熊貓貝貝專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題第一百四十七期（NO.147）
專欄內(nèi)容：關(guān)于實(shí)體商鋪的未來思考
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圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
（全文3800字，閱讀約需要5分鐘）
新型冠狀病毒的侵襲使全國各類線下零售商業(yè)正常運(yùn)營受到嚴(yán)重影響，給實(shí)體商業(yè)帶來巨大沖擊，2020年第一季度實(shí)體商業(yè)營業(yè)額將呈現(xiàn)斷崖式下降，已經(jīng)成為了不爭的事實(shí)。
根據(jù)匯納科技發(fā)布的《匯客云中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》測算，自1月20日至2月29日，全國購物中心客流與基于未發(fā)生疫情情況下的預(yù)測值相比，大幅下降，疫情預(yù)計(jì)將造成全國購物中心客流量銳減 33 億人次。
▲疫情對全國實(shí)體商業(yè)客流造成的影響
這與人們的在疫情期間的直觀感受一致——生存至上，生活以下。
疫情之下，肚子仍要填飽，物質(zhì)享受和精神文化的優(yōu)先級可以往后挪一挪了。
特別是以服務(wù)業(yè)態(tài)為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)，在疫情中受到的打擊和損失，是最大的。
圖片來源：《匯客云中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》
但疫情畢竟是暫時(shí)的，人民群眾對美好生活的向往卻是始終如一的——吃穿要更好，精神富足也不能少。而實(shí)現(xiàn)這一向往的重要手段——消費(fèi)，依然是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支柱和第一拉動力。
中國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車：消費(fèi)，投資，出口。
截止今天（2020年4月27日），受到全球疫情的影響，出口（最直接的就是對外貿(mào)易）受到嚴(yán)重阻礙，而投資（新基建）要產(chǎn)生效益最少也是按“年”為單位才能看的到。
目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，只剩下消費(fèi)這一條路了。
隨著中國疫情的全面趨好，先有各地發(fā)放消費(fèi)券刺激消費(fèi)，后有各地黨政一把手親自帶頭“下館子”，甚至市級領(lǐng)導(dǎo)都上線“直播帶貨”搞活經(jīng)濟(jì)都已經(jīng)不算什么新聞了。
可見消費(fèi)對于中國經(jīng)濟(jì)在疫情后的恢復(fù)，有多重要。
圖片來源：官網(wǎng)對疫情的每日統(tǒng)計(jì)
被疫情阻隔的實(shí)體消費(fèi)，也艱難而又緩慢的開始恢復(fù)。
單從社會穩(wěn)定效益上來，實(shí)體商業(yè)每年至少提供超過3000萬個(gè)就業(yè)崗位，對穩(wěn)定就業(yè)、保障民生也起到相當(dāng)大支持作用。
今天這篇文章，就從一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者，商業(yè)地產(chǎn)操盤人的角度，來和各位朋友聊一聊：
關(guān)于中國實(shí)體商業(yè)的載體的現(xiàn)狀和未來發(fā)展的一些思考。
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其實(shí)商業(yè)經(jīng)營的圈子里面，對于2020年爆發(fā)的疫情，和外界有著不太一樣的認(rèn)知：
就算沒有2020年的疫情，中國的商鋪經(jīng)營，進(jìn)入“存量競爭”已經(jīng)是必然，而疫情，只是加速商業(yè)市場洗牌和升級的一個(gè)催化劑和觸發(fā)點(diǎn)而已。
這個(gè)可能在一線經(jīng)營的商戶，最有體會，實(shí)體生意一年不如一年，是普遍現(xiàn)象。
實(shí)體商業(yè)，不僅要面對電商的圍追堵截，還得面對城市居民被高房價(jià)的擠壓的“消費(fèi)降級”，更別說一直以來都存在的“同業(yè)惡性競爭”的普遍情況。
這是“四面楚歌”。
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
以零售，鞋服為例，實(shí)體店的房租水電人工成本，肯定高于電商的運(yùn)營和物流成本，相同的利潤率情況下，價(jià)格表現(xiàn)實(shí)體店對于電商來說基本不具備競爭力。
而家電，家具這樣的“大件消費(fèi)”，在網(wǎng)絡(luò)低成本環(huán)境中的成長速度，也超過了所有人的想象。
可以說，單純以商品價(jià)格利潤的傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)，已經(jīng)被逼上了絕路，生死存亡，一念之間。
而疫情，只是加速了這個(gè)過程而已。
本已垂暮，不堪一擊。
大體量的商場和購物中心，不談體驗(yàn)和場景消費(fèi)，沒有未來。
那傳統(tǒng)的臨街商鋪和商業(yè)街又該如何尋找自己的生存之路呢？
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
除了電商和消費(fèi)降級，中國的商鋪物業(yè)越來越多，也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。
以地級城市為例，一般地級城市都有一個(gè)傳統(tǒng)的城市商業(yè)中心，通常以“百貨大樓”或者“步行街”的形式，伴隨一代人的消費(fèi)習(xí)慣和記憶，這樣的地方往往就是一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)源核心和人氣最為旺盛的地方，也是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最高，租金最高的地方。
但隨著城市發(fā)展，越來越多的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，伴隨而來的，是“新商鋪，新商場”的大量出現(xiàn)，還有各種賣相好，概念新的商業(yè)街區(qū)，以最近幾年特別熱門的文創(chuàng)商業(yè)，親子商業(yè)為噱頭。
市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律擺在那兒的：
什么東西的數(shù)量一旦多了，必然不值錢。
商鋪多了，租金就降下來了。這樣的例子，就在每一個(gè)的身邊。
圖片來源：數(shù)據(jù)報(bào)告
原本一個(gè)城市的商業(yè)中心，可能匯聚了這個(gè)城市零售消費(fèi)的60%以上，現(xiàn)在商鋪一多，最明顯的效應(yīng)，就是消費(fèi)分流。
北廣上深這樣的人口流入城市比較特殊，但是大部分城市的消費(fèi)容量（也就是每個(gè)月這個(gè)城市的消費(fèi)額）是相對固定的，原本1000萬的消費(fèi)額，在1萬㎡的商業(yè)中消化，隨著商鋪數(shù)量無休止的增加，現(xiàn)在1000萬的消費(fèi)額，在100㎡的商業(yè)中消化。
就像一個(gè)蛋糕，原本兩個(gè)人分，都能吃飽吃好，現(xiàn)在20個(gè)人來分，不搶怕都吃不到了。
這就是現(xiàn)在城市商業(yè)的一個(gè)現(xiàn)狀：商鋪的數(shù)量，因?yàn)檫^去幾年的“過度開發(fā)”劇增，消費(fèi)額被分流，生意收益被市場進(jìn)一步瓜分蠶食。
以前開個(gè)店，做個(gè)三五年很正常，現(xiàn)在開個(gè)店，能撐三五個(gè)月，就已經(jīng)可以算傲視群雄了。
中國大部分城市的商業(yè)面積存在過度開發(fā)的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營市場激烈，商鋪價(jià)值下降。
客觀來說，中國現(xiàn)在市面上90%的商鋪，其實(shí)都是過度開發(fā)的副產(chǎn)品。
基本商每個(gè)城市都開始出現(xiàn)大量商鋪空置的現(xiàn)象，就是副產(chǎn)品的副作用，開始顯現(xiàn)：
商鋪蕭條
商鋪蕭條
這次疫情對于中國實(shí)體商業(yè)的打擊不可謂不大：
不僅線下被疫情阻隔，實(shí)體商業(yè)還要面對的是消費(fèi)信心的重塑和消費(fèi)力降低的雙重難題。
圖片來源：深圳萬人調(diào)研公司
圖片來源：深圳萬人調(diào)研公司
圖片來源：深圳萬人調(diào)研公司
就消費(fèi)而言，盡管電子商務(wù)似乎在中國發(fā)展得如火如荼，但事實(shí)上，受限于地區(qū)發(fā)展差異、物流、消費(fèi)者購物習(xí)慣等各類因素，線下實(shí)體商業(yè)依然是主戰(zhàn)場。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，2019年度，中國社會消費(fèi)品零售總額41.2萬億元，較上年增加8%。而社零總額中的79%，是由線下實(shí)體商業(yè)實(shí)現(xiàn)的。
雖然疫情期間大部分生活必需品的互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)和線上消費(fèi)的表現(xiàn)非常的搶眼和突出，但是畢竟是受到疫情營造的被動環(huán)境下的無奈選擇，中國商業(yè)消費(fèi)的主戰(zhàn)場，未來還是在實(shí)體店。
隨著疫情的好轉(zhuǎn)和生活秩序的逐步恢復(fù)，線上的熱潮很快褪去，這是必然。
79%的份額要想一夜之間轉(zhuǎn)變，也只有疫情這樣的極端環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)。只能算階段性的特征。
在這次疫情中，電商對于生活必需品的保障和供給過程中，也暴露了效率短板。
電商不能解決所有消費(fèi)問題，只能作為消費(fèi)的補(bǔ)充和渠道之一。
但是這并不能緩解實(shí)體商業(yè)內(nèi)憂外患的現(xiàn)狀。
而一次疫情的打擊，不僅僅是對實(shí)體商業(yè)的一次考驗(yàn)，更是加速了對原本傳統(tǒng)經(jīng)營模式的實(shí)體商業(yè)洗牌和更新的速度。
如果說以前的商業(yè)競爭是“優(yōu)勝劣汰”，那疫情后的實(shí)體商業(yè)，就是“騰籠換鳥”。
結(jié)果可能是一樣的，但是現(xiàn)在的效率和周期更快了。
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
1、市場消費(fèi)份額相對穩(wěn)定和固定的環(huán)境下，優(yōu)勝劣汰的殘酷競爭會更加白熱化，最終留下來的，不一定是檔次，模式，環(huán)境和運(yùn)營能決定的，而是和市場消費(fèi)能力最匹配的，才能笑到最后。
2、社區(qū)商業(yè)的趨勢和方向不會變，并將逐漸加大在眾多類型商鋪數(shù)量中的比例。
3、疫情或許會改變城市之間的人口流動規(guī)律，或許會在一定時(shí)期內(nèi)傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是商鋪?zhàn)鳛閷?shí)體商業(yè)的載體，永遠(yuǎn)還是跟著人口走才有價(jià)值，曾經(jīng)的人氣商鋪可能會迅速沒落，而新的人氣旺盛和人口聚集的商鋪，考驗(yàn)眼光。
4、品牌淡化，個(gè)性定制，粉絲經(jīng)濟(jì)從線上走到線下成為常態(tài)，品牌不再，店長當(dāng)紅。
5、業(yè)態(tài)多元化，“多功能小店”成為必然趨勢。
6、老舊落后的商業(yè)業(yè)態(tài)升級加速，菜場超市化，專業(yè)市場融合化……
7、體驗(yàn)服務(wù)業(yè)態(tài)平民化。
8、部分商鋪轉(zhuǎn)變?yōu)槲锪骱途€上交易中轉(zhuǎn)平臺，功能性決定存在價(jià)值。
9、無人式店鋪，永遠(yuǎn)是偽命題。
10、自動販賣機(jī)，娃娃機(jī)，自動按摩椅等自助類型的消費(fèi)從街邊進(jìn)入店鋪。
11、流量經(jīng)濟(jì)時(shí)代閉幕，未來的實(shí)體生意的流量，一個(gè)是社群，一個(gè)是私域。
還有一個(gè)是渠道展示引流。
“開門等客來”的生意，將逐漸沒落消失。
12、當(dāng)然，任何生意離不開消費(fèi)的支撐，想要實(shí)體商業(yè)和商鋪有機(jī)會，最核心的還是需要中國的經(jīng)濟(jì)面向好，老百姓手里有錢了，才談的上消費(fèi)。而未來商鋪?zhàn)畲蟮臋C(jī)會，或許要更多著眼于老百姓“能消費(fèi)，愿意消費(fèi)”的業(yè)態(tài)上。
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
寫在最后：
撰寫此文，只求拋磚引玉，能夠得到各界朋友對商鋪未來發(fā)展趨勢的寶貴意見和建議。
疫情之下，還望攜手共進(jìn)，共渡難關(guān)。
共勉。
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