筆者在之前的文章中和大家探討過項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)的土增稅稅負(fù)影響問題，在清算實(shí)務(wù)中，筆者發(fā)現(xiàn)不僅項(xiàng)目的規(guī)劃對(duì)土增稅的稅負(fù)產(chǎn)生影響，項(xiàng)目的銷售計(jì)劃及清算時(shí)點(diǎn)也會(huì)對(duì)土增稅稅負(fù)產(chǎn)生影響，以下筆者用案例的形式和大家分析闡述。
根據(jù)清算時(shí)間的規(guī)定，當(dāng)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。因此我們?cè)诮酉聛?lái)的案例中，考慮不同的銷售計(jì)劃（車位銷售的先后順序）以及不同清算時(shí)點(diǎn)（85%已售以及100%已售）的因素來(lái)分析對(duì)土增稅稅負(fù)的影響。
為簡(jiǎn)化處理，假設(shè)住宅單價(jià)為0.9萬(wàn)/方，商鋪單價(jià)為2萬(wàn)/方，車位總共135個(gè)，每個(gè)14萬(wàn)，土地和建筑成本0.5萬(wàn)/方。
情形1合計(jì)共應(yīng)繳納土地增值稅=1,203+2,783=3,986萬(wàn)
情形2 應(yīng)納土增稅計(jì)算：
情形2合計(jì)共應(yīng)繳納土地增值稅=932.33+2,287.22+270.68=3,490.23萬(wàn)
情形3應(yīng)納土增稅計(jì)算:
情形3合計(jì)共應(yīng)繳納土地增值稅=1203+2287.22=3490.22萬(wàn)
結(jié)論：
一般情況下，相對(duì)于住宅或商鋪，車位通常較難出售且容易出現(xiàn)負(fù)增值。本案例中，清算時(shí)點(diǎn)如果有大量的車位未出售，由于車位出現(xiàn)了負(fù)增值在清算時(shí)點(diǎn)未出售，單獨(dú)作為尾盤清算，不納入項(xiàng)目的土地增值稅整體清算中，其對(duì)應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額無(wú)法扣除，導(dǎo)致了車位成本在項(xiàng)目土增稅清算時(shí)不能充分有效的利用，造成了成本的浪費(fèi)，出現(xiàn)稅率的跳檔，導(dǎo)致稅負(fù)的增加，這就是 “情形1” 的整體土地增值稅稅負(fù)大于“情形2” 和 “情形3“ 的原因。實(shí)務(wù)中，很少有企業(yè)是已售100%才接到稅務(wù)機(jī)關(guān)的銷售通知書，大多數(shù)在滿足85%的條件下稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算。
建議房企財(cái)務(wù)人員關(guān)注已售面積以及車位的銷售情況指標(biāo)，在已售面積臨近達(dá)到85%的時(shí)候，結(jié)合車位的銷售情況，提前通知銷售部門調(diào)整銷售策略，聯(lián)動(dòng)做好土增稅清算的應(yīng)對(duì)。
