原集】、旭輝·江山和鳴的 “ 江山會(huì)館 ” 和全齡交互式景觀，則以會(huì)所或其他小區(qū)配套為核心，擴(kuò)展了“人的連接”的可能性。鏈接：天府新區(qū)將迎“關(guān)鍵年”，誰(shuí)能撐起文化脊梁？ 鏈接：中環(huán)定律：桐梓林，攀成鋼……下個(gè)“ C位出道”的是誰(shuí)？
▲ 【川原集】實(shí)拍▲ 旭輝·江山和鳴示范區(qū)實(shí)拍將社群玩得最前衛(wèi)的，無(wú)疑是麓湖。
自2018年發(fā)布 “ 群島計(jì)劃 ” 以來(lái)，其開發(fā)了41個(gè)麓客社群，組建議事會(huì)，成立麓湖社區(qū)發(fā)展基金會(huì)、麓湖公園社區(qū)治理委員會(huì)，并通過(guò) “ 麓湖漁獲節(jié) ” 、 “ 麓客城市創(chuàng)想禮 ” 等活動(dòng)，為之加碼多元性、參與性和秩序感。正如項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師羅立平所言 —— “ 只有連接，才能將無(wú)數(shù)個(gè)體的智慧碰撞為無(wú)限強(qiáng)大的群體智慧 ” ，深諳 “ 人的連接 ” 巨大能量的麓湖，還將不斷沖擊行業(yè)乃至人類社會(huì)的邊界。鏈接：成都建設(shè)“國(guó)際化社區(qū)”，底氣何在？▲ 羅立平：《讓智慧的島嶼相連》麓湖、錦江天璽、青秀閱山、西派國(guó)樾、新力·東園、東湖長(zhǎng)島、中海·天府里、中車·共享城、新希望·D10天府、天湖灣……若將這個(gè)名單寫下去，還很長(zhǎng)。
若你覺(jué)得它有廣告嫌疑，那么不妨這樣列：群島計(jì)劃、蘇式合院、建筑景觀化、重建家庭關(guān)系、全明戶型、產(chǎn)城模式、裝配式內(nèi)裝、天際View大平層 ……
在這個(gè)聒噪的時(shí)代，還有一群人堅(jiān)持做著好產(chǎn)品。
還不止于此 —— “ 建筑始于工程完結(jié)處 ” ，他們的關(guān)注點(diǎn)已超出房子本身，更在于它完成后、業(yè)主在其中的生活狀態(tài)，在于 “ 人的連接 ” 。
城市之所以為城市，就源自這些無(wú)數(shù) “ 一小步 ” 累積而成的深度進(jìn)化。2020年的成都，才倍加讓人期待。歡迎文末留言互動(dòng)
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