上周跟幾個朋友一起番禺聚會，其中一個我非常佩服的多軍說到“在廣州買房，如果不會買，瞎買的話，會踩坑的”，我當(dāng)然是非常同意這句話的。
言外之意是什么呢？我們不要老聽“買買買，買到就是賺到”之類的話，要有自己的判斷。
上上篇我們談到，買房投資的四個方式：
當(dāng)然，我們都知道投資方式1是最好的，用最少的錢去購買后續(xù)升值最快的標(biāo)的物，這是最優(yōu)的選擇方式，當(dāng)然投資方式4是最差也是無可置疑的。但是，如果我多問一句：投資方式2 VS投資方式3，孰優(yōu)孰劣？？
其實(shí)，這個問題沒有那么的好回答。一方面本來預(yù)測一套房子未來值多少錢就是存在非常大的變數(shù)，另外即使你做到了看房200套、在選籌問題上具備真知灼見，也不見得你就能選對，也不見得你選擇的標(biāo)的物就是3年后價(jià)值從1元變?yōu)榱?/span>3元，別人選擇的標(biāo)的物就只能從1元變?yōu)?/span>2元。
如果我們跳出來，從更大的維度來看，要深刻的回答這個問題，就必須涉及到另外一個問題，也是炒菜的核心問題：杠桿。
炒菜真正賺錢的“大殺器”，原則上不是你淘了一套85折的筍盤，不是你全款報(bào)低稅，也不是你的標(biāo)的物就在城市發(fā)展的上風(fēng)口上，而是，你的標(biāo)的物帶給你的優(yōu)質(zhì)的貸款、優(yōu)質(zhì)的負(fù)債，而且是在你能力所及的范圍內(nèi)的“優(yōu)質(zhì)貸款“。
本質(zhì)上是，房價(jià)上漲的大頭是由于”通貨膨脹“造成的，所以你的優(yōu)質(zhì)負(fù)債就起到了這個作用，也就是各路大神所講的”貸到就是賺到“。真正的小白，是不太懂這個道理的，因?yàn)檎嬲耐顿Y也是反人性的。
當(dāng)你看到這個表格的時(shí)候，你一定會跳起來，不算不知道，一算就知道其中的奧妙，50%——112%——156%，其中蘊(yùn)含的奧妙就是“優(yōu)質(zhì)貸款“帶來的巨大不同。
結(jié)論：
1、投資盡量買入一個具備較大確定性增長幅度板塊的標(biāo)的物；
2、投資盡量運(yùn)用高評高貸的杠桿，來獲得“優(yōu)質(zhì)貸款”負(fù)債；
3、盡量在確定性增長的板塊內(nèi)，運(yùn)用杠桿，獲得“優(yōu)質(zhì)貸款”。
上面三點(diǎn)就是投資房產(chǎn)底層的邏輯思路和方式方法，可以當(dāng)做“尚方寶劍”。從這個角度看過去，那些只談規(guī)劃和市場、只談舊改和盤源本身優(yōu)劣勢、只談樓層和朝向的文章，以及各大V的文章，可以丟到垃圾堆里了，因?yàn)樗麄儧]有意識到和忽視了最核心的金融屬性。
如果你要打破沙鍋問到底的來一句：在選擇優(yōu)質(zhì)板塊標(biāo)的物和選擇高評高貸加大杠桿之間，孰優(yōu)孰劣？？這是一個非常好的問題，價(jià)值1000萬。
顯然選擇優(yōu)質(zhì)板塊標(biāo)的物是一個“穩(wěn)守”的策略，首先能使你立于不敗，買的標(biāo)的物和板塊未來絕對看漲，而且負(fù)債和杠桿又不高。
如果選擇隨便”買買買”，不管不顧板塊和標(biāo)的物本身，只關(guān)心評估價(jià)和杠桿也就是那些張口閉嘴的“0仔”貨，杠桿10倍的方式，只要資金鏈不斷裂，也是“穩(wěn)”吃通貨膨脹的錢，而且只要大水來了，他們的房子也是會上漲了，大水漫灌嗎。
從風(fēng)險(xiǎn)層面來看，那種不研究標(biāo)的物的只追求“0仔”貨，把杠桿用到盡的投資客風(fēng)險(xiǎn)是很高的，萬一遇上3年不漲，滿手都是流動性很差和估價(jià)不足的”爛貨“就容易出問題；其次是那些一點(diǎn)也沒有用杠桿的，買的貨是全款的那種，出1分錢買1分錢的貨；最好的是哪種呢，合理運(yùn)用一定的杠桿，去捕獲中長期房產(chǎn)確定性上漲較快的城市和區(qū)域板塊，以及行對應(yīng)的標(biāo)的物。
如果是我，我的回答是：既選擇高評高貸的高金融屬性，也選擇城市未來發(fā)展的優(yōu)質(zhì)板塊，既想獲得城市成長中最大的板塊紅利，也不想失去“優(yōu)質(zhì)貸款”的鋒利回報(bào)。
這種操作方式就是追求有可能的“暴擊“，有暴擊可能的必須是滿足以上兩點(diǎn)，全部滿足才行。
講了那么多，就為了引出萬博第三篇：雅居樂花園到底值得買哪里？
如果要是在萬博板塊內(nèi)，選擇一個最適合居住的板塊，從居住舒適度的角度來看，雅居樂花園絕對當(dāng)選第一，毫無爭議。
寬敞的大馬路，到處綠樹成蔭，湖泊山丘，極為方便的生活配套，公立私立幼兒園 小學(xué)，多組團(tuán)多產(chǎn)品搭配，從獨(dú)棟別墅到剛需上車2-3房；
小區(qū)內(nèi)穿梭巴士30分鐘一班，功能齊全的會所配套，五星級酒店，5大銀行，加上管理精細(xì)的雅居樂物業(yè)。這個盤實(shí)在是一個讓你沒有挑剔的小區(qū)，如果吹毛求疵的話，就是小區(qū)太大、交通略微不便，還有就是學(xué)位一般般。
以上就是雅居樂花園內(nèi)部的全部點(diǎn)評。外部來講，就不用多筆墨了，上兩篇已經(jīng)把萬博、南大干線等區(qū)域板塊里里外外講了很多，不多贅述。
別墅組團(tuán)：御景峰、雅湖居、灝湖居、峰會（不在本篇討論范圍之內(nèi)）
洋房組團(tuán)：上善若水、十年小雅、新地、天域（挪威森林）、雅翠庭、雅逸庭、雅悅庭、一尺山居、時(shí)光九篇、淺山小筑、鄰居。
序號 | 組團(tuán) | 單價(jià)（萬） |
1 | 雅翠庭 | 3.4 |
2 | 雅悅庭 | 3.6 |
3 | 雅逸庭 | 3.6 |
4 | 一尺山居 | 3.75 |
5 | 天域 | 4.1 |
6 | 挪威森林 | 4.1 |
7 | 十年小雅 | 4 |
8 | 上善若水 | 4 |
9 | 新地 | 4 |
10 | 淺山小筑 | 3.7 |
11 | 時(shí)光九篇 | 3.4 |
12 | 鄰居 | 3.4 |
我們來對著上面的圖、上面的表格來進(jìn)一步分析：
1、價(jià)格
投資最講究入貨的成本價(jià)，價(jià)格高了就是成本大，這是鐵律，所以第一步就會把天域（挪威森林）、十年小雅、上善若水、新地這些4-4.1的排除掉；
剩下的一尺山居、潛山小筑3.75萬的單價(jià)略高。雅翠庭、雅逸庭、雅悅庭、時(shí)光九篇、鄰居的單價(jià)在3.4-3.6萬之間。
所以，投資角度來看，盡量選擇雅翠庭、雅逸庭、雅悅庭、時(shí)光九篇、鄰居這些單價(jià)相對低的組團(tuán)。
2、配套
雅居樂花園屬于一個自帶非常成熟配套的超大型社區(qū)，那么社區(qū)內(nèi)的配套就顯得非常關(guān)鍵。
從地圖上可以看出，以會所、交通中心、M當(dāng)勞為中心來看，周邊的雅逸庭、雅悅庭、天域、十年小雅、挪威森林、新地最佳，其次是雅翠庭、上善若水、，以及處于邊緣位置的鄰居、時(shí)光九篇、淺山小筑。
想雅居樂這樣的超大型社區(qū)，配套的屬性和價(jià)值非常關(guān)鍵，尤其是一個以自住為主的小區(qū)，但凡涉及到老人、小朋友的情況下，就不能忽略生活的相關(guān)配套，非常關(guān)鍵。
3、產(chǎn)品和樓齡
雅居樂花園的洋房組團(tuán)有以下特點(diǎn)：
剛需上車型：十年小雅、一尺山居、淺山小筑、時(shí)光九篇、鄰居
剛需 部分改善：雅翠庭、雅逸庭、雅悅庭、挪威森林
改善：天域、新地、上善若水
剛需上車型的組團(tuán)客戶群體多，純粹的剛需客戶，因?yàn)槭怯残枨?，所以很難出筍盤，改善性的天域新地上善若水因?yàn)閼粜兔娣e較大、樓齡較新、業(yè)主的實(shí)力強(qiáng)，所以也很難出筍，而且面積大單價(jià)和總價(jià)高，客戶很難承接。
對于投資客來講，結(jié)論：
真正的幸福在于，在這個一個大社區(qū)內(nèi)，能找到有價(jià)格梯度的雅翠庭、雅逸庭、雅悅庭這樣的價(jià)格較低的組團(tuán)，3.4-3.6萬之間，入手單價(jià)低就是硬道理；
還可以享受緊鄰麥當(dāng)勞、交通中心、會所的便利配套，這是實(shí)打?qū)嵉母郊又导臃猪?xiàng)；
產(chǎn)品在100-140平，部分150-170之間的四房和頂復(fù)戶型，在面積上能實(shí)現(xiàn)較大的面積，也是非常重要；
更加重要的是，交易價(jià)在3.4-3.6，但評估價(jià)全部可以去到4.2-4.3，至少4萬保底，具備極強(qiáng)的金融屬性，這才是投資客最關(guān)心的。
我們在看板塊和小區(qū)樓盤的時(shí)候，如果這個小區(qū)有價(jià)格梯度，那就說明你有很大機(jī)會去做高評高貸，并把首付降下來；如果沒有價(jià)格梯度，就要去找有類似于這樣模型的小區(qū)和樓盤。
如果你讀到上面的文章，覺得有干貨，甚至是干貨滿滿，那么你可以去雅居樂花園看看，實(shí)際感受一下，以此來形成自己的投資決策。
實(shí)際上，真正的投資客，對自己嚴(yán)加要求的投資客對于每1分錢看的都非常重，非常重，都是需要精心策劃、大量實(shí)地調(diào)研、精打細(xì)算之后，才會出手入貨，然后買定離手，靜等市場大水漫灌，并跟時(shí)間做朋友。
