一、新西蘭養(yǎng)老社區(qū)總體概況
新西蘭老年人居住建筑分為三類：普通住宅、養(yǎng)老社區(qū)以及醫(yī)院。其中養(yǎng)老社區(qū)當?shù)胤Q為“退休村”。
養(yǎng)老社區(qū)（退休村）屬于中等密度住房的特殊類型，入住者必須年滿65歲及以上。為了滿足老年人各種需求而專門設(shè)計的老年人生活社區(qū)，具備多種服務(wù)與設(shè)施包括醫(yī)療、交通、娛樂和物業(yè)維修等，以及配有對等數(shù)量的注冊護士、專業(yè)護理人員以及必備的醫(yī)療設(shè)備，希望從老年人的各方面需求滿足老年人退休后的生活，通過將有共同興趣的老年人集合在一起，可以培養(yǎng)集體認同感。養(yǎng)老社區(qū)當中的服務(wù)設(shè)施和醫(yī)療配備根據(jù)不同的社區(qū)會有所區(qū)別，總體目的是為老年人提供最大限度地獨立性和安全保障的一種居住建筑類型。
養(yǎng)老社區(qū)地理位置：在新西蘭，大部分養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)在城市地區(qū)，少數(shù)建設(shè)在郊外。養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老院不一樣，入住養(yǎng)老院和養(yǎng)護院更多是為了應(yīng)對現(xiàn)有的健康危機，而遷移入住養(yǎng)老社區(qū)通常是老年人為了改變自己退休后生活而做出的自愿選擇。
新西蘭養(yǎng)老社區(qū)可以分為兩個層面，第一層面是養(yǎng)老社區(qū)的內(nèi)部，這個層面需要從護理專業(yè)角度出發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部在年齡、居住建筑類型和地理位置都有所限制，這是為了更好的進行針對性的管理和服務(wù)；第二個層面是以養(yǎng)老社區(qū)為中心往周邊擴展的老年人生活圈，這一層面需要從生活質(zhì)量角度出發(fā)，相對于養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部，老年人的生活圈對周邊居民年齡、活動內(nèi)容和社會公共設(shè)施的豐富性和均衡級配性有著更高的要求，這是因為老年人生活的幸福指數(shù)除了和專業(yè)的護理服務(wù)相關(guān)外，還和生活質(zhì)量相關(guān)，而生活質(zhì)量和生活的豐富性有著莫大的關(guān)系。
通過2012年至2016年間發(fā)布的NZRVD數(shù)據(jù)顯示新西蘭老年人口正在迅速增長，各城市地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)也處于急速增長的趨勢，養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)吸引這著老年人，一直被新西蘭老年人廣泛接受。數(shù)據(jù)顯示目前新西蘭養(yǎng)老社區(qū)的老年人居住單元仍然供不應(yīng)求，其中該現(xiàn)象在奧克蘭最為明顯。那么，什么原因造成養(yǎng)老社區(qū)需求持續(xù)增加呢？
首先養(yǎng)老人口的迅速增長是關(guān)鍵因素。其二，由于養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)設(shè)施和社區(qū)內(nèi)居住建筑類型的日益完善使得人們對養(yǎng)老社區(qū)的接受程度進一步擴大，養(yǎng)老社區(qū)在新西蘭老年人群中成為了日益普及的居住選擇。其次是入住養(yǎng)老社區(qū)的費用對比于相同居住環(huán)境的普通住宅更為低。最后是由于養(yǎng)老社區(qū)進入市場后使可替代的老年人居住選擇范圍逐步下降，如：老年人與子女一同居住的人口減少。
二、新西蘭養(yǎng)老社區(qū)運營模式
新西蘭的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，其運營模式相對成熟具有較高的借鑒意義。1）在法律上，新西蘭老年人購買養(yǎng)老社區(qū)的居住建筑是購買其使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)，這使得新西蘭的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)保持良性循環(huán)。2）購買使用權(quán)的費用要低于購置產(chǎn)權(quán)，這使得老年人享受養(yǎng)老社區(qū)的成本降低。3）在政策上，政府嚴格規(guī)定了養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)費標準，以確保居住在社區(qū)的老年人有能力支付服務(wù)費和生活費。老年人退出養(yǎng)老社區(qū)或離世以后，養(yǎng)老社區(qū)將退還扣除了設(shè)施建設(shè)和運營管理費用后的購房款，返還比例約為70%以上。
三、典型案例——新西蘭最大養(yǎng)老院 Ryman Healthcare
新西蘭是一個高福利的國家，人們生活沒有負擔，但國家要面對的問題也很嚴峻，那就是新西蘭預計未來30年，75歲的老人會高達73萬人(新西蘭人口約490萬)，這也會不斷增加社會的壓力。于是，養(yǎng)老設(shè)施，也成了許多商人投資的一個方向。這也讓新西蘭的養(yǎng)老院，變得越來越豪華，其中最讓人羨慕的就是 Ryman Healthcare (萊曼健康)建的那些養(yǎng)老院。
萊曼健康（RYH）是一個養(yǎng)老院經(jīng)營公司，過去幾年在新西蘭建了很多養(yǎng)老院。他們的養(yǎng)老院不僅設(shè)施一流，醫(yī)療和看護水服務(wù)平也是一流，聘請的都是超級專業(yè)的看護以及多年工作經(jīng)驗的醫(yī)生團隊，而且都和附近的醫(yī)院有直接對接，如果老人有了任何問題，可以保證第一時間有最好的醫(yī)療待遇，因而萊曼健康的養(yǎng)老院成為了近年全新西蘭人最值得信任的品牌。
萊曼健康（RYH）一共經(jīng)營著27 家這樣的養(yǎng)老院，分部在新西蘭的各個地區(qū)。每一個度假山村都是這樣布局，兩臥室和三臥室聯(lián)排屋、公寓和老人護理中心。目前只對70 歲以上的老人開放, 如果你不到70歲, 就算再有錢, 也不可以住進。
Ryman Healthcare 成功經(jīng)驗借鑒
1）獨特的運營模式：找銀行借錢修養(yǎng)老院社區(qū)， 修好以后開始賣居住權(quán)，價格通常是買永久產(chǎn)權(quán)房子的一個比例（便宜很多）， 然后居住者每年扣除2.5%的管理費，等到居住者離開的時候把剩下的錢還給對方。
比如一個房子他們賣居住權(quán)100萬（在市場上買同樣的永久產(chǎn)權(quán)房子肯定要超過200萬），一個老人住進來給了公司100萬，居住了10年（公司規(guī)定不能超過10年），10年以后離開公司退給老人75萬現(xiàn)金，當然如果要護理那么每周還要交護理費。這個模式的奧秘在于退的75萬其實是由下一個租客付的，比如10年以后這個房子漲價到了200萬，下一個租客就給公司200萬，然后公司那里面的75萬還給上一個租客，剩下的125萬就是現(xiàn)金流，如此類推。
公司開發(fā)完一個社區(qū)馬上就用賣居住權(quán)的錢把銀行貸款全部還清，然后這個社區(qū)就變成一個現(xiàn)金流。這些居住權(quán)的負債其實就是長期負利息的貸款，公司又借錢開始修下一個社區(qū)，如此循環(huán)，始終保持超低的有息貸款，修好一個社區(qū)就把錢還完。因此，他們的資金池里永遠有這么一大筆錢。
奧克蘭最近幾年房價一直在漲，而他們的居住權(quán)也一直在漲，但他們居住權(quán)永遠會和市場房價保持一定比例，讓老人不用負擔很多錢，就可以住進來，既讓老人感到輕松，也能從中盈利。
這個模式唯一缺陷：假設(shè)未來房子租客到期重新又大面積賣不出去，資金鏈就會斷裂。目前的情況是養(yǎng)老院在新西蘭供不應(yīng)求，社區(qū)還沒修好圖紙就已經(jīng)被搶購完了。未來20年供不應(yīng)求的局面還會加?。ǘ?zhàn)以后的嬰兒潮）。而且RYM是收費最低、規(guī)模最大、口碑最好的。其他養(yǎng)老院公司是每年3~4%收費。所以競爭優(yōu)勢不能忽略作為消費者肯定選口碑最好，價格同時又是最便宜的。目前RYM房子出租率基本上是滿租99%。
2）最牛的管理層：這個養(yǎng)老院的 CEO 也成為了2014 年全新西蘭最佳 CEO ，并且這個養(yǎng)老院還是個上市公司，該公司還給所有該公司的員工提供無息貸款，讓他們?nèi)ベI自己養(yǎng)老院的股票，最終做到了公司的員工全民持股，公司分紅政策也非常穩(wěn)定，每年“實現(xiàn)利潤”的 50% 派息，剩下的錢去開發(fā)新的度假村。這樣，整個公司員工都可以享受到了和股東一樣的利益。
3）穩(wěn)健保守的會計政策：公司每年的報表有2個利潤一個是正常的總計利潤。還有一個就是“實現(xiàn)利潤”。報表利潤由2部分組成：“實現(xiàn)利潤”和“未實現(xiàn)利潤“。實現(xiàn)利潤：已經(jīng)到手的錢，比如新房子首次出租的錢，老房子重新出租的錢，每周護理費什么的。未實現(xiàn)利潤：已經(jīng)出租的房子但是還沒到期，還不能拿到2.5%的年費，也沒有新租客的錢。因為房子長期來看是要漲價的。所以未來到期時候的價值折現(xiàn)到今天就有一些假設(shè)。公司的假設(shè)是未來房子漲價的速度為年化1~3%。折現(xiàn)率為11%。這里的假設(shè)相當保守，目前房子是漲價周期，所以未實現(xiàn)利潤其實是被暫時的嚴重低估。過去5年奧克蘭房價有年化用15%漲幅。但是在房子到期重新出租之前計入的只能是1~3%房價漲幅。而且在目前的利率下面11%折現(xiàn)率也很保守（目前房子貸款利率4.39%）。
4）結(jié)論：萊曼（RH）公司靠的是客戶提前付款的“無息貸款”賺取利潤而不是靠炒房地產(chǎn)賺錢。比如，公司目前有17億紐幣的負債。這些負債不用付息，每年還減扣4280萬紐幣。這17億實際上是用來開發(fā)新社區(qū)的融資。新的養(yǎng)老社區(qū)建成并投入市場后又可以生成更多的此類負債。如此模式滾動下來，即使房價幾十年不漲萊曼公司都照樣可以賺得大筆豐厚的利潤。而所有由房價上漲所賺得的錢都是這種養(yǎng)老模式發(fā)展的額外收益。
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