自2005年開始，全國各地開展了大規(guī)模的棚改活動，在棚改的過程中，許多老百姓的居住條件得到了很大的改善。不過，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年棚戶區(qū)改造的套數(shù)僅為316萬套，同比下降了49.52%，那么，也就是說“棚改”已經(jīng)接近尾聲。
而且，自去年開始國家就已經(jīng)大面積的在推行老舊小區(qū)改造項目，在今年的兩會上，更是宣布將在2020年對3.9萬個城鎮(zhèn)的老舊小區(qū)，涉及到700多萬戶，而且還明確提出，重點(diǎn)改造在2000年之前建成的老舊小區(qū)，并且爭取在五年內(nèi)對全國17萬個小區(qū)完成“舊改”。
雖然目前來看，舊城改造得到了國家的重視，但當(dāng)下，仍有“棚改”項目在推進(jìn)中，且也有商業(yè)拆遷項目打著“棚改”的頭銜行拆遷之實，侵害被征收人合法權(quán)益。因此，凱諾律師為了大家的權(quán)益不被侵害，就整理出了以下幾點(diǎn)，希望會對廣大被征收人有所幫助。
一
評估機(jī)構(gòu)必須是由被征收人協(xié)商而定
棚戶區(qū)改造中，被征收人是有權(quán)選擇評估機(jī)構(gòu)的，并且任何人都不能干預(yù)對被征收房屋價值的評估。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。其次，評估機(jī)構(gòu)還應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)。
然而實踐中，評估機(jī)構(gòu)通常是由征收方私自決定，并且在一般情況下，征收方所選的評估機(jī)構(gòu)也都是當(dāng)?shù)氐脑u估機(jī)構(gòu)，可現(xiàn)實是，受地方部門的一些影響，這些評估機(jī)構(gòu)在對被征收房屋評估時，通常會很難做到公平、公正、客觀，那么這種行為在一定程度上則侵害了被征收人的相關(guān)權(quán)益。
因此，凱諾律師提醒大家，若是在棚改過程中發(fā)現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)非自己選擇，或是評估機(jī)構(gòu)根本不具備相應(yīng)的資質(zhì)，那么可及時的向有關(guān)部門提出來，或是通過法律途徑來解決。
二
評估要考慮被征收房屋面積等因素
《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第二十四條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。
也就是說，評估師在對被征收房屋進(jìn)行估價時，要考慮到被征收房屋的面積、結(jié)構(gòu)、用途等，只有將這些因素都考慮進(jìn)去了，那么才能真正的維護(hù)被征收人的利益。
然而實踐中，有的評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行評估時，根本不考慮這些因素，或是說是根本就不入戶調(diào)查、評估，直接出具一份房屋評估報告，那么試問，這樣的評估報告怎么確保被征收人的利益呢？
對此，凱諾律師提醒大家，被征收人若發(fā)現(xiàn)評估報告有遺漏，或是壓根就沒見過評估師的人，那么可拒絕簽收分戶評估表，然后在法律規(guī)定的期限內(nèi)提起行政訴訟維護(hù)權(quán)益。
三
評估要按市場價
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定：被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。
也就是說，國有土地上房屋拆遷時，被征收房屋的價值不能低于周邊的市場價格。但被征收房屋的價值怎么才能不低于這個“市場價格”，就需要看評估師是采取什么一種方法對被征收房屋進(jìn)行評估了。
一般情況下，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。
對被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，在協(xié)商不成的情況下，可以由評估機(jī)構(gòu)評估確定。凱諾律師提醒大家，對于普通住宅一般應(yīng)當(dāng)以市場比較法來進(jìn)行評估，這樣有利于維護(hù)被征收人的權(quán)益。
四
需保障被征收人申請復(fù)核、鑒定權(quán)
被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。
被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。或是被征收人對鑒定結(jié)果還有異議，那么可以按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理，也就是向人民法院提起訴訟。
然而實踐過程中，被征收人的這項權(quán)利常常被剝奪，或是申請了復(fù)核、鑒定卻得不到有效的回應(yīng)。因此，凱諾律師提醒大家，遇到這樣的問題時，建議及時的咨詢專業(yè)拆遷律師。
