以下為曾遠(yuǎn)明先生的語(yǔ)音分享實(shí)錄
各位全經(jīng)聯(lián)的家人們，好久不見(jiàn)，今天晚上接受秘書(shū)長(zhǎng)的委托，跟大家一起來(lái)分享一下這幾年我們正在做的一些事情。
這個(gè)話題是關(guān)于康養(yǎng)養(yǎng)老的，這個(gè)周末咱們北京總部這邊也有一個(gè)關(guān)于康養(yǎng)的沙龍論壇活動(dòng)，也會(huì)有很多嘉賓來(lái)做相關(guān)的分享，我今天就捷足先登，把我這幾年的一些感受和收獲分享給大家。
我在做健康這件事情上最大的感受是，首先，我能夠在所做的事情里面得到收獲。第二，我也希望我的家人受益。第三，我也希望我的同事們受益，同時(shí)也能夠影響更多的人。所以這幾年在做健康這個(gè)領(lǐng)域的事情時(shí)，我也是在想，到底衡量的標(biāo)準(zhǔn)是什么。可以帶給自己，帶給家人，帶給同事們，帶給周圍的人，所以在這幾年的探索里，有一些自己的看法和收獲。
我們?cè)诖蠼】殿I(lǐng)域里業(yè)務(wù)有三個(gè)板塊。其中一塊是青少年的健康成長(zhǎng)，這個(gè)我們?cè)谧鼋逃隣I(yíng)地，跟萬(wàn)科的合作比較多。另外一塊的是做中年人的健康度假，將健康管理和度假完美的結(jié)合起來(lái)，我相信群里面的大部分是我們這樣的人群，中年人上有老，下有小，都曉得其實(shí)自己最需要照顧自己，也應(yīng)該照顧老人。我們照顧好他們，更要自己照顧好自己，所以是大健康的一個(gè)很重要的板塊，第三塊就是我們說(shuō)的健康頤養(yǎng)，也就是大家說(shuō)的養(yǎng)老。
這三個(gè)板塊走下來(lái)，我自己的感覺(jué)是這樣，就是在整個(gè)大健康領(lǐng)域里面，我認(rèn)為其實(shí)是三個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，一個(gè)是預(yù)防醫(yī)學(xué)，一個(gè)是臨床醫(yī)學(xué)，還有一個(gè)是康復(fù)護(hù)理。這三個(gè)板塊，我感覺(jué)到臨床醫(yī)學(xué)大家都在講，康復(fù)護(hù)理這幾年講的也特別多，因?yàn)橐鲳B(yǎng)老。其實(shí)有一個(gè)板塊，關(guān)于預(yù)防醫(yī)學(xué)以及預(yù)防醫(yī)學(xué)下的健康管理，這一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，我覺(jué)得做的事被關(guān)注的特別的少，其實(shí)傳統(tǒng)中醫(yī)最關(guān)注的就是“上醫(yī)治未病”，所以在健康管理這個(gè)板塊里，其實(shí)現(xiàn)在全球都很關(guān)注，是現(xiàn)代醫(yī)學(xué)發(fā)展的一個(gè)前沿的領(lǐng)域。
這個(gè)領(lǐng)域恰恰是被忽略的，所以在預(yù)防醫(yī)學(xué)這個(gè)專業(yè)下的健康管理，我覺(jué)得最好是可以跟房地產(chǎn)做結(jié)合的。因?yàn)?，可以把預(yù)防醫(yī)學(xué)跟相關(guān)的地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造出美好的生活方式。這個(gè)領(lǐng)域正是我們地產(chǎn)商在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，要去主攻的方向，如果切入的不是生活方式，那么我覺(jué)得地產(chǎn)商的下半場(chǎng)可能就不清楚它到底是什么，所以我特別贊成在這個(gè)領(lǐng)域探究，發(fā)展，去做嘗試。
從過(guò)去的這幾十年的全球發(fā)展來(lái)看，我們可以了解到，傳統(tǒng)的生活方式已經(jīng)逐漸的被重視健康管理方式所影響，甚至在某些先進(jìn)的國(guó)家，主動(dòng)式的健康管理生活方式越來(lái)越被重視。健康并不僅僅是手術(shù)。重要的是能夠介入人的生活，主動(dòng)地去引導(dǎo)，互動(dòng)，調(diào)整，來(lái)提高自己的健康水平，達(dá)到甚至超越自己身體的健康水平。
所以過(guò)去這么多年，在尋求把生活方式跟房地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)模式過(guò)程中，我們找到了一些案例，尋求到了一些合作伙伴，也把一些商業(yè)模式帶到了中國(guó)內(nèi)陸的實(shí)踐中，從國(guó)內(nèi)大家的認(rèn)知上來(lái)講，還是有一定距離的，但我們要看到確實(shí)這是一個(gè)方向。因?yàn)榇蟛糠秩死斫獾慕】担詾榭赡苁侨Q于我們的DNA，取決于我們的基因，其實(shí)你看世界衛(wèi)生組織的報(bào)告也說(shuō)了，影響健康的最核心的關(guān)鍵因素還是生活方式。其次才是環(huán)境、醫(yī)療和遺傳。它們占的比重并不大，最核心的還是生活方式因素。
生活方式又是復(fù)雜的，涉及到身體、社交、環(huán)境、精神、認(rèn)知以及情感，這六個(gè)方面。這六個(gè)方面，在很多的商業(yè)模式上來(lái)講都是割裂的。但其實(shí)沒(méi)有能夠真正把影響健康的六個(gè)維度整合起來(lái)。人的健康取決于整體性，在生活方式上的表現(xiàn)，它不僅僅是身體，也不僅僅是環(huán)境，是六個(gè)因素的整合。
上面其實(shí)都有一些很好的模式，而且很多模式已經(jīng)被驗(yàn)證是成功的。有些模式是歷久常新的，也有這樣的項(xiàng)目，我們看到了它們?nèi)〉玫某晒Α，F(xiàn)在我就把其中的兩個(gè)案例分享給大家。
特別是在預(yù)防醫(yī)學(xué)的這個(gè)領(lǐng)域里面，我覺(jué)得自然醫(yī)學(xué)這個(gè)領(lǐng)域是非常有未來(lái)的趨勢(shì)的，發(fā)展的，空間的，特別強(qiáng)調(diào)了其實(shí)是去一療法，以及是去藥物的有害的。誰(shuí)的手段，更強(qiáng)調(diào)的是從生活方式從根源上去調(diào)整人的。身體要打字，自己的身和心靈的平衡，它關(guān)于這一塊兒。其實(shí)國(guó)內(nèi)也逐漸有一些這樣的專業(yè)的一些大學(xué)在崇尚這個(gè)方向了，我不是這方面的專家，我只是在了解到了這一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域能帶給我們?cè)诮】倒芾砩系幕A(chǔ)因素是充分的。
我們過(guò)去這幾年在經(jīng)歷了好多的項(xiàng)目的前期的定位，策劃，以及到運(yùn)營(yíng)落地，最后，其實(shí)我們歸納起來(lái)，把健康管理跟地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)模式，我們認(rèn)為其實(shí)也是可以的啊。這個(gè)跟土地的屬性非常的相關(guān)，就是要看我們的土地的屬性是什么，如果是遠(yuǎn)郊全國(guó)旅游目的地的項(xiàng)目，我們認(rèn)為這種可以做健康目的地度假村模式。那如果是城市核心城市的近郊，它可以做健康養(yǎng)生酒店，那如果它是核心城市的市區(qū)，它可以做全民健康社區(qū)，如果它是核心城市的商業(yè)與辦公區(qū)域，它可以做健康管理中心的模式，這樣的幾種模式都有一個(gè)核心特點(diǎn)，它都應(yīng)該被客戶可以帶來(lái)持續(xù)獲得的健康提升，這是一個(gè)前提哈。
如果這些的商業(yè)模式只能一時(shí)半會(huì)兒帶給客戶一些利益，但是這個(gè)利益不能持續(xù)，那么我們認(rèn)為它不是一個(gè)可行的商業(yè)模式。也或者說(shuō)它可以為客戶帶來(lái)健康的提升，它不能夠選擇明顯的能為客戶帶來(lái)健康的提升，大客戶也不會(huì)來(lái)買單。所以這是一個(gè)挺難的事情來(lái)著。做健康，現(xiàn)在為什么大家在做養(yǎng)生，特別是在做所謂的養(yǎng)生項(xiàng)目的時(shí)候，遇到的瓶頸都是客戶的利益很難清晰地被量化和得到，已經(jīng)也沒(méi)有得到一個(gè)可持續(xù)的一個(gè)基礎(chǔ)。那么，發(fā)展出來(lái)這四種模式的前提，它必須是為客戶帶來(lái)可持續(xù)的，健康提升的這樣的利益。
好多年前，我們?cè)谌ふ疫@樣的模式的時(shí)候，就關(guān)注到了全球一個(gè)非常知名的品牌。這個(gè)項(xiàng)目被譽(yù)為全球最領(lǐng)先的健康目的地度假村，它1996年開(kāi)業(yè)，到今年23年。去年的盈利收入達(dá)到了1.6個(gè)億，只有58間客房，但是有76間理療房。它們不出售客房，只賣療程，最少是三天的療程，還有五天七天的，最多有21天的療程。客戶每一次去到時(shí)，都會(huì)帶給客戶顯性的，健康的，利益的同時(shí)提升。
通過(guò)它們的專業(yè)的自然醫(yī)學(xué)與功能醫(yī)學(xué)的背景，良好的去影響客戶的認(rèn)知?？蛻艋氐浆F(xiàn)實(shí)生活中，還能夠在這個(gè)生活方式上做出很明確的調(diào)整。這些調(diào)整帶來(lái)了客戶長(zhǎng)期利益的獲得，那么當(dāng)然，會(huì)在現(xiàn)實(shí)生活中去堅(jiān)持。生活方式的調(diào)整，有時(shí)候是不容易的。所以，好多客戶每年都會(huì)回去，再去那里做調(diào)理，都會(huì)去更新自己的認(rèn)知，都在去為自己的身體充電學(xué)習(xí)。那就帶來(lái)客戶很高的回頭率，這個(gè)項(xiàng)目的回頭率，超越了所有一般酒店的回頭率。
它的客戶回頭率達(dá)到60%-70%，而且全年的開(kāi)房率達(dá)到70%，它的客單價(jià)非常高，由于是賣療程的，結(jié)合了客房一起賣，它不單獨(dú)賣客房，人均客單價(jià)達(dá)到了900到1200美金，那就相當(dāng)于是6000人民幣。五天下來(lái)可能到四萬(wàn)多，三天下來(lái)也能到兩三萬(wàn)。這樣高的客單價(jià)，這樣高的客戶回頭率，再加上全年高的開(kāi)房率，那么它的商業(yè)模式就是非常良好的，財(cái)務(wù)指標(biāo)能夠反應(yīng)出來(lái)，所以十年就收回了投資額。
可以想象1.6個(gè)億，55間客房，一間客房相當(dāng)于就是300到400萬(wàn)的年收入，這是非常厲害的。如果從酒店行業(yè)來(lái)看，覺(jué)得不可思議，其實(shí)是把度假健康管理契合在一起，把它這個(gè)模式提升到了一個(gè)很高的財(cái)務(wù)回報(bào)數(shù)字上，所以這么多年來(lái)持續(xù)到今年23年的時(shí)間，驗(yàn)證了是一個(gè)非常成功，也非?？尚械纳虡I(yè)模式。
這種商業(yè)模式我們的同行可能都聽(tīng)說(shuō)過(guò)。做康養(yǎng)的，做這個(gè)行業(yè)的機(jī)構(gòu)都會(huì)去研究它的商業(yè)模式。當(dāng)然，它的品牌一直沒(méi)有輸出，它們?cè)瓉?lái)的總經(jīng)理，就是原創(chuàng)和執(zhí)行這個(gè)商業(yè)模式的人JOY，后來(lái)也離開(kāi)了這個(gè)項(xiàng)目，在曼谷創(chuàng)辦了她的第二個(gè)項(xiàng)目，健康管理中心。奇瓦頌這個(gè)模式有一個(gè)特點(diǎn)，就是其實(shí)做起來(lái)不容易的，它的客房量并不多，它的總建筑面積也不是很大，兩萬(wàn)多平方，但是它的總投資還是要去到四五個(gè)億，原因是它的軟件投入是很大的，運(yùn)營(yíng)成本是很高的。
項(xiàng)目定位于全球的高端人群，它成為了全球健康管理目的地。那所有的客戶到達(dá)這個(gè)地方，都是飛到曼谷再坐兩三個(gè)小時(shí)的車，到達(dá)這個(gè)地方以后，做七天的健康管理療程，很多的客戶都不會(huì)離開(kāi)這個(gè)酒店，因?yàn)樗鼈優(yōu)榱私】刀鴣?lái)，因?yàn)榻】禃?huì)再來(lái)、因?yàn)榻】禃?huì)持續(xù)回來(lái)，所以這種模式也被全球定義為健康目的地模式。這些年我們旅游產(chǎn)業(yè)在升級(jí)，從觀光休閑到度假到目的地，是可以借鑒的。
這是一個(gè)成功的模式，但是也有它的難度，就是投資額很大，難度很高。創(chuàng)建人JOY在曼谷又開(kāi)創(chuàng)了新的健康管理中心。JOY現(xiàn)在也是我們的合伙人，要把曼谷的健康管理中心模式帶到中國(guó)來(lái)。
接下來(lái)，我來(lái)分享第二個(gè)案例，它就是在城市商業(yè)中心、商業(yè)體中的健康管理中心。這種中心的最大的特點(diǎn)是面積不大，大概是在600到900平方米，總投資額也不高，大概3000萬(wàn)的總投資就能夠做出這樣的一個(gè)健康管理中心。前提同樣是它可以為客戶帶來(lái)持續(xù)的健康的提升。
我們發(fā)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)去推動(dòng)健康目的地還是蠻有難度的，在群里的家人們也可以來(lái)探討怎么可以來(lái)合作成功的健康度假村模式，反正在我看來(lái)，其實(shí)是非常不容易的。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的投資人，還是對(duì)現(xiàn)金流的追逐非常高的。那特別是對(duì)于資產(chǎn)的持有和真正需要去做的健康這個(gè)產(chǎn)業(yè)和維度，其實(shí)這個(gè)還是蠻考驗(yàn)投資人的。
她在曼谷做的這一個(gè)項(xiàng)目叫Body Conscious，中文可以譯成身體意識(shí)或者健康覺(jué)醒，我喜歡把它叫健康覺(jué)醒。這樣的一個(gè)健康管理中心，可以在城市中心，針對(duì)的客群是商務(wù)人群。它們的時(shí)間有限，一個(gè)月可能買四到六次的時(shí)間，有四個(gè)月的一個(gè)療程來(lái)為它們改善健康狀況。
過(guò)去一兩年時(shí)間，我也不斷地到這個(gè)健康管理中心做健康療程，也帶上我的家人，還有我的朋友，不斷地去在這里做體驗(yàn)。通過(guò)這里的體驗(yàn)，我覺(jué)得對(duì)我的幫助，包括對(duì)我家人的幫助都是很大的。我們以前一直沒(méi)有發(fā)現(xiàn)自己身體上健康的一些風(fēng)險(xiǎn)，包括日常來(lái)源于我的飲食還有我的一些生活習(xí)慣所帶來(lái)的身體上的一些毒素，通過(guò)在這里的生物技術(shù)的檢測(cè)，能夠發(fā)現(xiàn)我身體上的一些毒素。
有些我是完全沒(méi)有考慮，一直都沒(méi)有猜到的，后來(lái)我的血液檢測(cè)里發(fā)現(xiàn)攝入的某一種塑料性的物質(zhì)特別多。血液里其中有一項(xiàng)指標(biāo)叫聚苯二甲酸鈉，特別高。這一個(gè)指標(biāo)高，意味著我是從日常生活中吸收塑料的東西特別的多，會(huì)有潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。另外通過(guò)這個(gè)測(cè)試我才知道我是缺鈣的，我原來(lái)一直因?yàn)閿z入的不正確，導(dǎo)致補(bǔ)鈣一直不理想。
另外，我也發(fā)現(xiàn)自己的肌肉流失情況也是蠻嚴(yán)重的，所有這一切都不是在國(guó)內(nèi)三甲醫(yī)院的體檢報(bào)告里面可以被了解到的。我所有的這一切的認(rèn)知，都是因?yàn)檫@里的功能醫(yī)學(xué)和自然醫(yī)學(xué)的醫(yī)生，不斷地去針對(duì)基于我的生物技術(shù)的檢測(cè)報(bào)告，去詢問(wèn)我日常的生活習(xí)慣，非常深入的去了解我生活中的一些細(xì)節(jié)，包括我的睡眠，我日常對(duì)壓力的管理情況，飲食結(jié)構(gòu)，飲食時(shí)間，包括幾點(diǎn)鐘喝咖啡，幾點(diǎn)鐘喝茶，很詳細(xì)的這些情況了解后，讓我對(duì)自己原來(lái)日常行為有了了解，我的日常行為影響著我自己的健康。
原來(lái)，身體上大部分存在的風(fēng)險(xiǎn)都來(lái)源于我們的日常生活。我自己沒(méi)有注意到的一些習(xí)慣和行為，所以說(shuō)對(duì)健康的關(guān)鍵影響因素還是生活方式，這一點(diǎn)太關(guān)鍵了。我完全能夠去認(rèn)同和理解自然醫(yī)學(xué)與功能醫(yī)學(xué)，跟我們傳統(tǒng)的對(duì)抗醫(yī)學(xué)之間的關(guān)系是非常不一樣的，它還是要找出根源來(lái)，徹底幫助我們?nèi)チ私庾约骸ａt(yī)生只是老師，自己的調(diào)整才是關(guān)鍵，非常重要。
這個(gè)模式在未來(lái)還會(huì)有更全面的發(fā)展，它的1.0版本的階段，可以說(shuō)是一個(gè)功能醫(yī)學(xué)的診所，再下一步呢，它會(huì)結(jié)合成為一個(gè)有機(jī)餐廳和咖啡館，再往下的發(fā)展，它會(huì)結(jié)合出一個(gè)生物黑科技。再往下的發(fā)展，它會(huì)把水療中心和健身體系結(jié)合起來(lái)。
這個(gè)模式是特別適合在一二線城市的商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)或者商辦物業(yè)里面去植入。投資回報(bào)率還是非常不錯(cuò)的，前期總投資六個(gè)月的租金算上，所有的裝修設(shè)備的采購(gòu)以及前期的軟性的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，總投資額大概在3000萬(wàn)左右，第四年投資就可以回本了。之后的利潤(rùn)率會(huì)越來(lái)越高，原因就是因?yàn)樗腔谧匀会t(yī)學(xué)以及功能醫(yī)學(xué)下可以為客戶帶來(lái)持續(xù)的健康利益，當(dāng)客戶得到可以持續(xù)的健康利益的時(shí)候，客戶的重復(fù)消費(fèi)以及客單價(jià)就會(huì)越來(lái)越高，這是項(xiàng)目非常有可持續(xù)性發(fā)展的一個(gè)根本原因，我非常看好這樣的項(xiàng)目。
群里的家人們，我非常希望能夠把這樣的一種項(xiàng)目帶到中國(guó)來(lái)落地。現(xiàn)在我們?cè)趪?guó)內(nèi)有已經(jīng)選址的，還有正在選址的項(xiàng)目，也有希望能夠進(jìn)入的城市。今天的家人們，希望能夠攜手一起來(lái)發(fā)展這樣的一個(gè)項(xiàng)目，我們非常歡迎大家可以來(lái)共同探討，這是一個(gè)不太重的資產(chǎn)投資就能夠切入到健康領(lǐng)域。而且是切入到健康的，可持續(xù)的，而且增長(zhǎng)空間最大的領(lǐng)域就是預(yù)防醫(yī)學(xué)中的健康管理。這是我這幾年來(lái)的一個(gè)收獲和分享。
簡(jiǎn)單回顧，我的觀點(diǎn)是這么幾點(diǎn)。第一，我希望各位真的可以帶給自己健康，帶給家人健康，帶給周邊的人健康。
當(dāng)你能夠帶給大家健康的時(shí)候，我們把它的商業(yè)模式想清楚。健康目的地度假村的模式，選址在全國(guó)的目的地，最好是在海南，云南，這樣的省份最好。另外一種，其實(shí)就是比較輕的，在社區(qū)，在城市的商業(yè)中心或者商辦物業(yè)中心里面都可以做的，這就是我剛才講的身體覺(jué)醒健康管理中心。這個(gè)周六日，我不能到北京出席咱們這個(gè)康養(yǎng)論壇，很抱歉。所以提前做這個(gè)分享，感謝姜秘書(shū)長(zhǎng)，還有洪遠(yuǎn)的幫助。
我們?cè)谙聜€(gè)月，剛好是端午節(jié)期間，利用端午節(jié)這個(gè)假期，推出了一個(gè)到曼谷健康管理中心的健康體驗(yàn)服務(wù)，五天四夜的療程產(chǎn)品，如果全家人去，我可以親自為大家去分析全球健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最新?tīng)顩r，包括未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，可能未來(lái)會(huì)發(fā)生的生物黑科技對(duì)我們?nèi)祟惖挠绊懀约霸诮】倒芾斫Y(jié)合不同的土地屬性下的商業(yè)模式的分析，我也期待能夠全經(jīng)聯(lián)的家人們一起來(lái)跟我們探討，如何把這個(gè)好的模式，把健康帶到國(guó)內(nèi)來(lái)，我的分享就到這里。謝謝大家。
期待大家的指正和探討。
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