來源丨米宅北京
作者丨理想
之前平臺發(fā)表了很多關(guān)于天津調(diào)研的文章，天津城六區(qū)不論從區(qū)域基本面以及大家關(guān)注的教育等都做過細致的分析，對買入天津房產(chǎn)提供了很多有價值的信息。
不過，在后臺經(jīng)常會看到這樣的問題，被提及得多了，就想著跟大家一起來討論下。
問題是這樣的：
粉絲：“老師你好，我想買入天津，但是資金量不充裕，城六區(qū)新房次新房買不起，老破小不太想買，環(huán)城四區(qū)哪里適合投資呢？”
我：“那么，環(huán)城四區(qū)選房，你有什么選房訴求嗎？”
粉絲：“希望小區(qū)環(huán)境可以好一些，周邊教育也還可以，因為考慮到過幾年孩子有可能會過去上學，而且房子可以增值，您推薦哪個樓盤呢？”
看到這樣的問題，我笑了，很想回復的就是“有這樣的樓盤，麻煩你推薦給我，我也去買一套”。
其實，想說的是什么意思呢？
買房，不論何時，第一訴求很重要。
第一訴求，是需要購買者自己想清楚的。切勿貪心！
說得直白點，天津樓市對于本地的需求是剛改和剛需群體，對于外地落戶群體十之八九則是教育需求。
那么，如果你是奔著這個第一訴求--教育，建議直接城六區(qū)，哪怕新房次新房夠不上，老破小也請先忍忍。
因為，城六區(qū)的教育優(yōu)勢可以甩環(huán)城四區(qū)幾條街了。
不要凡事想著兼顧，老祖宗早就警示過我們“魚和熊掌不可兼得”的人生哲理。
但，如果買入天津只是為了房產(chǎn)投資的增值保值，那么環(huán)城四區(qū)倒是可以好好來看看。
天津城六區(qū)面積不大，環(huán)城四區(qū)從面積上來講是城六區(qū)的十倍。城區(qū)發(fā)展勢必產(chǎn)生外溢，那么最直接受益的就是環(huán)城四區(qū)。
說到這，我們還是有必要再放一下天津區(qū)位圖：
天津環(huán)城四區(qū)包括西青區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)和津南區(qū)。
要說發(fā)展最好的，無疑是西青區(qū)。
原因很簡單，西青比鄰著上三區(qū)中的兩個區(qū)南開和河西。
大樹底下好乘涼，西青在發(fā)展上受到了更多的南開區(qū)和河西區(qū)的外溢效應。南開區(qū)是老牌的學府區(qū)域，河西區(qū)是市政府所在地，所以這兩個區(qū)的人口素質(zhì)在整個天津來看都是較高的。
上面說過，天津市區(qū)的面積不大，加之住宅的老舊化和人口密度大，更多的人愿意犧牲一些距離而選擇更加宜居和舒適的地方買房定居。
西青區(qū)整體區(qū)域環(huán)境上宜居指數(shù)很高，并且經(jīng)濟上處于四區(qū)的首位，這對于很多人來說是件好事，也符合我們上面提到的西青區(qū)人口外溢是源于南開和河西。
所以，目前西青區(qū)的房價也是環(huán)城四區(qū)當中最高的。
畢竟，價值決定價格，潮水褪去，洼地基本都已被填平了。
西青目前整體新盤均價在2萬3左右，基本從今年4月份到現(xiàn)在的價格沒什么變動。
比較好的板塊有海泰產(chǎn)業(yè)園、后梅江、中北鎮(zhèn)、李七莊、精武鎮(zhèn)、張家窩，房價在兩到三萬不等。
另外，西青發(fā)展比較早的楊柳青，因為沒有后續(xù)動力，所以目前房價處于區(qū)域較低水平，1.7萬上下。
篇幅有限，西青為何是環(huán)城四區(qū)的最優(yōu)選擇，之后的文章中會重點介紹。
西青作為天津環(huán)城四區(qū)當中的頭籌應該是毋庸置疑的。津南區(qū)的房價指數(shù)可以算是環(huán)城四區(qū)墊底了。
那么，環(huán)城四區(qū)的第二到底是北辰還是東麗區(qū)呢？
下面，我們來具體分析。
北辰之名出自《論語》：“為政以德，譬如北辰，居其所，而眾星共之?！惫谝詤^(qū)名意喻天津北部一顆璀璨的明星。并且在2016年入選首批國家級產(chǎn)城融合示范區(qū)序列。
如此說來，北辰區(qū)稱得上是較早時就已經(jīng)有所發(fā)展的區(qū)域了。也因此北辰區(qū)的人口，特別是吸引的外來人口應該是四區(qū)最多。
瑞景片區(qū)是北辰目前價格的置高點，也是配套最成熟的片區(qū)，新盤次新盤較多。該片區(qū)房價在2.0-2.5萬之間。
瑞景片區(qū)的發(fā)展主要借力于地鐵1號線，片區(qū)內(nèi)有兩站地劉園站和西橫堤站。片區(qū)內(nèi)居住出行足夠便利，周邊還有樂天瑪特和橫店影視城等商業(yè)配套，生活娛樂也很方便。
另外，北辰區(qū)南倉、北倉片區(qū)價格也在兩萬以上，綜合發(fā)展較好。
東麗區(qū)圍繞著東麗湖規(guī)劃很大，自然生態(tài)環(huán)境一直是吸引買房人的亮點，但整體居住人口數(shù)量較少。
所以，我們看到的小區(qū)環(huán)境最好的是在東麗，但是社區(qū)入住率最低的也是東麗。沒有持續(xù)的人口，東麗的二手房數(shù)量就會越來越多，并且難以去化，所以投資東麗也需慎重考量。
交通一直是東麗湖非常大的短板，盡管為了帶動東麗的經(jīng)濟發(fā)展，歡樂谷落地東麗區(qū)，并且在2017年規(guī)劃了地鐵15號線，但是直到今年5月份米北實地調(diào)研時依舊沒有看到任何動工的跡象，這在一定程度上也限制了區(qū)域的升值。
這里給大家提個醒，天津買房，看規(guī)劃一定要盡量尋找已落地的軌交、商業(yè)配套，畢竟天津不是北京，有些規(guī)劃總是懸在空中。
目前，東麗區(qū)的新房均價在2萬左右，不同片區(qū)價差較大。
比如發(fā)展較成熟的津濱大道板塊，新房價格超過3.5萬；而成林道、空港、開發(fā)區(qū)的價格普遍在2萬以上；東麗湖和華明鎮(zhèn)則在1.2-1.5之間。
所以，綜合比較，北辰區(qū)的整體發(fā)展略有優(yōu)勢，北辰要略優(yōu)于東麗。
最后，來說說津南區(qū)。
津南的整體區(qū)域其實可以稱其荒蕪，唯一亮眼之處就是“海教園”。
海教園之于津南，就比如是一個貧困家庭培養(yǎng)出來的優(yōu)等生，使其蓬蓽生輝但卻難掩出身。
所以，津南的區(qū)域均價是1.5萬，而海教園均價可以達到2.1萬以上。津南海教園是環(huán)城四區(qū)里唯一可以主打教育牌的區(qū)域。
津南的其他主要片區(qū)，比如雙港、咸水沽、小站、八里臺鎮(zhèn)價格則在近一萬到1.6萬之間。最便宜的北閘口片區(qū)價格只有6000多。
所以，津南買房可以說是難度最大的區(qū)域，稍有不慎很容易入坑，因此不推薦。
其實，天津環(huán)城四區(qū)各自特點比較明顯，想要買入，還是要清楚文章開頭提到過的購房第一訴求點。
增值保值，首選西青；
生活自住，選擇北辰；
環(huán)境養(yǎng)老，必數(shù)東麗；
只為教育，津南海教園。
買入天津與買入北京截然不同，切忌不要看紙面上的規(guī)劃，一定要選擇已經(jīng)落地的規(guī)劃或者成熟的配套。
原因不多說，切記該結(jié)論即可！
