全面實行營改增以來，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理模式發(fā)生了根本性的變化，該行業(yè)的涉稅風險識別、應對和防范也對稅務部門提出了新的要求。
關注項目立項，為管理謀好篇
通過出讓或劃撥依法取得國有土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則是房地產(chǎn)開發(fā)的基本要求。取得土地使用權并按規(guī)劃進行項目立項是房地產(chǎn)開發(fā)的起點，在這個環(huán)節(jié)要關注土地轉讓時的土地使用稅、土地出讓或轉讓合同印花稅和契稅，除此之外，一般不會產(chǎn)生其他稅收。稅務部門應定期關注當?shù)匾?guī)劃部門的城市規(guī)劃藍圖，關注國土部門土地招投標情況，及時建立房地產(chǎn)中長期項目清冊，并根據(jù)規(guī)劃和土地成交情況了解項目建設周期和土地成本價格，為針對性開展稅收征管和中長期稅收預測提供基礎保障。
關注項目進程，為管理鋪好路
房地產(chǎn)項目的實施過程周期長且各個階段沒有明顯標志，需要稅務部門持續(xù)關注，在這個環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身稅收不多，但必須關注承建項目建安企業(yè)的稅收征管。
稅務部門應主要關注三個環(huán)節(jié)。一是嚴防設計施工環(huán)節(jié)印花稅的“跑冒滴漏”，包括設計合同、建安合同和借款合同的印花稅征收。二是要及時掌握動工時間。房地產(chǎn)開發(fā)必須按照土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)期限開發(fā)土地。稅務部門應在動工期限前掌握建設單位的《建設工程施工許可證》獲得時間，對跨區(qū)經(jīng)營的建設單位應督促其做好《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》的報驗登記。三是要持續(xù)跟蹤施工進度。一般來說建筑單位須按工程合同規(guī)定推進工程實施，并按完工百分比法確認收入，應當通過建立合同備案機制，開展項目施工進度管理，可以確保建安稅收及時入庫。
關注銷售進程，為管理收好尾
房地產(chǎn)項目進入銷售階段后，以增值稅和企業(yè)所得稅為主的稅收規(guī)模會大幅增長，在這個環(huán)節(jié)一方面要關注企業(yè)銷售方式，對預售方式銷售的企業(yè)還要加強土地增值稅預征、增值稅預繳和企業(yè)所得稅管理。對現(xiàn)房銷售要重點關注土地增值稅清算時間節(jié)點確認。另一方面要加強同房管部門信息交換，根據(jù)《預售許可證》時間，確認項目銷售時間節(jié)點；根據(jù)銷售備案信息及時掌握企業(yè)當期銷售情況。對實質進入尾盤銷售的項目，要及時對其開展土地增值稅和企業(yè)所得稅清算。
（作者單位：江西省上饒市國稅局）
