日期：2009年11月30日 訪問(wèn)次數(shù)： 28
問(wèn)： 《土地增值稅清算管理規(guī)程》 （圍稅發(fā)【2009】91號(hào)）第十七條規(guī)定，“清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。”
1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批有發(fā)改委批的報(bào)建項(xiàng)目、規(guī)劃局批的規(guī)劃項(xiàng)目書(shū)、建委批的施工許可證，這三個(gè)部門(mén)批的項(xiàng)目有時(shí)不一致，那么91號(hào)文里的“圉家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目”到底以那個(gè)單位審批的項(xiàng)目為清算單位？
2、91號(hào)文里的“對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算”。企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)時(shí)分為一期、二期等，文件里的分期是否指企業(yè)所說(shuō)的分期？
答： 《土地增值稅清算管理規(guī)程》 （國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
1、房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)之后，還要取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建筑工程施工許可證》等才可以開(kāi)工。其中《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》一般只能有一個(gè)， 《建設(shè)規(guī)劃許可證》如果沒(méi)有分期開(kāi)發(fā)，則是一個(gè)，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，企業(yè)取得的則是分期的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只有取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，企業(yè)才可以辦理《建筑工程施工許可證》。在這幾個(gè)證件當(dāng)中， 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部分審定，許可建設(shè)各類(lèi)工程的法律憑證，具體明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)和建設(shè)規(guī)模。所以我們認(rèn)為《土地增值稅清算管理規(guī)程》 （國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)）第十七條應(yīng)當(dāng)理解為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所明確的建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)。
2、 “對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算”同樣根據(jù)上述規(guī)定，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》區(qū)分建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)及分期情況。企業(yè)所得稅處理中也應(yīng)當(dāng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為核算項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上根據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則劃分具體的成本對(duì)象和核算單位。
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