房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，由于資金斷裂、違規(guī)建設(shè)等原因，造成“爛尾樓：的現(xiàn)象非常多，為此，也會產(chǎn)生大量的經(jīng)濟糾紛。那么，房地產(chǎn)公司接手開發(fā)“爛尾樓”，增值稅如何處理呢?
案例
通過法院拍賣，取得“爛尾樓”斷續(xù)開發(fā)，增值稅如何繳納?
嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司因債務(wù)糾紛，造成資金斷裂，在建商住兩用樓盤停止建設(shè)施工3年，形成“爛尾樓”，法院將其土地使用權(quán)及未完工的地上建筑物能行拍賣。
鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司通過公開拍賣取得該“爛尾樓”項目，支付2.4億元人民幣給法院，由法院支付給債務(wù)方。鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司要將取得的土地及地上建筑物繼續(xù)開發(fā)，增值稅如何繳納?
政策依據(jù)
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第三條規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
政策解析
通過對國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文的解析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
很顯然，鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司如果接手的是2016年4月30日前開工的項目，可以選擇簡易計稅方法繳納增值稅，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。相對來說沒有太大的影響。
如果，鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司如果接手的是2016年4月30日之后開工的項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。可是，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。因該土地當初是由嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的，相關(guān)財政票據(jù)名頭為嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司，鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司無法取得名頭為自己的土地價款的財政票據(jù)。很有可能造成無法扣除土地價款，當然，在實際工作中，通過法院拍賣程序取得的“爛尾樓”稅金一般都是由接手方承擔，由接手方去稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，這樣的話，鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司可憑取得的增值稅專用發(fā)票按規(guī)定，抵扣進項稅額。
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