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兒子誒，我要把房子過(guò)戶給你？哪種方式轉(zhuǎn)好呢？

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）重聲了《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）無(wú)償贈(zèng)與在下列情況下，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

“（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人?！?/p>

我們今天就通過(guò)2個(gè)例子來(lái)看看父母將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給子女，通過(guò)銷售還是贈(zèng)與給子女，從稅務(wù)角度來(lái)講，哪個(gè)更劃算？

例1：

老王某夫婦10年前購(gòu)買了一套89平住房（滿五唯一），當(dāng)時(shí)購(gòu)置價(jià)100萬(wàn)元，現(xiàn)在市值150萬(wàn)元，，房屋5年后的價(jià)值200萬(wàn)元。

一、贈(zèng)與方式下：

（一）老王需交納的稅：

增值稅：免

城建教育附加：免

個(gè)稅：不征

土增：免

印花稅：免

（二）小王需交納的稅：

個(gè)稅：免

印花稅：免

契稅：稅額=150*1%=1.5萬(wàn)

（三）5年后小王再轉(zhuǎn)讓

增值稅：免

城建教育附加：免

個(gè)稅：稅額=（200-1.5-100）*20%=19.7萬(wàn)（不唯一）

免稅（唯一）

土增：免

印花稅：免

二、銷售方式下：

（一）老王需交納的稅：

增值稅：免

城建教育附加：免

個(gè)稅：免

土增：免

印花稅：免

（二）小王需交納的稅：

印花稅：免

契稅：稅額=150*1%=1.5萬(wàn)

（三）5年后小王再轉(zhuǎn)讓

增值稅：免

城建教育附加：免

個(gè)稅：稅額=200*1%=2萬(wàn)（不唯一）

免稅（唯一）

土增：免

印花稅：免

可得：

（1）在老王轉(zhuǎn)讓給小王階段，都只交納契稅1.5萬(wàn)元。稅負(fù)一樣。

（2）5年后小王再轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果房產(chǎn)不唯一，在贈(zèng)與方式下該房產(chǎn)需要交納個(gè)稅19.7萬(wàn)，而轉(zhuǎn)讓方式下只要交納個(gè)稅2萬(wàn)元。

如果房產(chǎn)唯一，都是免稅的。

例2：

老王某夫婦1年前購(gòu)買了一套89平住房（不唯一），當(dāng)時(shí)購(gòu)置價(jià)100萬(wàn)元，現(xiàn)在市值150萬(wàn)元，，房屋5年后的價(jià)值200萬(wàn)元。

一、贈(zèng)與方式下：

（一）老王需交納的稅：

增值稅：免

城建教育附加：免

個(gè)稅：不征

土增：免

印花稅：免

（二）小王需交納的稅：

個(gè)稅：免

印花稅：免

契稅：稅額=150*1%=1.5萬(wàn)

（三）5年后小王再轉(zhuǎn)讓

增值稅：免

城建教育附加：免

個(gè)稅：稅額=（200-1.5-100）*20%=19.7萬(wàn)（不唯一）

免稅（唯一）

土增：免

印花稅：免

二、銷售方式下：

（一）老王需交納的稅：

增值稅：稅額=150*5%=7.5萬(wàn)（不滿2年全額征稅）

城建教育附加：稅額=7.5*12%=0.9萬(wàn)

個(gè)稅：稅額=150*1%=1.5萬(wàn)（不滿足“滿五唯一”）

土增：免

印花稅：免

（二）小王需交納的稅：

印花稅：免

契稅：稅額=150*1%=1.5萬(wàn)

（三）5年后小王再轉(zhuǎn)讓

增值稅：免

城建教育附加：免

個(gè)稅：稅額=200*1%=2萬(wàn)（不唯一）

免稅（唯一）

土增：免

印花稅：免

可得：

（1）在老王轉(zhuǎn)讓給小王階段，贈(zèng)與方式下合計(jì)交納1.5萬(wàn)契稅；而銷售方式下合計(jì)需要交納11.4萬(wàn)（增值稅7.5萬(wàn)，城建教育附加0.9萬(wàn)，個(gè)稅1.5萬(wàn)，契稅1.5萬(wàn)）

（2）5年后小王再轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果房產(chǎn)不唯一，在贈(zèng)與方式下該房產(chǎn)時(shí)需要交納個(gè)稅19.7萬(wàn)，而轉(zhuǎn)讓方式下只要交納個(gè)稅2萬(wàn)元。.

如果房產(chǎn)唯一，都是免稅的。

通過(guò)總結(jié)這兩個(gè)案例，我們大概可以得出：

（1）如果父母房屋滿足“滿五唯一”，同時(shí)子女以后再轉(zhuǎn)讓也滿足“滿五唯一”，那么2種方式稅負(fù)一樣。

（2）如果父母房屋滿足“滿五唯一”，但是子女以后再轉(zhuǎn)讓時(shí)不滿足“滿五唯一”，那么贈(zèng)與方式的稅負(fù)高于銷售方式。

（3）如果父母房屋不滿足“滿五唯一”，也不滿2年，同時(shí)子女以后再轉(zhuǎn)讓時(shí)也不滿足“滿五唯一”，那么贈(zèng)與方式的稅負(fù)高于銷售方式。

（4）如果父母房屋不滿足“滿五唯一”，也不滿2年，但子女以后再轉(zhuǎn)讓時(shí)滿足“滿五唯一”，那么銷售方式稅負(fù)高于贈(zèng)與方式。

在（2）（3）兩種情況下贈(zèng)與的稅負(fù)還高于銷售方式，有的人就說(shuō)這個(gè)是稅務(wù)總局給大家挖的“坑”。表面發(fā)紅包，實(shí)際埋炸彈。

其實(shí)，出現(xiàn)這種情況的根源就在于一句話：“在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。”（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)）這些年房地產(chǎn)這么火爆，房產(chǎn)增值太大，如果核定征收只要交納1%的個(gè)稅，如果不允許核定征收，那么稅負(fù)嗖點(diǎn)一下就上去了。如果再轉(zhuǎn)讓價(jià)和當(dāng)時(shí)的購(gòu)買價(jià)相差不大，那么還是贈(zèng)與方式較銷售方式稅負(fù)來(lái)的低。

所以稅務(wù)總局這么規(guī)定，不是給納稅人挖坑，埋炸彈，而是鼓勵(lì)房產(chǎn)長(zhǎng)期持有。