農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無(wú)效的情況常見(jiàn)于小產(chǎn)權(quán)房買賣交易中。對(duì)于此類交易不少人已經(jīng)明白，個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)主要在于買賣合同存在被認(rèn)定無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。那么合同被認(rèn)定無(wú)效后，如何確定買賣雙方的權(quán)利義務(wù)呢？
一、房屋買賣合同無(wú)效是否必然引起房屋及購(gòu)房款的返還
一般而言，農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無(wú)效后，按照合同無(wú)效規(guī)則買方應(yīng)當(dāng)向賣方返還房屋。但是也存在特殊情況。例如，在買方無(wú)其他居住場(chǎng)所可以居住，而賣方已經(jīng)具備較優(yōu)的居住場(chǎng)所的情況下，如果僵化適用合同無(wú)效返還規(guī)則將對(duì)本已經(jīng)處于弱勢(shì)的買方更為不利。司法實(shí)踐中法院一方面確認(rèn)賣方對(duì)涉案房屋的合法權(quán)益，另一方面并不會(huì)判決買方立即從原房屋遷離。
例如，在江蘇常州市武進(jìn)區(qū)人民法院審理的繆國(guó)平、戴玉娣與張學(xué)兵農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案中，法院認(rèn)為，針對(duì)原告要求被告返還案涉房屋的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，原、被告簽訂協(xié)議是雙方當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思表示，雙方在善意、真實(shí)的情況下簽訂了協(xié)議，協(xié)議簽訂后，被告也向原告按時(shí)支付了買房款并入住至今。但因協(xié)議的內(nèi)容違反了相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，致使協(xié)議無(wú)效，而原、被告雙方對(duì)此均存在過(guò)錯(cuò)。從綜合權(quán)衡雙方的利益角度考慮，被告購(gòu)買該房屋后進(jìn)行了裝修改造，現(xiàn)被告一家并無(wú)其他居所，且在該房屋內(nèi)居住已有六年之多。而原告現(xiàn)在有居所，原告的居住條件明顯優(yōu)于被告。綜上，對(duì)原告要求被告返還房屋的請(qǐng)求，綜合本案各種因素，返還房屋的條件并不具備，仍維持現(xiàn)有使用狀態(tài)較宜，故對(duì)原告要求返還房屋的請(qǐng)求不予支持。
其實(shí)法院實(shí)施上述操作方法符合民法關(guān)于公民居住權(quán)的基本理念。此類判決不僅具有合法性同時(shí)也有了人性的溫度。即便如此，此類處理措施需要結(jié)合個(gè)案情況來(lái)確定，不可以在任何類型的案件中一概而論。
二、返還購(gòu)房款利息能否獲得法院支持
關(guān)于買方能否在此種情況下要求返還全額購(gòu)房款及利息的問(wèn)題，司法實(shí)踐中一般不予支持。理由主要在于雙方對(duì)于涉案農(nóng)村房屋買賣合同的問(wèn)題均存在過(guò)錯(cuò)。此種情況下，買方在合同無(wú)效后再向賣方主張返還利息并無(wú)法律依據(jù)。
例如，在遼寧大連市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院審理的孫立忠與李團(tuán)厚農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案中，法院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民住宅用地，須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，并由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。本案訴爭(zhēng)房屋系農(nóng)村房屋，原告非案涉房屋所在地村民，不享有使用該村集體組織宅基地的資格。故案涉《房屋買賣契約》，違反了有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故原告要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣契約》無(wú)效以及返還房款的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持。原、被告所簽訂的《房屋買賣契約》因違反相關(guān)規(guī)定而被確認(rèn)無(wú)效，原告對(duì)此亦有過(guò)錯(cuò)，故其主張被告支付利息，不予支持。
三、房屋賣方的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定及賠償責(zé)任
實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)房屋賣方基于房屋動(dòng)遷利益而違背誠(chéng)實(shí)信用原則，向買方主張返還房屋的案件。司法實(shí)踐中，法院一般認(rèn)為賣方具有較大過(guò)錯(cuò)，在具體處理該類案件中目前存在以下處理方式：1.判決返還房屋，但可支持買方關(guān)于房屋增值損失的訴求；2.判決返還房屋，對(duì)賠償問(wèn)題雙方另行訴訟；3.損失賠償問(wèn)題雙方爭(zhēng)議較大，暫不判決返還房屋。
例如，在北京平谷區(qū)人民法院審理的許長(zhǎng)順與馬素敏農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案中，法院認(rèn)為，雙方之間簽訂的《房租買賣協(xié)議》被北京市第二中級(jí)人民法院終審判決確認(rèn)為無(wú)效，雙方基于該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)均應(yīng)返還給對(duì)方。原告在自愿出售涉案房屋后又要求被告予以返還，其行為違反了誠(chéng)信原則，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度賠償由此給被告造成的損失。經(jīng)本院釋明，雙方當(dāng)事人均不申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定，致使無(wú)法確定原告的賠償數(shù)額。在此情況下，法院不能只判令被告向原告返還涉案房屋而不解決被告的損失賠償問(wèn)題，否則將導(dǎo)致雙方利益嚴(yán)重失衡，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定。為了平衡雙方利益，在被告損失賠償問(wèn)題不能同時(shí)解決的情況下，本案以暫不判決返還涉案房屋為宜。
法院在上述案件中的處理思路，其實(shí)習(xí)圍繞民法誠(chéng)實(shí)信用原則及利益衡平問(wèn)題而進(jìn)行的綜合考量。此種考量系從社會(huì)效果角度對(duì)此類問(wèn)題涉及的雙方權(quán)益做了兼顧。形式上雖然對(duì)賣方而言似乎存在利益損失，實(shí)際上賣方可以通過(guò)協(xié)商價(jià)值退還的形式解決該爭(zhēng)議事項(xiàng)，從而徹底解決該糾紛。
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