小區(qū)地上車位地下車庫的產權歸誰？
黃璞琳
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問題：
所在小區(qū)車位有三類：一是地下車庫，開發(fā)商正在出售。二是小區(qū)內的地上車位，物業(yè)公司在管理，按小時收費。三是小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位，物業(yè)公司也在管理按小時收費。請問：1.地下車庫的產權歸誰？2.小區(qū)內的地面車位及門口的車位產權歸誰？3.物業(yè)是否有權收費？收到的車位使用費歸誰？
個人看法：
首先，說說小區(qū)內的地上車位產權歸屬。
我國《物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！币虼?，小區(qū)內的道路、空地或綠地等非私人專用的地上場地，都屬小區(qū)內的公共場地，屬全體業(yè)主共有。
《物權法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”但其第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！庇捎谛^(qū)內的公共道路、公共空地（相對于私人專用場地而言）產權歸全體業(yè)主，所以，即使經(jīng)規(guī)劃部門批準的小區(qū)規(guī)劃中，明確規(guī)劃利用小區(qū)內的公共道路、公共空地上施劃停車位，這部分車位的產權，都應當適用《物權法》第七十四條第三款認定為業(yè)主共有，而不能適用該法條第二款認定歸開發(fā)商。
也就是說，利用小區(qū)內公共道路、公共空地或公共綠地等非私人專用場地建設的車位，無論是經(jīng)批準的小區(qū)規(guī)劃明確施劃的車位，還是小區(qū)交付使用后利用前述場地改建的車位，都屬于業(yè)主共有。
對于業(yè)主共有的車位，由業(yè)主們通過業(yè)主大會或其他形式共同決定是否收費、是否委托物業(yè)公司等企業(yè)進行收費運營。如果業(yè)主共同決定收費的，所獲收益歸全體業(yè)主共有。物業(yè)公司可以經(jīng)業(yè)主們委托對前述停車位進行收費運營，但收益扣除物業(yè)公司合理的報酬外，歸全體業(yè)主共有。
其二，說說小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位產權歸屬。
小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位，要看其所處場地，是小區(qū)道路，還是城鎮(zhèn)公共道路。如果是小區(qū)道路，則該場地及車位歸業(yè)主共有，其使用管理及收益如前所述。如果是城鎮(zhèn)公共道路，則該場地歸國有，由當?shù)卣_定的市政、城管等部門進行管理，相關主管部門委托物業(yè)公司等企業(yè)運營管理該停車位的，需要按規(guī)定辦理手續(xù)。
其三，地下車庫產權及使用權，是最為復雜，也爭議極大的。
1. 我國《人民防空法》第二十二條第一款規(guī)定：城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。因此，小區(qū)地下車庫中，有一部分是屬于人防工程。《人民防空法》第二條第一款規(guī)定，人民防空是國防的組成部分?！段餀喾ā返谖迨l第一款規(guī)定，國防資產屬于國家所有。所以，屬人防工程的小區(qū)地下車庫或者車位，產權一般認定為國有。
《人民防空法》第五條第二款規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！闭窃摽詈蟀刖?，給人防工程地下車庫車位使用權帶來無窮的糾紛。
有的城市通過立法或者政府及其部門規(guī)范性文件，明確此類人防工程車庫車位平時歸全體業(yè)主共同使用，使用方式有免費的，也有由國家人防部門或者由小區(qū)業(yè)主們委托物業(yè)公司等企業(yè)運營管理并收費，所獲收益扣除管理者合理報酬后，用于人防工程維護等。
但更多的城市，基于小區(qū)地下人防工程由開發(fā)商投資建設，故根據(jù)《人民防空法》第五條第二款，由國家人防部門許可開發(fā)商管理使用此類人防工程車庫車位并獲得收益：允許開發(fā)商短期出租給小區(qū)業(yè)主（租期一般不超過五年），也允許開發(fā)商自己或委托物業(yè)公司有償運營該車庫車位。實務中，有的開發(fā)商出售或者以“永久轉讓”“長期出租”等方式變相出售此類人防工程車庫車位，其實是違法的，受讓者風險極大。
2.不屬人防工程的地下車庫或者車位，一般是按照小區(qū)開發(fā)建設前經(jīng)規(guī)劃部門批準的小區(qū)規(guī)劃，由開發(fā)商一并組織建設的，其產權一直爭議不斷。
曾有人主張，此類不屬人防工程的地下車庫車位，其建設成本已攤入開發(fā)成本，應當屬于《物權法》第七十三條第三句所稱的“建筑區(qū)劃內的其他公共場所”，歸業(yè)主共有。但本人目前查到的法院判決中，多是認為，此類不屬人防工程的地下車庫車位，屬于《物權法》第七十四條第二款所稱的“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”，其產權及使用權，由開發(fā)商采取出售、賦予、出租等方式確定，即，其初始產權歸開發(fā)商。
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