每一次樓市靜淡期，都要經(jīng)歷一場(chǎng)極具沖擊力的市場(chǎng)大分化。

重新洗牌后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，有價(jià)值的區(qū)域、好的項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，并且照樣能熱銷。

而一些非主流價(jià)值區(qū)域，購(gòu)買熱情驟降，價(jià)值認(rèn)同度也明顯降低，觀望情緒甚濃。

以最近10月份的部分開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)為例：

保利心語(yǔ)，推出高層2#共計(jì)128套房源，去化115套，去化率90%；

中海天悅府，推出高層136套，去化97套，去化率71%；

匯泉博澳東悅城，推出高層264套，去化142套，去化率53%；

裕華會(huì)園，推出7號(hào)樓西單元134套，去化103套，去化率76%；

如此，同樣的市場(chǎng)、同樣的政策、同樣的房貸利率，有不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率不足60%，也有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率能高達(dá)90%。

市場(chǎng)持續(xù)靜默，購(gòu)房者選擇更加謹(jǐn)慎、理性，這種分化就會(huì)日益加劇。

尤其是三環(huán)內(nèi)主城區(qū)，新房供貨量本就不多，又幾乎沒(méi)有土地可供開(kāi)發(fā)，在售樓盤(pán)很少，賣一套少一套，房票相當(dāng)稀缺。

如果往前倒推兩年，2016年、2017年的市場(chǎng)瘋狂期，肯定有人會(huì)說(shuō)“休騙三”早就是老古董思維了，那時(shí)候很多遠(yuǎn)郊文旅、概念性新區(qū)、甚至還是一片荒草的四環(huán)外圍，都能渾水摸魚(yú)，靠概念、靠畫(huà)餅、靠忽悠，輕輕松松圈到不少購(gòu)買力。

但如今，遠(yuǎn)郊慘不忍睹，四環(huán)外圍價(jià)格回調(diào)，唯獨(dú)三環(huán)主城巋然不動(dòng)，是最穩(wěn)、最抗跌、最有居住價(jià)值的區(qū)域。

價(jià)值回歸主城、購(gòu)買力回歸主城，在鄭州最典型的就是西區(qū)。

過(guò)去三十年，甚至到今天，西三環(huán)內(nèi)的中原老城區(qū)，至少有三分之一的老鄭州人生于此、長(zhǎng)于此。這里是整個(gè)西區(qū)發(fā)展最成熟的區(qū)域，也是西區(qū)老牌名校、地鐵線路、大型商業(yè)體的集中地。

近幾年，隨著城市框架拉大，中原區(qū)從西三環(huán)向西，一直延伸到西四環(huán)，規(guī)劃了常西湖新區(qū)。新區(qū)總能帶來(lái)新希望、新期待，但不得不承認(rèn)，距離片區(qū)成熟還有一段較長(zhǎng)時(shí)間的等待期。

前兩年，尤其是全國(guó)少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)開(kāi)辦以前，因?yàn)猷嵵菪屡d區(qū)域的盛行，以及購(gòu)房者的狂熱追捧，加上常西湖新區(qū)四大中心的規(guī)劃建設(shè)，部分買房人對(duì)于新區(qū)寄予過(guò)高期望，甚至寧愿選擇距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的西四環(huán)，也不買已經(jīng)發(fā)展成熟的西三環(huán)。

但如今，不一樣了。

西四環(huán)外，常西湖新區(qū)房?jī)r(jià)紛紛突破1萬(wàn)5+，有透支成分；

對(duì)比西三環(huán)內(nèi)，保利心語(yǔ)均價(jià)同樣1萬(wàn)5，卻比較實(shí)在、堅(jiān)挺；

兩個(gè)區(qū)域?qū)Ρ?，同樣?萬(wàn)5的房?jī)r(jià)，但兩個(gè)區(qū)域的成熟度、配套落地情況是完全不同的：

西四環(huán)沿線，徒有常西湖新區(qū)的概念，但目前可用的商業(yè)、生活配套幾乎為零，民運(yùn)會(huì)催漲了房?jī)r(jià)，卻沒(méi)催熟配套落地；

對(duì)比三環(huán)內(nèi)的主城區(qū)，有萬(wàn)達(dá)、遍地都是臨街商業(yè)、有老牌名校，醫(yī)療配套也不錯(cuò)，地鐵、公交也都有，居住便捷度是非常高的；

這樣一對(duì)比，同樣是1萬(wàn)5的房?jī)r(jià)，西三環(huán)內(nèi)的中原老城區(qū)，優(yōu)勢(shì)、價(jià)值都是非常明顯的，所以今年下半年以來(lái)，這里被越來(lái)越多的人重新關(guān)注、重視起來(lái)。

那區(qū)域市場(chǎng)情況又是怎樣呢？

一起來(lái)看看：

匯泉景悅城，容積率5.49，位置在三環(huán)外，剛需盤(pán)，小戶型居多，戶型缺乏優(yōu)勢(shì)；

陽(yáng)光城麗景公館，容積率5.84，緊貼三環(huán)高架；

保利心語(yǔ)三期，整體容積率雖然為6左右，但住宅、商業(yè)分離式設(shè)計(jì)，住宅部分容積率只有4.5左右，戶型都在100平以上，中原萬(wàn)達(dá)對(duì)面；

很明顯，區(qū)域在售盤(pán)不多了，僅有的幾個(gè)在售盤(pán)中，景悅城小戶型偏多，麗景公館緊貼三環(huán)高架，品牌認(rèn)可度又急劇下滑。

如此來(lái)看，在位置、產(chǎn)品、配套各方面兼具優(yōu)勢(shì)的，也只有保利心語(yǔ)了。

年中之前，項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)，多次出現(xiàn)房源當(dāng)天售罄；

10月初，三期首開(kāi)再次熱銷，推出128套房源，當(dāng)天銷售115套，去化率高達(dá)90%；

細(xì)細(xì)研究，持續(xù)逆市熱銷背后，是與保利心語(yǔ)稀缺的優(yōu)質(zhì)資源配置是分不開(kāi)的。

如圖，項(xiàng)目位于中原路與華山路交會(huì)處西北角，與中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一路之隔，這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，也是區(qū)域內(nèi)規(guī)格最高的大型集中商業(yè)中心，聯(lián)合萬(wàn)達(dá)金街，以及項(xiàng)目三期商業(yè)街，給周邊業(yè)主提供了餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)的豐富資源。

——這是項(xiàng)目外圍的，第一大資源優(yōu)勢(shì)。

地鐵時(shí)代，不論是自住、投資，還是剛需、改善，幾乎所有買房的選擇關(guān)鍵點(diǎn)，都離不開(kāi)地鐵因素。

而三環(huán)內(nèi)的保利心語(yǔ)，周邊有3條地鐵線路圍繞，而且都是肉眼可見(jiàn)的地鐵線路，要么已經(jīng)通車，要么已經(jīng)動(dòng)工。

約1公里范圍內(nèi)，地鐵1號(hào)線、5號(hào)線已經(jīng)建成通車。正在加速建設(shè)的地鐵10號(hào)線，沿中原中路途經(jīng)項(xiàng)目，地鐵口就在項(xiàng)目南側(cè)，典型的“出門(mén)就是地鐵口”，這很關(guān)鍵。

——這是項(xiàng)目外圍，第二大稀缺優(yōu)勢(shì)。

另外，周邊1公里左右的范圍，向南是占地845畝、計(jì)劃投資150億的特色文化商業(yè)區(qū)“二砂文創(chuàng)園”（政府網(wǎng)站規(guī)劃公示）；向西，就是總占地3.2平方公里的西流湖濕地公園，相當(dāng)于12個(gè)碧沙崗公園的規(guī)模，生態(tài)資源豐富、環(huán)境宜居。

——這是項(xiàng)目外圍，第三大稀缺資源。

三條地鐵圍繞、出門(mén)就是地鐵口、與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)面對(duì)面、又毗鄰二砂與西流湖……這配置，放眼整個(gè)西區(qū)，也相當(dāng)罕見(jiàn)了。

回到一個(gè)落地性問(wèn)題上，很多人經(jīng)常會(huì)問(wèn)，什么樣的盤(pán)才算優(yōu)質(zhì)盤(pán)？

我的答案是：項(xiàng)目外圍，周邊資源要足夠好；項(xiàng)目?jī)?nèi)部，產(chǎn)品力要夠強(qiáng)。

優(yōu)質(zhì)資源有了，保利心語(yǔ)的產(chǎn)品力夠強(qiáng)嗎？

在大市場(chǎng)趨冷，產(chǎn)品降級(jí)、減配都已經(jīng)常態(tài)化的今天，得過(guò)且過(guò)、蒙混過(guò)關(guān)者太多太多。

保利卻一反常態(tài)，在三期產(chǎn)品上做了很多增項(xiàng)，至少，打造標(biāo)桿項(xiàng)目的決心和誠(chéng)意是足夠的。

當(dāng)然，產(chǎn)品也夠驚艷。

項(xiàng)目三期占地43畝，包括住宅和商業(yè)兩大部分，分離式設(shè)計(jì)，涵蓋住宅、商業(yè)街、SOHO公寓等，其中住宅部分容積率折合約4.5，在城改項(xiàng)目中并不算高。

第一個(gè)驚艷點(diǎn)：全社區(qū)公建化立面

項(xiàng)目大面積采用斷橋鋁合金雙層中空LOW-E玻璃，公建化高規(guī)格設(shè)計(jì)，這是在少數(shù)高端寫(xiě)字樓才有的配置，不僅高端、大氣，辨識(shí)度非常高，而且這種立面后期保值、增值能力要比傳統(tǒng)真石漆要強(qiáng)得多，這一點(diǎn)在同區(qū)域里只此一個(gè)。

第二個(gè)驚艷點(diǎn)：罕見(jiàn)的3T4、4T6高梯戶比設(shè)計(jì)

在鄭州，高層住宅梯戶比設(shè)計(jì)通常都是2T4、2T6、3T6甚至3T7。

但保利心語(yǔ)三期卻做出了全城少見(jiàn)的3T4、4T6，這種高梯戶比，實(shí)現(xiàn)了邊戶一梯一戶、中間戶一梯兩戶，舒適感媲美洋房，這在同區(qū)域里也是只此一個(gè)。

第三個(gè)驚艷點(diǎn)：舍棄面積，一樓整層設(shè)計(jì)成架空層

為了追求居住舒適度，保利舍棄了幾千平面積，把部分樓棟一樓做成整層架空層，既保護(hù)了低樓層業(yè)主的私密性，同時(shí)也給大家提供了大面積的公共空間。

空閑時(shí)間，在這里喝喝茶、下下棋、鄰里閑聊一番，這才是生活。

當(dāng)然，除此之外，保利心語(yǔ)三期的驚艷之處還有很多很多，諸如在寸土寸金的社區(qū)內(nèi)部，專門(mén)設(shè)計(jì)了特色廊架，供業(yè)主小憩、讀書(shū)等等；還特意留出場(chǎng)地，設(shè)置全齡兒童活動(dòng)區(qū)和成人看護(hù)區(qū)，細(xì)節(jié)之處盡顯人性化關(guān)懷。

目前，項(xiàng)目三期在售，戶型包括104-108㎡、129-133㎡，都是三室，純朝南全明設(shè)計(jì)，部分戶型三開(kāi)間朝南，是區(qū)域里少見(jiàn)的純粹偏改善居住區(qū)，有興趣的不妨去實(shí)地看看。

最后，還想多說(shuō)兩句，給大家提個(gè)醒，敲個(gè)警鐘：

現(xiàn)階段買房，什么最重要？

只看四個(gè)字：肉眼可見(jiàn)。

規(guī)劃地鐵要肉眼可見(jiàn)，至少已經(jīng)動(dòng)工；

商業(yè)配套要肉眼可見(jiàn)，否則交了房，住進(jìn)去，買個(gè)菜都得跑幾公里開(kāi)外，太不方便；

區(qū)域價(jià)值要肉眼可見(jiàn)，最好在成熟區(qū)選，一些偏遠(yuǎn)新區(qū)最好放棄，等待時(shí)間太久、希望太渺茫。

最后，論舒適度和穩(wěn)妥性，遠(yuǎn)郊肯定不如主城，四環(huán)肯定不如三環(huán)內(nèi)。

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