在很多人還看不懂的時候，富力已經(jīng)占據(jù)了房企中酒店行業(yè)的NO1。 出品：每日財報 作者：張京 在全球經(jīng)濟(jì)下行的當(dāng)下，中國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入推進(jìn)，高質(zhì)量發(fā)展成為后續(xù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的核心方向。各行各業(yè)在深耕自身領(lǐng)域發(fā)展的同時，逐步進(jìn)行新業(yè)態(tài)及多元布局。以房地產(chǎn)為例，過去單一地產(chǎn)投資的時代已經(jīng)過去，各大房企均根據(jù)自身優(yōu)勢進(jìn)行發(fā)展布局優(yōu)化，其中走在前列的便有富力地產(chǎn)（02777，以下簡稱“富力”）。 10月31日，富力地產(chǎn)公布了最新財報，前三季度公司實現(xiàn)協(xié)議銷售金額925.6億元，協(xié)議銷售面積達(dá)853.44萬平方米，較去年同期分別上升6%和29%；營業(yè)收入505.24億元，同比增12%；凈利潤、歸母凈利潤分別為47.51億、45.37億元。資產(chǎn)規(guī)模指標(biāo)亦穩(wěn)步壯大，其資產(chǎn)總額4153億元，同比增長13.43%。 作為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的領(lǐng)軍者，富力的實力已經(jīng)不言而喻?！睹咳肇攬蟆纷⒁獾剑?jīng)過二十五年發(fā)展，富力地產(chǎn)從過去的地產(chǎn)服務(wù)商升級為美好生活運(yùn)營商。新時期的富力，不僅志在為人們提供優(yōu)良品質(zhì)的住宅，同時，從各方面著力構(gòu)建產(chǎn)城融合服務(wù)體系與生態(tài)閉環(huán)，酒店資產(chǎn)領(lǐng)域就是公司深耕布局的領(lǐng)域之一。 成功的故事總有相似的地方 投資行業(yè)曾有個轟動一時傳奇故事。2007年末，金融危機(jī)來臨之際，黑石集團(tuán)（Blackstone Group）就在市場極其不看好時，動用64億美元基金和203億美元貸款，斥資267億美元收購了希爾頓。通過不斷的管理調(diào)整與運(yùn)營優(yōu)化，4年后，2013年12月，黑石將希爾頓上市，黑石集團(tuán)持有7.51億股，約占總股本的76%，市值約為146億美元。在2018年，黑石將所持希爾頓股票全數(shù)拋售，這筆十一年前的投資徹底完成了退出，黑石由此獲得約140億美元利潤，成為私募股權(quán)史上回報最豐厚的一筆投資。 都說機(jī)會是留給有準(zhǔn)備的人。與以上這個故事十分平行相似的是，時隔10年的2017年，富力地產(chǎn)以189.55億元收購萬達(dá)的74家酒店（含大連萬達(dá)中心寫字樓），一舉成為全球最大豪華酒店業(yè)主之一。 雷同的是，外界也透露出眾多的流言蜚語，但富力并不懼、不憂。在很多人還看不懂的時候，富力已經(jīng)占據(jù)了房企中酒店行業(yè)的NO1。在2019年中國酒店集團(tuán)規(guī)模50強(qiáng)中，也有眾多房企如富力（排名13）、萬達(dá)（排名14）、碧桂園（排名16）、綠地（排名32）、世茂（排名39）入榜。 盤點(diǎn)來看，富力所擁有的90間運(yùn)營中的酒店中包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，能夠滿足不同消費(fèi)群體的需求。 精準(zhǔn)投資酒店板塊 價值投資大獲現(xiàn)金流 目前的房地產(chǎn)雖然增量開發(fā)在未來十余年還將維持在15-20萬億的高位，但整個房地產(chǎn)市場已慢慢步入存量時代。為此，眾多房企在住宅開發(fā)之外，也在探索新的業(yè)態(tài)。酒店就是很多房企商業(yè)版圖中的重要一塊，富力地產(chǎn)亦是深諳此道。 因為早在2004年，富力就進(jìn)入酒店行業(yè)，不僅在集團(tuán)層面組建了具豐富設(shè)計及管理經(jīng)驗的團(tuán)隊，并且不斷提高酒店建造精細(xì)化管理水平，完善酒店管理模式，在酒店領(lǐng)域已廣積糧草，只待最好的機(jī)會降臨。 盡管很多人會對富力收購萬達(dá)酒店產(chǎn)生擔(dān)心，但短期小的獲利或虧損在大趨勢面前并不足以造成至關(guān)重要的影響。 酒店作為存量商業(yè)地產(chǎn)的重要部分，有著投資周期長、利潤增長緩慢的特點(diǎn)，但富力仍然投入重資布局，《每日財報》認(rèn)為原因不乏以下三點(diǎn)： 其一、國內(nèi)旅游市場日趨火爆，消費(fèi)升級，帶動酒店市場的整體回暖。2011年我國的人均GDP約5000美元，2018年我國人均GDP約1萬美元，早已進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。去年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)55.39億人次，同比增長7.8%。出入境旅游總?cè)藬?shù)達(dá)2.91億人次。 與此同時，國內(nèi)酒店業(yè)正值新舊更迭之際，國際高端酒店密集撤出，國內(nèi)自主品牌酒店有望上位，打響知名度，占領(lǐng)市場份額，未來成長空間十分巨大。 其二、目前我國房地產(chǎn)正處于增量開發(fā)到存量經(jīng)營的轉(zhuǎn)軌期，眾多房企都在進(jìn)行新業(yè)態(tài)及多元布局。首先，酒店作為持有型物業(yè)，運(yùn)營得當(dāng)，不僅可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且還能獲得資產(chǎn)增值收益。其次，酒店品牌做起來后，房企可對外輸出酒店品牌，走上輕重資產(chǎn)并舉之路。 畢竟對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，公司價值的高速增長是企業(yè)存在的目標(biāo)，具有穩(wěn)健的現(xiàn)金流是保證公司得以生存之根本。富力酒店板塊的發(fā)展，是富力業(yè)務(wù)生態(tài)圈一個重要的環(huán)節(jié)，同時也是富力經(jīng)營的核心組成部分，可以為公司源源不斷的提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。 公開數(shù)據(jù)顯示，2015年往后的3年間，酒店板塊收益按復(fù)合增長率29%,增長至人民幣23.75億。2018年，富力酒店板塊營業(yè)額由2017年的人民幣23.8億元增至70.3億元，同比增長195%，酒店資產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)的為富力帶來飽滿的現(xiàn)金流。 截至今年6月，根據(jù)第三方評估機(jī)構(gòu)估算，富力運(yùn)營中90家酒店市場估值近520億，較整體酒店資產(chǎn)賬面價值高34%。 眼光精準(zhǔn) 未來高端酒店前景廣闊 富力如此堅決、有魄力的進(jìn)軍酒店業(yè)，尤其是高端酒店是依賴其對行業(yè)發(fā)展的獨(dú)到眼光。 全球三大理想的長期投資標(biāo)的分別為不動產(chǎn)、稀缺資源、銀行。而剖析酒店業(yè)來說，酒店的物業(yè)就是不動產(chǎn)的特點(diǎn)；酒店的好地段、個性化品牌、獨(dú)特的風(fēng)格就是稀缺資源；酒店的現(xiàn)金流具有銀行的特點(diǎn)。 以萬達(dá)轉(zhuǎn)賣給富力的酒店為例，這些酒店已經(jīng)具備“個性化品牌、獨(dú)特風(fēng)格”的特點(diǎn)，而且收購的酒店選址大多選擇在中國一、二線城市與核心樞紐城市，且在城市內(nèi)的位置均處于核心區(qū)域，可以說是符合長期投資的好標(biāo)的。
另有行業(yè)潛力的助力，高端酒店這塊“蛋糕”在未來不容小覷。隨著收入水平的增長以及消費(fèi)升級，游客對品質(zhì)與品牌也越發(fā)注重，二者共同拉動高星酒店的需求。
目前國內(nèi)酒店行業(yè)的具體現(xiàn)狀是，經(jīng)濟(jì)型酒店已處于衰退期，正謀求轉(zhuǎn)型。中端酒店處于成長期，競爭激烈。而高端酒店正處于起步發(fā)展期，市場成長空間巨大。
再從運(yùn)營的角度來說，酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營時間，根據(jù)全球酒店業(yè)綜合大數(shù)據(jù)來看，酒店的黃金收獲期被認(rèn)為是開業(yè)后的6至20年。原因是由于酒店屬于集中投資，開業(yè)初期會現(xiàn)入不敷出的情況，凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，但進(jìn)入正常經(jīng)營后往往能收入大于支出，凈現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)變?yōu)檎怠?/p>
綜上所述，富力布局高端酒店是非常有戰(zhàn)略眼光。高端酒店市場在過去一年呈現(xiàn)房價和入住率齊漲態(tài)勢，在此情況下，全國五星級酒店平均客房收益也達(dá)到歷史新高。最新數(shù)據(jù)顯示，過去一年，全國五星級酒店RerPAR（平均每間客房收益）為483元，首次突破2011年的歷史最高點(diǎn)477元。
目前在高端酒店競爭領(lǐng)域里，富力已是“領(lǐng)跑者”了。如今，行業(yè)形勢瞬息萬變，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說晚一年轉(zhuǎn)型，都很可能會面臨掉隊、淘汰的風(fēng)險，富力通過并購整合，以最快的速度實現(xiàn)了彎道超車，為自己贏得了存量經(jīng)營領(lǐng)域頭部陣營的門票，可謂快準(zhǔn)狠！
