有朋友問我，自己有一個(gè)投資商鋪的機(jī)會(huì)，購(gòu)買一個(gè)商鋪200萬(wàn)元，年租金可以收10萬(wàn)，是不是有投資的價(jià)值呢？應(yīng)該不應(yīng)該進(jìn)行這筆投資呢？
我國(guó)民間一直有關(guān)于投資商鋪的傳統(tǒng)，所謂的“一鋪養(yǎng)三代”就是這個(gè)觀念的真實(shí)寫照。
但是現(xiàn)在還是一個(gè)“一鋪養(yǎng)三代”的時(shí)代嗎？同樣投資商鋪的收益是不是具有比較優(yōu)勢(shì)呢？
首先，我們看看商鋪的投資現(xiàn)狀到底如何呢？
商鋪有沒有投資價(jià)值取決于商業(yè)的景氣指數(shù)，取決于商鋪能不能及時(shí)的出租和出租率，小商業(yè)的紅火和商業(yè)街的人氣是考察商鋪是不是值得投資的重要指標(biāo)。
但是，近幾年以來，商鋪卻是越來越冷清，人們發(fā)現(xiàn)大街小巷以前繁華無比、人員熙熙攘攘的商鋪目前變得冷冷清清，很多商鋪都在關(guān)門或者轉(zhuǎn)讓，不僅僅是品牌店、服裝店、日用品店是如此，就是人們以前認(rèn)為的剛需餐館也是越來越蕭條，很多餐館勉強(qiáng)維持，有的餐館關(guān)門大吉，曾經(jīng)作者看到一些商鋪經(jīng)常換商家，很多小店鋪不斷地裝修、更換門牌和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。這都預(yù)示著以前那種商鋪的黃金投資時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。
這種商鋪的冷冷清清不僅改變了我國(guó)一直以來的“一鋪養(yǎng)三代”的投資傳統(tǒng)和理論認(rèn)知，同時(shí)也改變了未來商鋪的形態(tài)，據(jù)天府早報(bào)報(bào)道，在成都多個(gè)商圈出現(xiàn)了很多“割鋪”現(xiàn)象。與傳統(tǒng)單一品類經(jīng)營(yíng)的店鋪不同，“割鋪”現(xiàn)象是一家店鋪出現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)、幾家商家合租商鋪一起經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，有的一鋪兩割、有的甚至一鋪三割。如位于光華商圈一家干洗店一分為三——分別在西側(cè)和東側(cè)各隔出一間4平米左右的小店鋪和一間6平米左右的小店鋪，一家賣手撕烤兔，一家賣各種糕點(diǎn)。這種“割鋪”形態(tài)說明商鋪的需求量在下降、商鋪的價(jià)值在降低，商鋪的投資價(jià)值也不可避免地出現(xiàn)不景氣的趨勢(shì)。
其次，我們?cè)倏纯瓷啼伒耐顿Y價(jià)值與其它投資方式的比較
從目前的情況看，投資商鋪200萬(wàn)可以獲得10萬(wàn)的租金回報(bào)，投資回報(bào)率為5%。這還是在目前正常出租的情況下，如果出現(xiàn)商鋪出租率不足、空租的情況，可能還達(dá)不到5%的投資回報(bào)率。
但是如果同樣的資金進(jìn)行存款呢？現(xiàn)在有一些定期五年的存款利率可以達(dá)到5.2—5.7%，大部分在5%以上，因此從投資回報(bào)率和存款利率上看，可以說基本相當(dāng)。
同樣，如果購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，以前風(fēng)險(xiǎn)程度的理財(cái)產(chǎn)品收益率在5%左右，現(xiàn)在略低一點(diǎn)到4.7-4.8%，如果風(fēng)險(xiǎn)程度再高的一點(diǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，收益率可以達(dá)到7—8%，當(dāng)然我們?nèi)绻燥L(fēng)險(xiǎn)程度低的理財(cái)產(chǎn)品來測(cè)算，大概應(yīng)該在4.7—4.8%之間，從收益上略低于商鋪的投資回報(bào)率。
如果購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)程度更低的國(guó)債，以2018年5月發(fā)行的憑證式國(guó)債最新國(guó)債利率為參考依據(jù)，期限3年票面年利率為4.0%；期限5年票面年利率為4.27%，雖然風(fēng)險(xiǎn)低但是確實(shí)比商鋪的投資回報(bào)率偏低一點(diǎn)。
因此，從投資回報(bào)率和投資收益率的比較看，商鋪的投資回報(bào)率略高于國(guó)債的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)程度低的理財(cái)產(chǎn)品收益率大概相當(dāng)并略高，低于一些五年期的定期存款利率和風(fēng)險(xiǎn)程度高的理財(cái)產(chǎn)品收益率。
其三，考慮到風(fēng)險(xiǎn)程度和不確定性商鋪還值得投資嗎？
雖然說投資金融產(chǎn)品也有風(fēng)險(xiǎn)，但是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度和不確定性比較低，而投資商鋪的不確定性卻比較大。
一是商鋪面臨價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)，在目前我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)并不確定的情況下，房地產(chǎn)未來的趨勢(shì)非常不確定性，特別是商鋪一旦所在的區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)下跌，其投資商鋪就會(huì)出現(xiàn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。
二是商鋪存在租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，大家知道在商鋪景氣的時(shí)候租金會(huì)上漲，但是在景氣下降的時(shí)候租金也會(huì)下降，因此目前的投資收益5%在未來是不是能夠持續(xù)面臨風(fēng)險(xiǎn)。
三是商鋪存在空租率的風(fēng)險(xiǎn)，商鋪只有租出去才有收益，而在商業(yè)景氣下降的時(shí)候，一些商鋪或存在出租空檔的風(fēng)險(xiǎn)，其租金收益將面臨較大的不確定性。
因此，從目前來看，上面所說的投資商鋪的不確定性較大，投資收益的不確定性也比較大，建議慎重考慮。
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