板塊規(guī)劃—第77期
讀懂板塊規(guī)劃，方知板塊未來(lái)
園區(qū)迎來(lái)全新地標(biāo)群
在蘇州，如果問(wèn)，最想買(mǎi)哪里的房子？10個(gè)人中，起碼有8個(gè)會(huì)說(shuō)園區(qū)。
一方面，是因?yàn)閳@區(qū)在城市界面、就業(yè)機(jī)會(huì)等多方面，有絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，讓無(wú)數(shù)人擠破頭想進(jìn)來(lái)。
拿今年人口普查數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，園區(qū)以5.01%的年均增速，位例第一！
另一方面，強(qiáng)配套加持下，園區(qū)是全蘇州房子溢價(jià)率最高的區(qū)域之一。奈何，隨著開(kāi)發(fā)逐漸深入，核心土地越來(lái)越稀缺了，無(wú)形中增加了買(mǎi)到難度。
園區(qū)
園區(qū)最想買(mǎi)哪里？同樣以10個(gè)人為例，應(yīng)該有超一半答案，是現(xiàn)代大道沿線。
先普及一下現(xiàn)代大道的背景。
ta是園區(qū)的中軸線，西起東環(huán)路、東至滬寧高速收費(fèi)站，一路向東，連接蘇州古城，穿越最繁華的湖西、湖東。
ta也是園區(qū)的“財(cái)路”。從玲瓏灣到東沙湖太陽(yáng)城，年年10%+的漲幅傳奇，讓其成為蘇州樓市風(fēng)向標(biāo)。
近日，一組效果圖的曝光，讓現(xiàn)代大道又成為了樓市熱議的焦點(diǎn)。
先提前劇透一下，從東往西，約2公里的距離，密密麻麻排布著幾十棟超高層，超震撼！
湖東CBD東擴(kuò)
園區(qū)3.0白塘商務(wù)區(qū)冉冉升起
現(xiàn)代大道的超高層地標(biāo)群其實(shí)早有苗頭。
去年10月，星塘街東，現(xiàn)代大道南一宗商務(wù)金融用地、零售商業(yè)用地被恒泰競(jìng)得，成交總價(jià)2.44億元，成交樓面價(jià)11700元/㎡。
目前該地塊已經(jīng)動(dòng)工，由一棟153.8米的超高層塔樓+裙樓組成，基本確定為蘇州自貿(mào)區(qū)商務(wù)中心，未來(lái)房產(chǎn)交易中心、一站式等都要搬到裙樓里。
值得一提的是，自貿(mào)區(qū)商務(wù)中心緊挨1/5號(hào)線交匯的星塘街站，遠(yuǎn)期還預(yù)留9號(hào)線等多條地鐵線，有望實(shí)現(xiàn)5線換乘，出入口就多達(dá)11個(gè)。
地鐵上蓋，帶來(lái)源源不斷的人流，未來(lái)這里無(wú)疑是園區(qū)3.0，蘇州商業(yè)和超高旗艦，全新核心！
超高層的腳步也沒(méi)停下。今年3月，現(xiàn)代大道南、津梁街西一地塊進(jìn)行了控規(guī)調(diào)整，包含商務(wù)商業(yè)、公寓式酒店，建筑限高也由100米調(diào)整至180米。
5月，現(xiàn)代大道北又一宗地塊進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，位置就在上述地塊東側(cè)。
用地性質(zhì)由商住混合用地調(diào)整為商業(yè)商務(wù)混合用地，明確包含商業(yè)、商務(wù)、酒店、公寓式住宅。高度也由原來(lái)的150米調(diào)整為200米！
規(guī)劃圖網(wǎng)上已有曝光，由2棟超高層塔樓+裙樓組成。
其中裙樓已基本確定為摩麗茂·住友商事·圓融高端日式商業(yè)綜合體。
早在今年2月底，在園區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式中，就包含了摩麗茂中國(guó)總部和住友商事城市業(yè)務(wù)總部，看來(lái)，這次是進(jìn)一步加深合作。
目前現(xiàn)代大道北側(cè)已基本被住宅覆蓋，屬于園區(qū)改善聚集地。
南側(cè)南施街段到鐘南街段留有大片待開(kāi)發(fā)土地，這也是湖東核心僅剩的成片空地！現(xiàn)只有蘇州傳媒大廈和匯金大廈入駐。
我們?cè)俳Y(jié)合效果圖來(lái)看。
星塘街到鐘南街段
清一色超高層，比較引人注意的是永旺南側(cè)兩宗地塊。
一宗宅地今年7月即將出讓?zhuān)瑸槭袌?chǎng)化租賃用地，另一宗為城市綠地+文化娛樂(lè)用地。
閃著金光的現(xiàn)代大道超高層主軸線
雖然以上效果圖均來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，但據(jù)20年5月園區(qū)官網(wǎng)發(fā)布的《白塘公園東南部區(qū)域城市設(shè)計(jì)》來(lái)看，現(xiàn)代大道南側(cè)，確實(shí)規(guī)劃了不少金融用地、商住混合用地、商務(wù)辦公用地。
其中，還包含了兩宗文娛用地，以及城市校園用地和科研用地。
再配上官方效果圖，與網(wǎng)傳圖八九不離十。
比較明顯的區(qū)別集中在白塘公園這一塊。
據(jù)網(wǎng)傳效果圖來(lái)看，未來(lái)在白塘公園東南角，或?qū)⒃黾痈邩呛途C合體。（具體以最終官方發(fā)布控規(guī)為準(zhǔn)。）
雖然目前正式控規(guī)還沒(méi)出爐，但可以預(yù)見(jiàn)，作為園區(qū)核心僅剩的成片空地、寸土寸金般的現(xiàn)代大道將肩負(fù)起園區(qū)3.0的重任。
而且在民間，現(xiàn)代大道本就一直有“財(cái)路”的說(shuō)法，政府也是傾其資源，不遺余力的打造。
不難想象，未來(lái)規(guī)劃一旦落地，現(xiàn)代大道將徹底形成以北住宅區(qū)，以南商貿(mào)區(qū)的格局，聚集高端公寓、購(gòu)物中心、科文中心、頂級(jí)酒店、銀行金融等頂級(jí)配套，真正出則繁華，退則寧?kù)o。
注：文章涉及規(guī)劃，為房蘇州猜想，具體以官方發(fā)布控規(guī)為準(zhǔn)。且部分效果圖來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，航拍圖來(lái)源貝殼。
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